拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题（二）

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三.企业所得税

（国税发〔2009〕31号）第七条规定，视同销售，确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

需要注意的是，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

拆迁的企业所得税：

企业所得税：被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，

对补偿的房屋应视同对外销售。

同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

另外，要确认按视同销售收入，计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。试析视同销售所得。

分析：

拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元

视同销售收入：5000×8000=4000万元

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000×5000=2000万元

视同销售所得：4000-2000=2000万元

河北国税

房地产企业以房屋作为拆迁补偿，企业所得税上如何确认成本？[2010-12-01]

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定：

（1）开发企业以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售。

（2）视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入开发成本

四、拆迁个人所得税

《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。提出免税申请.

农民的拆迁

五、契税

房地产开发企业取得土地使用权所支付的一切支出都是征收契税的计税依据。

这里包括以房屋给付的拆迁补偿款和安置补偿费。

财税[2004]134号

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。如：开发企业买一块地1000万元，由于这块在上有房屋，需要拆迁，这时开发企业一是给钱，二是给房。给钱动迁补偿500万的。则用1000加500计算契税；如果用房屋补偿，“以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据”的方法计算出额后再加上1000计算契税。摘自：吉地税发〔2008〕38号

如果单纯房屋交换的，对房地产开企业为取得土地使用权所支付的房屋，不能视为房屋交换。

被拆迁房屋为商业用房，重新购置住宅的，能否享受契税抵免政策？答：《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]4号)第二条：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”的规定，城镇房屋拆迁契税优惠政策仅限住房。

举例：拆迁户张某选择货币补偿,开发商给予100万元,上述100万元计入契税计税依据.拆迁户李某选择实物补偿,如果不计契税,显然不公平,假设情况与张某一致,则100万元作为契税计税依据,但此100万元予以免税,如果补偿市价超过100万元,则超过部分李某应当缴纳契税.鄂地税发〔2010〕176号：关于土地使用权出让后发生的拆迁补偿费征免契税问题

土地使用权出让发生的拆迁补偿费征收契税问题，不论协议方式还是竞价方式出让的，按两种情况处理：

一是土地使用权出让合同中如明确由政府（出让方）负责拆迁，其合同所列拆迁补偿费以及有效的补充合同追加的拆迁补偿费，包含在成交价格之中，按成交价格征收契税。

二是土地使用权出让合同中明确由纳税人（承受方）负责拆迁或未明确拆迁者的，除按成交价格征收契税外，对在土地使用权出让环节之后发生的所有拆迁补偿费用，均应照章征收契税。

对发生的拆迁补偿费用不能提供契税完税（或减免税）凭证的，不得作为其他税种计算的扣除额。

六、扣除凭据

1、委托拆迁公司的，要有拆迁合同，拆迁公司开具的建筑业发票。

2、 居民部分要有：合同、补偿标准、花名册、位置、联系方式、身份证复印件、收条等。

；土地征用费及拆迁补偿费的检查

土地征用费及拆迁补偿费，

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，

包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意以下几点：

房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。

房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：

（1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；

（2）被拆迁人签字的收款收据或收条；支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。

（3）被拆迁户的门牌号码；

（4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；在这里，需要注意的是取得的青苗补偿费是否缴纳营业税？

青苗补偿费

是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）文件规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

国税函（2008）227号后失效。

看看是否是政府收回。

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