又一城市出现“白菜价”房子！最低每平100元，昔日石油之城为何沦为“废城”？

经济深观察

The following article is from 第一财经 Author 张剑

第一财经官方公众号，致力为广大投资者打造权威的财经信息平台，同时，努力成为第一财经忠实用户的交流平台。

全文5759字，预计阅读需7分钟。

“房价怎么定，完全看心情。”

在国内不少短视频平台上呈现了一个个这样的场景：一座山坡下，一排排的红砖楼房窗户四开、玻璃碎裂，一楼院子里野草横生，成群的麻雀呼啦啦地起起伏伏，旧时景象全部存在，唯一缺少的就是人气。镜头高抬，南边远处祁连雪山横亘万里，北面炼油的烟囱耸立无数，有的呼呼冒着蓝火。

▲图片说明：破败的居民区摄影/张剑

这些视频基本没有标记拍摄的地点，观者留言各种猜测，猜着猜着，这里就变成了“网红”之地。很多人慕名前来，感受这里的荒凉和寂寞。不少当地人对此有些莫名其妙，但却又引以为荣。

这里便是当前的“网红”没落城市——甘肃玉门旧城，当地人称之为“玉门老市区”。

不久前，在这座被外界称为“弃城”的地方起了一把火，火灾发生在这里的礼堂。第一财经1℃记者用脚踏在那片黑色凌乱的废墟上，在偶尔散步途经此地的一位退休老职工的提醒下，依稀可以感受到，这个地方曾经承载了多少欢乐和希望。

春风不度玉门关，这句脍炙人口的诗句道出了玉门关的偏远。今日玉门关遗址在甘肃敦煌，与玉门市相距并不远。玉门关只是敦煌一个小小的景点，但玉门市人却在苦苦追寻自己与玉门关的关系，玉门关不在玉门市，甚至成为他们的一个心结。

▲图片说明：上世纪30年代末，在现今老君庙旁边开凿出中国第一口油井——老君庙一号井，从此拉开了玉门油田的开发序幕。东方IC图

玉门位于甘肃省西部，隶属于酒泉市。玉门关虽不在这里，但并不影响玉门市的知名度，因为它是中国历史上第一座油田的所在地，也是“铁人”王进喜的故乡，是比黑龙江大庆更早的“石油之城”。

时过境迁，十年前，玉门被列为了资源枯竭型城市。

也许发现这里迟早有一天会失去希望，早在十六年前的2003年，玉门市区便已经开始迁移。搬迁后的旧城几乎成为一座“空城”，这也是被坊间传为国内首个“弃城”的原因所在。

1℃记者近日实地探访玉门发现，玉门老市区并非完全处于废弃状态，尚有过万常住人口，只不过更多聚居于旧城的北部；油田也处于继续开发利用状态，不少地方的“磕头机”运转正常。历经十年建设，玉门新城区早已崛起在西北的大漠戈壁。玉门市产业转型中，也摸索出了一条新的产业和发展道路，该市曾排名在甘肃省县域经济第一位。

国务院已在全国范围内确立3批共69座资源枯竭型城市，这69座城市都在探索不再单一依赖资源的转型发展之路。新城已建，老城未废，地处西北戈壁中的玉门市为其他类似城市提供了一个可参照的转型样本。

老城搬迁致人口骤减10余万

新中国第一座油田在大庆，但中国历史上第一座油田在玉门，比大庆油田早了20年。现在的玉门市区所在地是玉门镇，从玉门市区出发，向东南行驶近90公里，爬上一处几公里长的山坡，这才到达了玉门老市区。老市区的海拔为2400多米，比新市区高出1000米，两地的气候也已经有了反差。玉门新市区已入春，老市区可能还是冬季。

“铁人”王进喜的塑像矗立在进入老市区的路口，提示着游人，这里曾是一座石油之城。

老市区呈南北走向，进入老市区的地方是北坪，由北向南穿过中坪，最终到达南坪。走在北坪的主街道上，一幢幢六层的楼房、各类沿街店铺、办事机构很是齐全，不禁让人遥想起这里曾经的繁华与富足。时值周日，北坪街道上的行人很多，身着红色和蓝色工作服的石油工占比很大。

一些熟悉当地情况的居民告诉1℃记者，石油工人的工服是有专门安排的，主要就是两个颜色，“户外作业穿红色，红色显眼，出了意外能容易找到。不在户外，就穿蓝色”。1℃记者在北坪探访期间看到，这两种颜色正是目前玉门老市区最显眼、最主要的颜色。然而这两种“颜色”已成玉门的过客，他们虽工作在这里，但早已定居在百余公里外的酒泉。

虽然街上行人络绎不绝，但已难复昔日的繁华。越向南走，行人就越发稀少，路边房屋几乎全部封闭，房屋门窗有的仅剩框架，有的被封堵得严严实实。到达南坪，站在一处山顶俯瞰，正如网上视频所呈现的一样，南边大院内的房屋全部废弃，一些房屋里墙面上言语简单直接粗暴的涂鸦隐约可见。

▲图片说明：浓浓年代感的玉门街头摄影/张剑

1℃记者沿着一两米高的围墙观察，失落空寂的感觉更加强烈，单元门口破败的灯笼微微可以看出当年的红色喜庆，一楼小院里瓦缸盆罐倾倒破碎，当年种植的树木有的已经疯长到三四楼高，乌鸦的巢穴摇摆在高处的树杈上。一两百米范围内，只有一只黑色的土狗狂吠，才让这里有了一些生机。狗狂吠许久，一名深色衣服疑为留守看护的人在墙角处探了一下头，便消失了。

指着附近的一处当时应该为标志性的建筑，路过的一位老职工回忆说，这里是当年最热闹的地方，遇有重大活动，广场上会挤满人，有时候大家还会载歌载舞。而现在，礼堂后半部分已经被大火烧光，遍地是黢黑的砖瓦梁木。

从北坪到南坪，这里构成了原先的玉门市区，那时的玉门市和石油管理局合一，市区总人口13.5万。老市区中心的市民广场，曾经人来人往，如今罕有市民休闲。

▲图片说明：如今玉门老市区随处可见废弃的房屋，常住人口从高峰期的13.5万人下降到1.5万人。摄影/张剑

1℃记者行走在空荡的大街上，四周的寂静与林立的建筑让人有一种如入梦境的感觉。突然，一声清脆的钟声响起，接着又是五声，随后“北京时间18点整”的标准女音传遍这座古老城市的角角落落。时间似乎一下子回到了上世纪七八十年代，回到了电影里。

玉门老市区这样的报时方式会把很多来者拉回到20多年前，那时的玉门老城区也正当繁华之时。玉门老市区管委会副主任王建刚向1℃记者介绍说，老城区目前常住人口超过15000人，主要包括原住民和一些退休工人。

现在玉门石油管理局仍在这里设有机构，八千多名工人周末和假期一般都住在酒泉市区，周日下午赶回来准备下一周的工作。所以，周日到周五，玉门老市区北坪一带可以说十分热闹，丝毫没有“弃城”之感。但是当这些红蓝衣服的石油工人离开，寂静和衰老的氛围就会随之而来。

房价看心情

七旬老者韩明（音）在南坪街头缓步走着，已经退休11年的他，选择留在老市区。每天从北坪溜达到南坪，看一看曾经工作时进出的住房、办公室，是韩明唯一的消遣和锻炼的方式。“在这里待了40多年，很多同事去了酒泉市，我老了，哪里也不想去了，就想留在这里”。

韩明在老市区的40多年，经历了这里因石油而发展起来的最繁华的时期。韩明说，留在这里与他作伴的基本都是和他一样已经高龄的老人，还有一些不在油田工作的原住居民。

韩明至今仍住在北坪的6层楼房里，楼房的“年龄”与他工龄相近，超过40年。南坪聚集的完全废弃的房屋，几乎全部破败。北坪尚能住人的房子也是“年事已高”。

废弃的房子如何处理？王建刚告诉1℃记者，这些房屋都属于玉门石油管理局，废弃后已被石油管理局收回和封存，也有一些交给了老市区管委会。其中有三栋楼经过装修改造，用作铁人王进喜干部学院的学员宿舍。

对于仍然住在老城区的住户，房子的商品属性似乎已经不重要。北坪商业街附近的广告栏上，各类租房、卖房的广告不少，但风吹雨淋后，有的字迹已经模糊和破损，涉及的房屋基本集中在北坪。但无论出租还是出售，价格该怎么确定，并没有统一可参照的标准。随机询问一些住户，有人说卖房子不看面积，论套出售，“一套房子可以卖三四万，也能卖到五六万，有的房子给1万也会卖”。目前北坪可以出售的房屋，面积一般在60-90平米之间。

1℃记者通过售房广告，与一名北坪的住户取得联系。这名男士最初为这套90平米的房屋报价是6.5万元。1℃记者询问他价格是否可以商量时，他说，“可以降一些，4万5也行”。1℃记者表示，再便宜一些，可以一次性付清全款。“要是真付全款，3万块钱就拿走吧”，言语间房子价格又下降1.5万元。最终，房主笑着表示，反正也没人住了，给1万元也不是不可以，“老房子了，周边也没人住了，房价怎么定，完全看心情”。

1℃记者在一些房屋买卖软件上搜索到，同样面积的房子，有的卖到五六万，有的直接标价一万元。按照70平米的面积计算，房价最低不过每平方米一二百元，最高也只有每平方米五六百元。

城市虽已没落，但来老城区游客去越来越多。他们从每年5月份开始就陆续赶到，看老房子，转老城区，怀旧游是到这里旅游的主要目的。旅游业成为玉门老城区的一项重要产业。这一点得到当地居民的认同，但他们也觉得老市区可看的不多，“也就是铁人王进喜塑像和老君庙油井，这两个地方几分钟就看完了”。游客们到此的主要目的是为了感受这里的环境，因为在国内已经很少有保存如此完整的上世纪县城的景象了。

这种景象引来了更让人意想不到的事情。这也是最让居民们引以为豪的——老城区成为一些怀旧影视剧的拍摄地，已经有多部影视剧选择这里作为外景地，剧组就地雇佣群众演员，也给居民带来了一些意外收入。一位居民说，他知道，“很多人去过，一天给80块钱工资，管盒饭”。

在玉门市政府的产业规划中，老市区的旅游产业是当地整体旅游产业的一部分，既可以弘扬铁人精神，也能发掘老市区的文化内涵。王建刚对1℃记者表示，除了旅游业，老市区也在发展其他产业，例如由于附近的炼油厂还在生产，与炼化有关的产业仍然在继续。玉门老市区并没有完全成为“弃城”。

资源枯竭成发展转折点

玉门新市区的马路宽，树也不高，每天中午12点过后，几乎都会准时刮起大风。“一年一场风，从春刮到冬”，这句话成为很多玉门人最爱用来介绍当地大风的俗语。市区的马路上人和车并不是很多。一幢幢楼房立在道路两侧，从外面就能看出崭新的痕迹。新市区呈现出的现代化与老城区的荒凉成为对比。

历史沿革上，1955年，玉门油矿所在地成立了地级的玉门市；1958年玉门县政府从玉门镇迁至玉门油矿，并入玉门市；1959年玉门石油管理局成立；1961年市、局政企分设，玉门市改为县级市至今。

玉门毫无疑问是一座“石油之城”，且很长一段时间内单一依赖石油。

玉门石油管理局在一份公开资料中提到，玉门油田经过近70年的开采和发展，到21世纪初的原油产量艰难地维持在每年40万吨。老油田已进入枯竭性开采阶段，剩余可采储量仅400多万吨，且剩余可动用储量品位低，可采难度日益加大，产量逐年下降，经济效益逐年下滑。也就是说，玉门油田已经接近于资源枯竭。

从2002年开始，玉门石油管理局选择将局机关和生活区搬迁到110公里外的酒泉市。2003年，玉门市政府也开始搬迁，迁入地正是玉门镇。曾在老市区工作过的多名当地官员对1℃记者表示，老市区的气候也不适合长期作为城区所在地，“海拔比新城区高了一千米，温度偏低，还有说法认为它处在地震断裂带上。所以选择迁移是没有问题的。”

玉门新市区的交通有老市区完全不具备的优势。新市区紧邻兰新铁路，已经通了高铁。高速公路和国道也畅通。与之相比，老市区则几乎哪里也不靠，必须走出20多公里，才能到达312国道。在经济飞速发展的当今，不具备交通条件的老市区的确不适合作为主城区。

▲图片说明：高铁玉门站摄影/张剑

玉门的转折点出现在2009年，当时国务院公布了第二批资源枯竭型城市，玉门位列其中。甘肃省发展和改革委员提交的《关于申请将玉门市列入全国第二批资源枯竭型城市的请示》中说明：“玉门油田成为目前全国开发最早、海拔最高、开采难度最大、企业规模最小、发展苦难最多的企业，也形成了玉门地方发展中的巨大困难和问题。”

“一油独大”的产业机构无疑是畸形的，但它却已经深深植入玉门市的经济发展中。玉门市公布的财政数据显示，石油及炼化产业贡献了玉门市国民经济增长的70％以上，该市财政收入中也有60％以上来自石油及相关产业。石油资源一旦枯竭，难免会使玉门市的经济发展面临困难。

中国产业集聚区网创始人、产业经济专家杨建国对1℃记者表示，包括玉门在内的传统资源型城市，几乎有一个共同特征，就是除了资源以外的其他产业，都是从属于这种资源，为这种资源所产生的产业和从业者提供商品和服务。最终形成的是这种资源在整个城市经济中所占的比例畸高，绝大多数成为这个城市经济的唯一核心和最重要命脉。城市对这种产业形成极高的依赖和依附，势必带来经济发展的风险。

转型发展之路仍漫长

从确立为资源枯竭型城市至今，玉门已经历经10年发展。用时10年，有没有实现转型升级的成功？

玉门新城区和老城区，海拔落差相差1000多米，一刮就是一年的大风都吹在海拔1400多米的新城区，海拔2400多米的老城区虽然温度低，但是却没有无休止的大风。但恰恰风能产业成为玉门经济转型的一个重要支点。

玉门市发改局副局长赵洪波向1℃记者表示，玉门这些年转向开发风电资源，已经成为全国第五大风电基地和甘肃第一大风电基地，并由此发展起新能源及其装备制造产业。

以风电、光电、光热、水电为主的新能源及其装备制造产业总产值达到47.6亿元。玉门市在转型发展中，确立了石油化工、煤化工、新能源及其装备制造、绿色有机农产品生产加工、文化旅游这五大产业，以摆脱对石油的单一依赖，实现产业升级。

玉门市公布的一系列经济数据能有一定代表性，管窥了这个西部偏远城市的发展成绩。玉门市已多年位列甘肃省县域经济排名靠前位置，并曾位列第一。玉门似乎已摸索出一条成功转型发展之路。特别是新旧玉门，展现了一个城市的两个命运。

对于玉门的转型发展之路，杨建国向1℃记者分析，推动资源枯竭型城市升级转型，其实将是一项长期、艰巨且复杂的工程。《全国资源型城市可持续发展规划(2013-2020年)》是近年来关于资源枯竭型城市发展的最重要政策文件。

目前全国共69个资源枯竭型城市，还有118个资源型城市。从各资源枯竭型城市公布的转型成就来看，已经形成了很多各不相同的模式，也均有显著的成绩。但是经济发展已经呈现新常态，各类新要求越来越多。资源枯竭型城市将面临二次转型。资源枯竭型城市应该彻底摆脱对原有资源的依赖，还清历史欠账，这可能还需要5-10年时间。

包括玉门在内的诸多资源枯竭型城市，应该继续因地制宜，寻找培训接续、替代产业；必须坚持对资源的适度开采，尽可能延长城市生命周期，避免再出现因资源枯竭而举城搬迁的情况；同时还需要引入生态治理，探索变废为宝。

玉门老市区虽说没有被完全废弃，但也基本或者早晚会丧失它成为一个城市的资格。这也为未来中国城市尤其资源型城市的发展之路提供了一个典型的样本。