【每日财税039】 2017/6/14  星期三  苏州晴

旧房转让的土地增值税

朱鱼翔/文

一、新房与旧房的界定问题

1、总局规定

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条“关于新建房与旧房的界定问题”的规定：

建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

2、江苏省规定

——《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）

3、其他各省规定

由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

二、转让旧房的土地增值税规定

（一）收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定，对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

　　（一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入

（二）扣除项目确认

1、能取得评估价格的情形

按照房屋及建筑物的评估价格作为扣除项目，计征土地增值税。评估价格，是指在转让旧房时，由房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，该房地产评估机构应经主管税务机关认可。

【政策依据】

       1.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

　　（一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。

　　转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

    2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号 ）第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

2、不能取得评估价格的情形

（1）但能提供购房发票的情形——加计扣除的规定

  按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【政策依据】

1. 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题:

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条 关于转让旧房准予扣除项目的加计扣除问题 ：

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条 关于旧房转让时的扣除计算问题：

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

　　（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（2）不能提供购房发票的情形——核定征收规定

    转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据规定实行核定征收。

【政策依据】

1.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

2. 《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定

第三十五条　纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
　　（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；
　　（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；
　　（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
　　（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
　　（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

（完）

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