香港房价走到今天这一步，李嘉诚要背多大的锅？
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香港房价，高到绝望。
香港财政司前司长梁锦松，就形容香港青年生存现状为“上楼无望、上流困难、上位无门”。
不知不觉中，住房问题，已将香港所有阶层都绑架了。
无产阶级、有产阶级、开发商、港府……所有的利益集团都进退维谷。
近日，人民日报、新华社、中央政法委“长安剑”同步发声：解决住房问题，香港不能再等了！
以李嘉诚、李兆基等四大家族为代表的地产商，又一次被推上了风口浪尖。
房价那么高，到底该不该怪李超人？
1
在解决住房问题上，港府多年来基本上扮演了一个悲情角色。
翻看22年以来的施政报告，房屋和土地供应一直是港府的头等大事。
从董建华的“八万五计划”，到梁振英提出加速修建公屋，再到林郑月娥“明日大屿”计划，都因种种原因搁浅，错失诸多历史契机，终致民生郁结。
1995年底，董建华上任后提出“八万五计划” ：每年兴建8.5万套住宅，10年内让香港7成家庭都有自己的房子，轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。
此时香港已经高度依赖房地产，从1984年《中英联合声明》到1997年间，13年来楼市平均涨了11倍。但金融风暴的到来，一下子改变了大势。
钟镇涛、张卫健、吴君如等明星都因房价大跌，一夜之间变成穷光蛋。张卫健只好到大陆拍戏，用了六七年的时间才还清债务。
董建华的“八万五计划”，一时千夫所指，被认为是造成楼价暴跌的“元凶”。50万有房中产走上街头，抗议香港房价下跌，要求港府救市，让董建华下台。
2000年6月，董建华首次承认，“八万五”建屋目标已经“不存在”。
港府的努力宣告流产，香港错失良机。
去年，香港行政长官林郑月娥又提出了“明日大屿”的设想，在大屿山周边填海造岛，可新增最多40万个住宅单位，容纳110万人居住，这超过香港总人口的1/8。
她还提出要开发新界340公顷棕地，提供6万个香港人急需的中小型住宅单位，其中6成为保障住房。
刘德华为明日大屿录制了宣传短片《让下一代看见》，他问，“你觉得香港还有没有希望？”
结果大家都看到了，刘德华等人被骂得很惨。
2
今天，香港土地1108平方公里，到现在为止只开发了24%，还有大片土地闲置。
很多人批评说，港府太抠了，怎么就不能大量供应土地呢？
这事并不简单。港府之所以举步维艰，既有内部土地财政的压力，也有来自有产阶级的“民意”、环保人士的抗议。
第一，香港的财政收入结构，是政府在住房问题上的掣肘之痛。
由于香港是自由贸易港、避税天堂，无论是企业所得税、个人所得税都非常低，而且2006年取消了遗产税，所以财政对土地的依赖程度更高。
算上土地出让、物业、印花税等，港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。
如果不想办法在土地上做文章，高价卖地，香港政府就很难在金融、贸易、物流产业少干预，少收税，成为世界上最顶尖的自由港口。
这种土地财政与税收财政之间的平衡，任谁都难以精妙把握。
第二，土地长期供应不足，也跟香港生态环保理念发达有关。
根据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》，占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特殊地区受到保护，无法开发。
已开发的24%的土地中，住宅用地占比仅7%。
填海造地一度成为香港政府新增土地的重要来源。但从2005年后，因大量环保人士抗议，政府填海造地几乎停顿。
第三，香港青年人只要手中有钱，就会倾向于购买小户型房子，凑足首付，等待房价升值换大房。背负高额的房贷，他们当然不希望房价下跌。
这样的人群有多少？一个很尴尬的数字，香港住房自有率仅为48.5%，不到一半，但也是一个庞大的群体。
租房人群中，近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中，只有17%的家庭居住在私人租赁市场。
香港的新房供应不足，二手房交易占比超过70%，最高达到90%。也就是说，几乎都在有房群体和无房群体中进行利益博弈。
在香港，这是阻碍建设性地改变现状的关键障碍之一。
超过200万的有房一族，不希望看到房价下跌，特别是那些在相对高点进入市场的人们。当然，如果部分房主有成年子女，又是潜在房屋购买者，他们则可能可以理解低房价并不完全是坏事。
一半对一半，形成对峙局面，很容易酿成汹涌民意，裹挟政策变革。
3
房价演变为社会问题的过程中，以李嘉诚、李兆基等为代表的大地产商，该承担多大的责任？
这里有三大问题需要厘清。
一是，地产业伴随着整个香港快速发展的进程，逐渐发展成为“庞然怪兽”。最新一期的福布斯富豪榜上，香港富豪清一色的地产商，前50名占了一半。
李嘉诚靠塑料花起家的，李文达是靠李锦记蚝油发家的，新鸿基地产的郭家最早是做杂货批发生意，但后来都选中了房地产。
从根本上来说，自第二次世界大战之后至今，香港作为对外交往的窗口，充当了中国和世界的“超级联系人”，并蜕变为制造业、物流、金融中心，人口、经济飞速增长，工厂和房屋需求急升，物业价值“水涨船高”。
地产巨贾李嘉诚、李兆基、郑裕彤，以及已故的郭得胜，都把握这个千载难逢的黄金机会，在香港楼市的几个大周期内，低吸高卖，并购扩张，越做越大。地产逐渐成为本港获利最丰厚的行业。
香港回归前夕，大约超过一半的私人楼宇市场，来自于四大地产商。
直到如今，新鸿基、长实集团、新世界发展及恒基地产仍然稳居排行榜前四，成为香港地产界的四大家族，加起来总资产、总营收都占市场份额1/2强。香港十大房企垄断了80%的市场，小房企基本无路可走。
因此，房价下跌会极大影响他们的既得利益，直接拉低资产的估值。从这个角度看，地产商是作为既得利益者，非常不愿意看到房价下跌。
二是，香港的地产商，不像内地房企那么追求规模和“高周转”，他们的高额利润很大一部分是来自物业租金，拥有强大的现金流和丰厚的土地储备，因此喜欢延缓开发，甚至囤地捂盘，对楼市的操控能力极强。
李嘉诚在2017年出售的中环中心，作价约人民币350亿，每年的租金就能收40亿元。内地的地产商，开发地产一年的利润率，还达不到这个数。
李兆基的香港IFC，据说每年租金可达百亿；郭氏家族的环球贸易广场ICC，每年租金超过50亿。
再加上地产财团很多都收购了公共事业，带来稳定的收益，对卖楼他们真的不着急。
香港已经连续25年获评全球最自由经济体。市场经济发达，另一面是，政府对经济和楼市的控制和监管相对较弱。
所以，香港地产商不喜欢用规模来赚钱，更喜欢利用时间差来赚钱，在内地，香港开发商盖房子也是出了名的“慢”。
他们总是在市场低迷的时候拿地盖楼，等到地产复苏的时候才开始卖楼，获得巨大的利润。这种“低吸高抛、延缓开发”的运作模式,往往被指涉嫌囤地。
“香港的开发商越来越保守，不去开发，收租就算了。”
只要房价保持高位，租金也会相应在高位运行，对地产商是根本利益所在。
三是，在香港，地产商不仅仅从事房地产开发，他们掌握更多的民生命脉，具有很强的政治影响力。这也是人们对他们寄予厚望，也容易愤怒失望的原因。
包括李嘉诚在内的四大家族，除了房地产，还影响着整个香港的金融、电力、码头、电信。
一位香港小学生写的作文《李家的城》，曾疯传网络。从屈臣氏、百佳、7-11到惠康，香港街头随处可见李氏产业。作文“感叹”说：香港内一切的商店，不论是哪种的类型，全是诚哥带给我们的欣赐（恩赐）。
套用一句蜘蛛侠的名言，能力越大，责任越大。
曾担任新鸿基创始人郭得胜私人助理8年的潘慧娴，写过一本书《地产霸权》，在香港畅销一时，引起很强的社会共鸣。
书中这样描述地产商的影响力：当市场停滞时，地产商会不断向特区政府施压，要求削减土地供应。一旦成功，各种价格不断向上的循环便会再次启动，生生不息——至少这是地产商的希望。
《地产霸权》还讲一个故事，说明超级富豪的政治影响力凌驾于政府。
为了救市，港府曾停止卖地一年，托住市场。董建华打算在1999年恢复卖地，以解决不断膨胀的财政赤字，但地产巨贾们希望再暂停卖地两年。
据说，这些富商向北京投诉，董建华只好请中央政府帮忙。前总理朱镕基亲自出面调停，在汕头逐一接见了李嘉诚、郭炳湘、李兆基、郑裕彤等十个香港富商，要求理解董建华的困境，考虑香港的整体利益，支持恢复卖地。
回到香港后，李嘉诚率先改变之前的反对立场。没有与会的香港地产建设商会会长何鸿燊，还抱怨他破坏了行业的共识。
这些香港富豪很多是低端制造业发家，搞起房地产后，没有去进行制造业升级，更没有去发展科技产业，也没有能够动用自身的政治、经济、社会资源，而眼睁睁看着房价飞涨，成为最大的受益者。
香港楼宇的“天价”对谁有利，答案或许并不难猜。
4
2018年3月16日，年届90的李嘉诚宣布退休，记者问他年轻人“要不要买房”？
李嘉诚回答：“不能把买房看得太重要，如果女孩子说没有房就不结婚，那如果是我，我就会说，不如趁年轻你再找一个吧。不可能很年轻就要买房。”
这位鲐背之年的“邻居老头”，似乎还没很深的感受，年轻人早已等不及了。
尽管日前香港政团民建联召开记者会，要求特区政府引用《收回土地条例》，大刀阔斧收地兴建公屋。
香港主流媒体称该条例是解决土地问题的“尚方宝剑”，但这些大量的闲置、荒废土地，要成为港人的安居之地，为时尚早。
现在，越来越多的年轻人，不再愿意困守狮子山下，选择成为“北上港青”，最流行的选择，就是成为“湾漂”、“深漂”。
香港青年协会青年研究中心的调查显示，半数香港青年愿赴大湾区创业。
年初，粤港澳大湾区发展规划纲要宣布，要打造“宜居宜业宜游”的优质生活圈，超越了以往产业合作的层次。
当时，林郑月娥就表示，会有措施打破香港和内地的隔阂，粤港澳大湾区居民证正在执行中，已有10万港人申请。
香港是中国的香港，也是大湾区的香港。
求解香港房价问题，不能用一时一地的眼光。答案也许在香港之外。
其实，中央已经给出了答案：随着粤港澳大湾区壁垒的打破，人口、资源等要素充分流动，香港不仅有狮子山下崎岖的“海角天边”，还拥有世界级大湾区的海阔天空。
风物长宜放眼量，香港不仅要下功夫解决土地供应，更要看到大势所趋，未来已来。
作者：黄狮虎，本文经授权转载自智谷趋势（ID:zgtrend）微信公众号。《智谷趋势》：它为一个中产阶级的资本觉醒服务，帮助更多人获得财富。据悉，帝都深处的人也会在睡前打开这个号。高层会议、宏观经济、城市脉络、政策变动……这里有最真实的中国，有许多人难以察觉到的趋势信号。
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