查看原文
其他

田园东方张诚:房地产不能成田园综合体主角,再难也要找条路!

2018-02-22 张诚 执惠


田园综合体要“以农为本”


这个“农”字是指农业抑或泛指“三农”。除了要面对农业,我们在各地乡村发展项目的实践中,包含的事项还有基础设施、土地整理、产业培育、新老社区开发与建设,是一系列的问题。


之前写过一篇文章《农业的根本出路在于?》,层层剖析过在三农社会发展中面对的这一系列问题。

01


农业的根本出路在于效率


我们试着从以下几个维度来剖析:


// 第一条线:农业。需要规模化、长期性、现代化


于是需要:土地流转与合并、土地使用权长期化;

从而需要:土地制度改革;

进而需要:农村改革、农民致富、农民城镇化、农村现代化。


// 第二条线:农民。从人的角度考虑,农民需要成长、需要城乡一体化


于是需要:拥有技能、获得福利、社会稳定;

从而需要:从业能力、就业能力、短期收益和长期受益并举;

进而需要:特色精品农业、 现代科技农企、城镇化和就地城镇化。


// 第三条线:农村。需要环境美好、产业持续、安居乐业


于是需要:设施投资、产业培育、社会治理;

从而需要:金融参与、企业参与、人才参与;

进而需要:农村产业可持续、培育新产业新业态,农村集体、政府、企业搭建新合作;原住民、新住民形成新社会。


// 第四条线:人才和产业。需要落地农村


于是需要:创造新业态、提供新产品、吸引消费者、吸引新居民;

从而需要:高频和低频产业融合、多功能、多业态、城乡融合;

进而需要:商业模式、供给侧改革、要素释放,政策空间带来产业空间。


// 第五条线:新农业、新农人、新农村。


高效率的农业可以有三种:

规模化现代农业、特色精品农业、创意农业;

新农企、新农人、新农民,农企从事大农业,个人从事后两者;

同时,农村吸附了人,农村变成新农村。


无锡阳山田园东方北区二期项目效果图


总结:


农业背后是土地,土地背后是人,人背后是“三农”;

三农社会需要经济发展,经济发展路径是产业发展;

产业发展需要商业模式;

商业模式需要要素改革;

改革牵涉三农和国民经济;

这里就提到了商业模式问题,实现商业模式才能实现可持续;

商业模式需兼顾政府、集体、农民、企业、金融机构、消费者六方利益相关者;

商业模式成立的基础需考虑社会平均经济成本且多方受益;

从而商业模式背后需要要素改革和治理改革;

商业模式须一揽子体系化解决农业、农民与农村,需要实现社会经济全面发展。


在这里,受北大国发院提出的“新结构经济学”启发,不妨参照作些思考。中国城乡差距非常大,乡村地区的发展路径中,一方面需要政府补贴扶持,例如基础设施和一些长效产业如农业;另一方面需要设计产业政策激发要素资源,形成供给侧改革,例如创新农业、观光旅游、度假产业开发等。新结构经济学的思考基础,原是基于发展中国家或地区经济体的双轨制设计,这种设计既强调“有为的政府”,又强调“有效的市场”,也就是说产业政策的施定,要能够激发于有可能的市场。中国农村社会在城乡经济格局中,似乎可以借用这样的视角来尝试看待呢!


农村很难发展,需要换发基层丰富的创造力,形成万众创新创业的局面,同时也更需要顶层设计和政策战略形成结构性框架,两种局面交织前行。如果一味强调基层创新,寄希望于地方创生,则可能失去顶层设计、宏观战略,形不成解决国家级问题的力量;如果只强调政策带来强大的社会资源动员能力,仍存在种种权威制度带来的粗放隔空,尤其在技术进步,意识形态多元的现代社会,更难形成和谐有机的“生态型”力量。


无锡阳山田园东方北区二期项目效果图


我们在多年思考的“综合体思维”里,所谓“三统一一分散”,即“统一规划、统一建设、统一管理、分散经营”的思想,似乎与“新结构”有异曲同工之妙。


田园综合体的逻辑到底是什么?中央文件提出“田园综合体”,就是为了不限于就农业谈农业,就三农谈三农,力图从突破中找到发展的答案。


那到底田园综合体宜综合到什么程度呢?在田园综合体面对的产业培育和社区开发中,不能让过去经济发展多年依赖、地方政府和地方经济社会暂时离不了的“房地产”成为综合进来的主角。其实不是不能,而是因为在农村这个脆弱的地方,很难把控!


在乡村地区,在产业培育方面,可以包含农业以及在乡村社会里比传统农业有增长优势、低生态影响的产业,例如旅游度假产业。同时,不能采纳冲击既有利益格局,或者对未来社会埋下又一轮不平衡的资源错配型政策安排的产业,例如房地产业。所以,这个时代要求我们再难也要在中间找条路,在上下左右之间揉转实践出一个新形态。


田园东方企业定位为旅游度假业务为主业的企业,在田园综合体项目中以旅游度假产业拉动农业和社区发展,形成田园综合体的可行格局。这样的考虑是因为,在广大乡村地区,农业的增加值是低的,旅游业的增加值是稍高的,而开发类业务是受限的,因此我们提出田园东方的田园综合体业务模型为“在平衡农业发展和社区开发的情况下,突出以文旅产业作为整个项目商业模式可行的抓手”。


田园东方·成都新兴和盛田园综合体项目效果图


那么,在田园东方的田园综合体规划和运营中,在农业板块,如何能够做到农业乃至三农社会的“生态型”发展呢?


一、首先,在田园综合体规划和运营中,要立足形成农业产业园区:


在农业生产的前端,做农业产业基础设施规划建设(如常说的七网建设),做农业种植分区,做科技品种规划,形成现代化科技农业;


在生产过程中,通过示范种植引领,过程品质管控,形成园区统筹管理;


在销售端,打造农产品品牌,建立渠道,开展市场营销;


因企业化介入,加之与地方合作,就有可能形成基于资金、管理、品牌等系列战略能力的农业产业园区。


兰州榆中田园综合体项目规划图


二、同时,形成农业产业链延伸,发展特色农业、循环农业、创意农业;


包含精品农产品生产、加工和农产品品牌化创意研发;

叠加发展休闲农业,有条件时甚至可以发展有规模的旅游度假产业;


发展农业服务业,包括农业物联网和金融服务,开展品质检测服务,发展农业物流商贸。


三、与此相伴,建立乡村社会治理新元素、新秩序。呼应上述产业,并在上述产业推动下,营造形成乡村产业社会新格局。


包括:农村要素改革和产业重新规划,使得一系列需支持型项目得以实施,例如开展基础设施建设、土地流转、土地整理、承包地改革利用、集体用地合规情况下改革利用等;


引进新的企业和人才,包括新农人、新农企、新农业,也包括乡绅乡贤和乡村创客;


建立新型生产关系,包括推动合作社实体化、实力化,在产业规划和具备有效商业模式的前提下,使得农民、集体可以与企业、金融机构等新资源形成多层次的合作;


最后形成的局面,要能够统筹协调农民、集体、政府、企业、消费者、金融机构这六方。也就是田园东方常说的,田园综合体是在乡村发展中的一个剧本,这六方是需要被平衡的六个演员,平衡好了,这六个演员才能够可持续地揉转出演,完成这一场“大剧”。


四、在上述基础之上,乡村由包括农民、集体在内,并带着多方新型主体合成的社会,形成乡村治理的主体参与者。乡村的物质和精神文明得以全面发展,乡村形成“新社会”。


我们可以用下面绘成的一张图标来清晰地表达田园综合体农业、农民、农村社会经济全面发展的生态生长模型。


田园综合体的目标,是实现地方社会经济全面发展。在上述模型中,我们可以看出,这个终局的形成,是多方参与、过程发展的结果,并不是单靠政府、单靠农民能够完成,也不是绝对地说由谁牵头就能够完成,更不是通过招商由某个企业来主导完成的。而是要形成共识,构建一个多方利益共享共生的画卷,在本篇开头提到的政府对需要补贴支持的部分作补贴支持,对需要改革和重新规划的给予产业政策引导,然后由各方主体发挥所长积极参与创造,形成我们也可称之为田园综合体的“新结构”。这个新结构是战略,随后还要有空气土壤让这个战略落地,还要有“想干、敢干、能干”的各方主体拼力执行,相互协力支持,最后方得成功!


田园东方的项目都要求与三农之间形成紧密的合作,例如有条件的项目与当地合作社形成合资合作的共同主体,这就使得田园东方更有可能突显“田园综合体”概念,更有可能推动农业及三农社会的生态生长。


2018年的一号文件出来了,着重提出了“乡村振兴战略”。在路径上,田园综合体应成为乡村振兴的可操作样本!


田园东方创始人兼CEO | 张诚

东南大学建筑学硕士,北大光华EMBA。2012年起,以建筑师背景和城市规划专业视角,集多年城市综合体和文旅行业开发运营经验,将目光转向旅游度假产业和乡建,在乡建领域发起“新田园主义”理论,发表《田园综合体模式研究》,首创田园综合体方法论,开展首个田园综合体实践,创建“田园东方”等事业平台,主张以文旅产业带动城乡一体发展。
主要论述包括《新田园主义理论纲要》、《田园综合体模式研究》、《综合体思维》等。


END

「 精华文章值得看看 」


Ⅰ.目的地成败考:深剖清明上河园三大底层逻辑,仿古景区路在何方?

Ⅱ.执惠2018新春贺词:我们都希望不一样

Ⅲ.印象刘三姐的劫数:张艺谋一语成谶

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存