【语音讲堂】个人住房买卖（含赠送和继承）五大税种一览表

转自微信公众号：中国税务杂志  来源：宋雪财税讲堂公众号

个人住房交易相关税收政策一览表

（本文所称个人均不包括个体工商户，下同）

一、住房买卖-卖方缴税相关政策
税种	适用情况	计税标准及税率
增值税	购买不足2年的住房对外销售	成交价格×5%税率
购买2年（含）以上普通住房对外销售	免征
购买2年（含）以上的非普通住房对外销售	北京、上海、广州、深圳	成交价格减去购买房屋的原值后的差额×5%税率
其他地区	免征
个人所得税	能够提供房屋原值，或税务机关能够核实房屋原值	成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的差额×20%税率，详见附注2
无法提供房屋原值，且税务机关未能核实房屋原值	成交价格×1%征收率，其中成交价格不含增值税
自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房	免征
土地增值税	销售住房	暂免征收
印花税	销售住房	暂免征收
城市维护建设费	需要缴纳增值税的情况下	按缴纳的增值税税额计征，根据行政区划，税率分别为7%、5%、1%
教育费附加	需要缴纳增值税的情况下	缴纳的增值税税额×3%税率
地方教育附加	需要缴纳增值税的情况下	缴纳的增值税税额×2%税率

二、住房买卖-买方缴税相关政策
税种	适用情况	计税标准及税率
契税	购买非家庭唯一住房	成交价格×税率，税率查询当地规定，其中成交价格为不含增值税成交价格，下同
购买90㎡以上家庭唯一住房	成交价格×税率，减半征收契税
购买90㎡及以下家庭唯一住房	成交价格×1%税率
印花税	购买住房	暂免缴纳

三、房屋赠与-赠与方缴税相关政策
税种	适用情况	计税标准及税率
增值税	无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹	免征
无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人	免征
房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人继承房屋	免征
其他情形的房屋赠与	成交价格×5%税率
印花税	签订赠与合同	存量房交易计税价格×0.05%税率

四、房屋赠与-受增方缴税相关政策
税种	适用情况	计税标准及税率
个人所得税	房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹	不征
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人	不征
其他情形的房屋赠与	按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%
契税	法定继承人继承	不征
所有情况	存量房交易计税价格×税率
印花税	签订赠与合同	存量房交易计税价格×0.05%税率
产权证贴花	每件5元

附注（具体政策）

一、增值税

1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个人销售自建自用住房免征增值税。

4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

7.《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

二、个人所得税

1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4. 其他形式的房产赠与（不属于“不征收个人所得税的房屋产权无偿赠与”），房屋赠与中的受增方按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋按照应纳税所得额的20%计征个人所得税，其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。

5.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

6.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税，具体公式：（不含增值税成交价格-含增值税的房屋原值-不含增值税的其他税金和有关合理费用）×20%。

三、印花税

1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2.《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”房屋法定继承人、非法定继承人继承房屋及房屋赠与时，应依“产权转移数据”税目，按转移金额万分之五贴花，计征印花税。

四、土地增值税

1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(2)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

五、契税

1.契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

4.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

法定继承人继承房屋权属不属于契税征税范围，不需要缴纳契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税，税率按照当地规定，计税价格由征收机关按照市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。

其中《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

5.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

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