瑞华研究丨问题1-2-18（工程购地借款利息能否资本化）

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问题1-2-18（工程购地借款利息能否资本化）

问题：

工程购地借款利息能否资本化？

解答：

公司取得该土地使用权的目的是建造自用固定资产，则根据《〈企业会计准则第6号——无形资产〉应用指南》第六条“土地使用权的处理”规定：

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

根据上述规定，用于建造自用房屋建筑物（作为固定资产）的土地使用权，应作为一项单独的无形资产予以确认，相应地也应当考虑其是否达到“预定可使用状态”。尽管取得该土地的目的是建造作为固定资产的房屋建筑物，但相关房屋建筑物达到预定可使用状态并不是作为无形资产的土地使用权达到预定可使用状态的前提。土地使用权达到预定可使用状态的标志应该是取得土地使用权证或者被实际占用从事生产经营或者房屋建筑物建造的开始之日（以两者中的较早者为准），这一过程通常较短，因此土地使用权作为一项无形资产并不是“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”，因此用于购置土地使用权的相关支出，均不属于计算资本化利息的基数。

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扩展及学习笔记：

1.企业取得土地使用权通常应确认为无形资产，也可能改变用途，用途出租等转为投资性房地产；

2.一般企业自行开发建造厂房等建筑物，土地使用权应与建筑物应当分别处理；外购土地及建筑物支付价款应当在两者之间进行分配；难以分配的，应当计入固定资产；

3.房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应计入所建房屋的建造成本;

4.土地使用权达到预定可使用状态的标志应该是取得土地使用权证或者被实际占用从事生产经营或者房屋建筑物建造的开始之日（以两者中的较早者为准），这一过程通常较短，不符合“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”，因此用于购置土地使用权的相关支出，均不属于计算资本化利息的基数。。

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