以房产投资入股，双方如何作税务处理

转：中国税务报-中国税网

　　北京市商住房限购政策出台后，越来越多的房地产开发企业积极寻求更有利的经营模式，从以往单一的销售模式转向了以开发产品对外投资入股的形式。笔者结合案例，针对房地产开发企业以房产投资入股企业的问题，梳理了投资双方分别应做的税务处理，提醒企业避免税务风险的发生。 
　　 
　　基本案情 
　　 
　　A公司为一家房地产开发企业，注册在北京市通州区永顺镇，该企业为增值税一般纳税人，2016年12月以自行开发后自用2年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司30%的股权, 该房产2014年建成并竣工，占地面积800平方米。双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。 
　　 
　　投资方的税务处理 
　　 
　　增值税及附加税费 
　　 
　　《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。 
　　 
　　根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 
　　 
　　本案中，A公司投资入股的房产为2016年4月30日前自建，因此，A公司需缴纳增值税190.48万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52万元（190.48×5%），教育费附加5.71万元（190.48×3%），地方教育附加3.81万元（190.48×2%）。 
　　 
　　需要特别注意的是，营改增前，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以，在日常征管过程中，部分企业往往认为营改增前不属于营业税征收范围，营改增后理所当然也不属于增值税征收范围，这种理解是错误的，企业应避免这一误区。 
　　 
　　土地增值税 
　　 
　　以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。鉴于本案中A公司为房地产开发企业，因此针对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税征〔2005〕557号）第六条规定，对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。 
　　 
　　本案中，假定该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、评估费用、转让房地产有关的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税），则A企业应缴纳土地增值税为302.86万元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。 
　　 
　　企业所得税 
　　 
　　企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号文件）第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 
　　 
　　印花税 
　　 
　　企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A公司需缴纳印花税2万元（4000×0.5‰）。 
　　 
　　被投资方的税务处理 
　　 
　　契税 
　　 
　　契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。本案中，B公司应缴纳契税114.29万元［4000÷（1+5%）×3%]。（北京市适用契税税率为3%） 
　　 
　　房产税 
　　 
　　本案中，A公司对外投资的房产已做权属变更，即房屋的产权已归B公司所有，因此房产税应由B公司缴纳。根据房产税暂行条例的规定，应按房产原值作为计税依据计征房产税。不考虑其他因素，假设B公司计入固定资产原值为3923.81万元［（4000÷（1+5%）+114.29］，则B公司每年应纳房产税32.96万元［3923.81×（1-30%）×1.2%］。（北京市房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳） 
　　 
　　城镇土地使用税 
　　 
　　根据物权法的规定，建筑物、构筑物及其附属设施出资的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是俗称的“地随房走”。因此，A公司投资入股的房地产下的土地使用权随之也转移到被投资企业所拥有，因此依据城镇土地使用税暂行条例第二条，B公司应按规定计缴城镇土地使用税。该房产所坐落地址城镇土地使用税每平方米税额为1.5元，则B公司每年需缴纳城镇土地使用税1200元（800×1.5）。 
　　 
　　印花税 
　　 
　　投资双方均按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，B公司也要缴纳印花税2万元。 
　　 
　　（作者单位：北京市通州区地税局）

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