加拿大重税狙击海外购房客

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7月25日，加拿大英属哥伦比亚省提出了一项新的法案，自8月2日开始，向在温哥华地区购买民宅，却没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者(包括没有在加拿大注册的海外公司或者由外国人控制的公司)征收额外房产转让税，税率高达15%。这意味着，一套100万加元的楼房，海外买家将额外多交15万加元的税。

　　高房价日渐引发社会矛盾

　　英属哥伦比亚省的财政部长迈克·德容(Mike de Jong)发言称，这一提案是为了应对过高的房产价格和过低的货币汇率之举。该省总理克里斯蒂·克拉克(Christy Clark)也提出，这项改革的目的是让当地居民更容易买到房子。

　　而温哥华市长格雷戈尔·罗伯特森(Gregor Robertson)则直言，他一直都在呼吁本省采取类似这样的激进措施。在一项声明中他说道：“那些只把房产作为牟利的工具、而不是真正在温哥华生活和工作的人，就应该被课以这样的重税。”

　　毫无疑问，这一法案是为了应对近年来外国人、尤其是中国人在加拿大投资购房的热潮而生。根据加拿大的房屋资产数据显示，今年仅在6月10日到7月14日的一个月之间，外国人在英属哥伦比亚省的房地产上就投进了超过10亿美元。

　　德容之前还曾深切担忧，这种更加高额的税收项目会向来自亚太地区的投资者们传递“错误的信息”，但温哥华的房地产市场已经热到了过去几年来前所未有的高度，实在无法再让政府坐视不理。

　　温哥华高房价已不单是经济的问题，更引发了社会稳定的话题。据统计数据显示，仅2015年，温哥华的平均房价就上涨了17%，平均房价达到家庭平均收入的10.6倍。畸形的高房价对温哥华本地居民尤其是年轻一代产生了巨大的排出效应。

　　从今年初年轻群体发起的“我们没有1百万”抗议活动，到近期一些当地居民占据空房和建筑工地，抗议拆迁和高房价，由房子引发的社会矛盾日渐发酵。反对党也借此发起抗议，要求现任自由党政府采取措施，收集、调查、公开相关房屋数据，严厉监管本地楼市。

　　这种情况下，执政的英属哥伦比亚省自由党政府考虑到明年省选的选票，因而对房市采取打压措施，讨好那些认为房市高涨是因为“海外买家尤其是东亚某国人把贪污的钱和非法黑钱带入温哥华房市”的主流选民，是一种非常自然的选择。

　　加拿大政府警惕地产泡沫

以往在加拿大的绝大部分地区，外国人在购房时除了可能面临更高的房产税或过户手续费之外，在购买资格、标准和费用上和本地居民并无明显差别。爱德华王子岛是主要的例外，它除了对外国购房者征收更高的房产税之外，还专门规定，如果没有获得政府的特别许可，外国人不许拥有5英亩以上的地产，或者超过165英尺的海滨物业。

　　然而近年来，随着大量的外国购房者和外资涌入加国的房地产市场，加拿大房地产业中已经出现了危险的地产泡沫。这在温哥华、多伦多等亚洲人聚居的地方尤为突出。来自政府和多个房地产机构的调查结果均显示，整个加拿大的主要房地产市场已经全部出现价格虚高的情况。各地的房地产价格已经明显超过了当地的经济、金融、人口等发展水平，甚至被拉高到了和国际化大都市香港、上海等齐平的程度。尤其是在温哥华市，房地产已经严重过热，泡沫隐患明显，应当引起足够的警觉。

　　这种过热的地产经济不仅存在着破灭的隐忧，还可能会对其他经济产业的正常发展带来妨碍。而更重要的是，它迅速抬高了加拿大的平均房价，影响了当地居民的正常生活水平，从而在民众间引发了诸多不满，甚至滋生出了对来自外国、特别是对中国购房者的歧视和敌意。

　　正因如此，民众普遍呼吁加强对外国人在本国购买房地产的限制。尽管也有人担忧，这种做法只会把未来的房地产投资者和购买者以及相应的潜在收益驱赶到其他地方，尤其是美国，但对泡沫经济和恶化的民生水平的担忧还是占据了上风。

　　移民国多限制外国人购房

　　英属哥伦比亚大学的房地产经济学家汤姆·大卫杜夫(Tom Davidoff)就认为，这一法案对于缓解亚洲的热钱涌向温哥华地区的房地产领域是“很有意义的”的举措，同时也并不会减少该地区的吸引力。同时他也认为，该法案至少会让在加拿大工作的美国人购房更加困难，会让他们倾向于在获得永久居留权甚至加国国籍之后再考虑购房，以避免高额的税费。

　　不过针对于此，加拿大也有人提议要求维持甚至延长外国人获得加拿大公民身份之前的等待时间。按照加拿大今年新修订的国籍法案规定，外国人在加拿大居住3年就有资格获得公民身份，甚至在这3年间都不需要在加国连续性地常住。而一旦外国人拥有了加国国籍，就无法再限制他们随意买卖和拥有多处房产、并进一步激化已有的房产泡沫了。

　　加拿大所经历的外国人购房热潮以及随之而来的社会难题并非偶然，亦非孤例。近些年来，世界各个主要的移民国家均或多或少地面临着同样的挑战。通过立法等强制性举措来限制外国人在本国境内的房产买卖和投资，提高其购房门槛，已成为一种普遍性的政策取向和公众诉求。而限制外国购房者的资格、提高各种房产交易税、增加购房贷款难度等，则是包括北美在内的各国最常用的政策手段。

　　澳大利亚已经对外国人在本国买卖房地产施加了明确限制。外国人被禁止购买现有的房屋用作投资目的。居住在澳大利亚的外国人虽然可以购买现有的房屋供自己居住，但相关税收更重，而且离境时必须卖掉。

　　瑞士的限制措施则更加严格，外国人在瑞士只允许拥有一处房产，而且不许以出租为目的来购房。每一个卖给外国人的房产都必须由当地政府批准。还有一些国家甚至要求外国人在购房前先获得移民局的许可，并且接受一系列复杂的背景调查。

　　美国购房隐性门槛多

　　但是在与加拿大毗邻的美国，却没有针对外国人在境内购买和拥有房产明确的限制性规定。不过，很多隐性的门槛还是存在的。一方面，外国购房者在很多地方往往要缴纳更高的房产税和房屋过户等费用；另一方面，各地政府所制定的许多项目和政策，本来可以减免业主在出租、出售、转让、继承房产时的税收费用，但外国人往往是没有资格申请的，特别是那些并不经常在美国境内居住的人。举例来说，如果身为外国人的房产所有者过世，其继承人可能需要缴纳高达房屋市价的40%的税，才能获得该房产。

　　同时，如果需要向银行申请购房贷款，银行对外国购房者的资格审查更为严格，他们所需缴纳的首付和支付给银行的利息也都要更高。

　　此外在美国，房产除了要受到联邦和地方各级政府的管制之外，还要接受地方各种非政府组织和社区协会的具体管制，如业主协会、公寓协会等。这些协会往往具有法人资格，其管辖范围内所有房产的拥有者都必须加入并服从其规定和调控。这些社区化的组织也有可能会对外国人买卖房产施加一些额外的限制。

　　2015年，包括香港、台湾地区在内的中国人一共花费了286亿美元来购买美国的房产。但整体而言，美国并没有遭遇像加拿大、澳大利亚等国一样激增的、大规模的外国人购房热潮，这对美国整体的经济冲击也没有加拿大那么明显。当然，这在很大程度上是因为移民美国要比其他国家困难得多。

　　不过近几年来，美国政府的一个充满争议的移民投资项目，却为包括中国人在内的一些外国房地产投资者打开了一扇方便之门。早在上世纪90年代起，美国政府就设立了一项EB-5类签证，给能够向美国进行投资并为美国人民创造出一定数量的工作机会的外国投资者以绿卡身份。所需的最低投资额如今为50万美元，有些情况下是100万美元。

　　这一投资政策由于能够直接为外国投资者带来绿卡，因此深受青睐。也正因如此，这些投资者往往都不太在乎地产投资本身的收益，这也就减少了美国公司企业所肩负的压力，并有助于改善美国本土的就业环境。

　　但近年来，这一政策也有所收紧，对外国申请者的背景、资金来源的合法性等有了更加严格、全面的审查，在批准国内的新建项目时也更加谨慎，其投资前景并不乐观。

　　当然，包括中国在内的许多国家也在做着防止国内资金大量外流的努力。今年初，汇丰银行就发表声明，拒绝向一些有意在美国购房的中国客户提供房屋贷款。因此，对于有意在北美购置房产或进行房屋投资的国人来说，在可以预期的未来里，难度恐怕会持续加大。

文章源自法治周末，作者：傅添

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