房屋拆迁补偿费的涉税实务

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一、是否需要缴纳土地增值税

1、政策依据

（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（3）《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号 四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

2、实务答疑

因此，若符合城市实施规划，如取得的政府部门支付的房屋拆迁补偿不需要缴纳土地增值税。

同时，因为企业已经在取得补偿之前将土地使用权交回给政府机关，所以企业从开发企业取得搬迁或拆迁补偿，不是因为向支付补偿的开发企业转让土地使用权，仅是开发企业对企业发生额外搬迁或拆迁费用的弥补，不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。

二、是否需要缴纳增值税

1、政策依据

（1）根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。

（2）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

2、实务答疑

根据上述文件规定，企业由于城市规划（棚户区改造）原因将土地交回给政府机关，如取得政府部门支付的补偿费用属于免征增值税范围，需要去主管税务机关办理免征增值税手续。

同时，因为企业已经在取得补偿之前将土地使用权交回给政府机关，所以企业从开发企业取得搬迁或拆迁补偿，不是因为向支付补偿的开发企业转让土地使用权，仅是开发企业对企业发生额外搬迁或拆迁费用的弥补，不属于增值税的征税范围，也不应开具发票，而应凭收款凭证入账，冲减搬迁过程中发生的各项费用，冲减后仍有剩余的，计入营业外收入。

但如果在拆迁过程中，对一些固定资产和存货进行处理过程，取得固定资产和存货处理收入属于增值税的征税范围，需按规定缴纳增值税，并按规定开具增值税发票。

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