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个人出租房屋 增值税待遇有差异
文/段文涛
在实务中，你单位租用了别人的房屋，该如何取得发票，特别是能否取得增值税专用发票作为抵扣税款的扣税凭证？你自己（家庭）有房屋对外出租，在税收上会有什么优惠政策？
营改增后，个人将房屋对外出租，假设张先生和乙个体工商户分别将房屋（非住房）出租给他人，在5月份各自均收到5月至次年2月份的租金（价税合计）31.5万元，他们所应缴纳的增值税是一样的吗？城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加又该如何征收？
出租不动产的增值税征收规定与特殊规定
按照本次营改增的税制安排和相关政策规定，个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按5%的征收率计征增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（注：个人出租住房，则按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额）。
其中，其他个人出租非住房（住房）应缴的增值税向主管地税机关申报缴纳，个体工商户出租非住房（住房）的应缴增值税向主管国税机关申报缴纳。
财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”同时还规定：“提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
按上述规定，张先生（其他个人）和乙个体工商户均应在5月份收到租金（预付租金）时计缴增值税。
然，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”
特别应注意的是，此项平均分摊的规定，只限于“其他个人”才可以“在预收款对应的租赁期内平均分摊”取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，不能擅自扩大到其他纳税人或其他应税行为比照适用。
自然人与个体户出租房屋增值税待遇有异
根据以上税收政策规定，张先生（其他个人）在5月份收到5月至次年2月份的租金（价税合计）31.5万元时，可在对应的租赁期（10个月）内平均分摊，分摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（31.5万÷10），换算后每月的不含税销售额为3万元〔3.15万元÷（1+5%）〕，因此，张先生可享受月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。
而乙个体工商户则应在5月份收到5月至次年10月份租金（预付租金）31.5万元时计缴增值税1.5万元〔31.5万元÷（1+5%）×5%〕，同时，应计缴城市维护建设税0.105万元，教育费附加及地方教育附加0.075万元。（注：按季度纳税的季度销售额不超过30万元的缴纳义务人，免征教育费附加及地方教育附加）
可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过3万元），个人出租房屋（住房和非住房）等不动产，其他个人（自然人）与个体工商户的税收待遇是有差异的。
地方税收：个人出租住房，签订的租赁合同免征印花税；按4％征收房产税，免征城镇土地使用税；减按10％征收个人所得税。（实务中须遵循各地具体规定）
个人出租不动产开具增值税发票相关规定
个体工商户出租不动产，需要开具增值税普通发票的，原则上应自行开具，不能自行开具的可向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税普通发票；需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开，建筑业、住宿业、鉴证咨询业等试点自行开具增值税专用发票的应自行开具增值税专用发票。
其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票（包括普通发票和增值税专用发票）。所代开的增值税发票，“销售方名称”栏填写代开地税局名称； “销售方纳税人识别号”栏填写代开发票地税局代码； “销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码(免税代开增值税普通发票可不填写)；同时应在代开增值税发票的备注栏上，加盖地税代开发票专用章。
纳税人出租不动产，开具、代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明不动产的详细地址。
此外，不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产（即承租人为其他个人），均不得开具或申请代开增值税专用发票。
需注意的是，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的；个体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过9万元的，均可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是，因其适用了免税规定，因此也就不得申请代开（开具）增值税专用发票。故此，此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用发票作为扣税凭证了。
此原创文稿已发表于7月28日《中国税务报》B3版