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逆天泡沫、致命杠杆，卖房的最后时机来临？
作者：冷眼
来源：功夫财经（kongfuf）
中国楼市这匹脱缰的野马，在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。
中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。
未来的趋势是：紧缩货币者才能应对资本外流的抽血，留血而生；不紧缩货币者会因为资本外流，导致资产泡沫硬着陆，失血而亡。
“金九银十”历来都是房产销售的旺季，然而10月即将过去，数据却惨淡异常。10月上半月，50个典型城市新建商品住宅成交面积为992万平方米，环比9月上半月减少8%，同比减少38%。9月，房地产销售面积单月同比却已经跌为负值，为-1.5%，销售额和新开工面积当月同比也回落至 1.5%附近，系列数据再创新低。
而一线城市在中国所有三类城市中跌幅最为明显，其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值，甚至比春节月份的成交面积还要低。环京楼市更是惨不忍睹，很多炒房投机者都是降价30%-40%甩房脱手，即便如此，成交量也是少之又少，可以用萧条来形容。
“金九银十”的惨淡收场，再次体现了“房住不炒”“防系统性金融风险”的调控思路仍逐步释放成效。同时，市场长吁的“京沪永远涨”也在低迷罕见“破功”；上上周宁夏出台房产税的新闻吵得沸沸扬扬，虽然最终证明是虚惊一场，但是可以感受到，压力测试下房民们脆弱、焦躁的心态。中国楼市这匹脱缰的野马，在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。
这些年，房价似乎掉进了死循环，成为一个无人能解的怪圈。越限购、越涨价（上市房子少了）；越盖保障房、商品房越涨（商品房盖得少了）；土地越调控、房价越涨（供应土地少了）；物价越高、房价越涨（钱贬值了，这最恐怖）……
政府所有的调控从来都不是要真正控制房价，而是要防止楼市上涨失控，最终引发恐慌性的抛盘，出现类似去年股市断崖式下跌的情景发生。最终不仅占地方政府收入70%的土地财政破产，也导致开发商和银行的债务被集体引爆，引发系统性的金融风险，这是多方都不愿看到的。
所以，近年来不管是楼市的“四限”（限价、限贷、限购、限售）调控还是租售同权，还是即将立法的房地产税开征，真正的目的就是只是为了将楼市上涨限制在一个温和、可控的区间内：一来可以应对美欧退出量化宽松、资本抽血的大杀招；二来可以保证地方源源不断的土地财源，防止地方债务的大规模违约和财政破产。正是在这样矛盾的逻辑下，中国楼市在纠结中屡调屡涨，走到了如今无法收场的边缘！
自从“国企降杠杆、居民加杠杆”的楼市销售战略确定后，在商业银行的信贷配合下，2015年底至今的楼市，一直启动的是高烧、快进模式。进入2016年以来，房价疯长的势头，让所有人惊心，从岭南到吴越，从荆楚到燕赵，四面八方传过来的，都是房价飚涨的消息。半年间，只要在一二线城市有房的，每个人的身价都在暴增，一套房涨幅超过一家上市公司的利润，见面不谈房价，都感觉到没话题可聊。
毫无疑问，中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。
按照经济学家陶冬的测算：今天北京、上海、深圳、广州这四个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值。不用脑袋想，就是用脚想下，这样不合理的现象，是否有长期存在的理由？
更何况，在美联储10月启动缩表，12月大概率再次加息的背景下，全球美元供应必将在此大幅缩减，各新兴经济体资本外流将加剧；10月26日欧洲中央银行宣布，维持欧元区现行的零利率政策不变，每月购债规模将从600亿欧元削减至300亿欧元。如果加上英国、加拿大的加息预期，全世界大部分主要经济体都已经启动了紧缩货币的进程。
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未来的趋势是：紧缩货币者才能应对资本外流的抽血，留血而生；不紧缩货币者会因为资本外流，导致资产泡沫硬着陆，失血而亡。国家货币超发和信贷扩张推动的房地产泡沫大繁荣，已经对国家整体的金融安全构成了威胁，最近几个月M2增长率连续低于10%就是国家收紧货币，真正控制房价的金融信号，只是这样的措施能否起到作用，力度是否足够，还有待检验。
此外，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿，虽然在去库存、降杠杆的诸多措施下，房地产开发商的负债得到了一定程度的缓解，但是仍对银行系统造成了安全威胁。现在诸多银行都已经将全年的信贷额度用光，剩下的时间可能会出现贷无可贷的困境。没有信贷的支持，开发商借新还旧的金融游戏是否还能继续玩下去？信贷的消失是否会成为压垮部分开发商的最后一根稻草？都有待时间的进一步验证。
不管是世界金融紧缩大趋势，还是开发商高额的负债、政府防止系统金融风险的考虑，削减楼市泡沫是迫在眉睫、势在必行。
供求永远是影响商品价格的最主要因素，如果说房子还算商品的话。国家的货币政策、政府的供地、开发商的开工率都是影响房价的重要因素，但是房子的购买者无疑是影响消费端的最核心要素。
在2016年2月份的G20财长与央行行长会议上，小川行长认为个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。
这一段话为中国的房地产加杠杆确定了基调，也给银行和房产企业壮胆。在其借机大幅去杠杆、降低风险的同时，房民被引导入楼市，加杠杆买房，民众争先恐后把几代人、数十年的存款积蓄掏出来做首付。唯恐错过这场盛宴，给自己加上三十年负债杠杆。所有人都憧憬着,站在杠杆之颠，一飞冲天，做着三年内成为千万富豪的中国梦。
9月央行同时发布的另外数据显示，新增信贷超预期。最值得关注的无疑是增长迅猛的居民短期贷款。8月居民中长期贷款占新增贷款比例降至41%，而居民短期贷款的占比提升到20%，较上月提升7个百分点。居民中长期贷款主要为住房按揭，而短期贷款一般为消费贷。
今年以来，消费贷的快速增长引发持续关注。今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿，累计同比多增8231亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前8个月新增贷款已达到去年全年的1.5倍。通常，居民的短期贷款主要是汽车贷款，然而今年前8个月的国内汽车销量没有增长，这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。
金融体系善于创造奇迹，中国人的聪明才智在投机上充分显示出来。2017年前8个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.28万亿，同比激增8000多亿，而这些消费贷最终充当了首付款，流向了房地产，成为当前监管部严厉打击的对象。这也意味着，很多贷款给了无偿还能力的人，美国次贷危机的魅影已经显现。
我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，其中主要是房贷债务，这是一个非常恐怖的数据。这意味着我们可支配收入的9成，被套牢在房子这个钢筋水泥盒子里，还剩下的10%，才是用于家庭衣食用行、医疗、保险、教育、养老等各项开始的费用，这是一个非常恐怖的数据，也是非常致命的游戏，只是当局者迷。
如果再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，每个人基本上搭上了棺材本去炒房，这不仅意味着已经没有加杠杆的空间，更意味着杠杆断裂后，未来巨大的金融风险，对于一个家庭来说就是灭顶之灾。
在当前M2降低到8.9%和央行卡紧房贷的大背景下，依靠居民借款买房，特别是如今的短期消费代表支付首付买房的路，已经走到了尽头。在所有家庭可支配收入都被房地产掏空，并背上几代人都还不完的债务时，不仅是房地产走到了尽头，那些千千万万被欲望驱动，勇敢投入房地产烈火的人，也必然成为楼市的牺牲品。
后地产时代，我们的钱该去哪里生钱？
楼市调控路漫漫，炒房之路欲断魂。闭眼买房投资生钱的时代过去了，我们该如何保卫我们的财富？
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