玩转工业旅游！这家卸煤场华丽变身购物中心，背后改造路径全揭秘

城市区域是复杂并处于动态变化的系统，反映着经济、社会、物质和环境的过渡与转换。城市更新可以看作是这些过程相互影响的产物，也是对城市衰落地区所呈现的机遇和挑战的回应方法。而城市更新也有不同的空间尺度，从城市区域到建筑群再到单体建筑物。

英国是世界上城市更新开展很早并且公认做得很好的国家。在首都伦敦，也不乏像考文特花园，伦敦码头区（金丝雀码头）这样优秀的改造项目。在近20年的时间里，还有一个被拉入教科书的旗舰性改造项目，那就是国王十字车站区域了。

本文所介绍的项目就位于国王十字车站区域，是这个区域城市更新不可或缺的一部分。从一个废弃的工业仓储建筑转换为时尚潮流的购物中心，卸煤场即将完成华丽转身，并在2018年秋天开业。这个建筑是如何改造设计来实现功能转换呢？ 

国王十字街区在伦敦的位置

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卸煤场的区位分析

国王十字街区位于伦敦市中心，大部分隶属于卡姆登区（有著名的卡姆登市场），东南角有一部分延伸至伊斯灵顿区，再开发区域占地27公顷，投资20亿英镑（约合180亿人民币）。卸煤场项目位于国王十字街区的核心地带，北接Lewis Cubitt广场，西临储气罐公园，东临伦敦艺术大学中央圣马丁学院（著名时装设计师的摇篮），向南与国王十字车站和圣潘克拉斯车站仅以一路相隔。

国王十字街区平面图

国王十字车站有着《哈利·波特》故事开始的地方，9又3/4站台及纪念品商店，并且这里是英国重要的交通枢纽，是东海岸火车线的南端终点站，向北通往苏格兰重要城市。圣潘克拉斯车站则是英国乘坐欧洲之星列车的站点，也是欧洲之星项目的通过推动了整个国王十字街区更新的进程。

根据规划预测，至2020年，国王十字街区将拥有1900套新住房，340万平方英尺（约315870平方米）的办公空间和50万平方英尺（约46452平方米）的零售空间。国王十字街区的开发商非常注重街区的品质，公共空间约占街区面积的40%。街区内著名的公共空间场地有潘克拉斯广场，Lewis Cubitt广场，Lewis Cubitt公园、储气罐公园以及谷仓广场。

Lewis Cubitt 公园

储气罐公园

储气罐公园住宅

谷仓广场大阶梯

谷仓广场喷泉（夜间）

谷仓广场喷泉（白天）

2010年，伦敦艺术大学中央圣马丁学院入驻谷仓广场（也是由粮仓改造成为教育文化用楼），2013年1月，谷歌宣布在将国王十字街建立新的英国总部，此后，PRS音乐、路易威登、亚马逊、facebook、环球唱片、哈瓦斯集团等注重氛围和形象的文创与奢侈品巨头也落户这里。圣潘克拉斯广场6号的Youtube Space共享空间也为这一街区增添了年轻活力和媒体效应。

国王十字街区的零售、办公、娱乐、居住、文化、教育用地约为67英亩（406.7亩），27英亩（163.9亩）新的街道、广场、公园、花园环绕其中。更新完成后，会有42000人在这里工作、学习和生活。从人口学角度来看预测，高收入阶层将占40%，平均年龄在 25-39岁，人群比例年轻化。此外，从2014年开始，人流量增长在年均40%。

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卸煤场的改造设计

1、建筑的变化

维多利亚时期的伦敦是靠煤炭供能的城市，伦敦烟雾事件也是这种城市能源结构导致的。国王十字街区就是当时的煤炭储存中心，卸煤场由两幢大型建筑组成，曾是维多利亚时代的煤炭仓库，火车将煤炭从英格兰北部运到这座仓库，再供给伦敦的家庭和公司。

作为国王十字街区再开发的一部分，这个在19世纪中叶由深红色砖块和钢铁结构搭建起来的仓储建筑，维多利亚风格和现代主义建筑风格的混合体，已被Heatherwick Studio （著名建筑事务所）在保护与改造开发中重焕光彩。

Heatherwick Studio的创始人Thomas Heatherwick先生对于卸煤场的设计曾这样讲到：“由于场地的特殊性，卸煤场项目对我们设计工作者有很大的吸引力，这两座砖材料，有立柱空中走廊结构，扁长型的建筑就像被分开成一定角度的巨型Kit Kat巧克力饼干，传统零售空间落地的想法在这里并不适用，这赋予了项目激动人心的新的可能；而我们的改造就是在它原有结构特点下，把它转换成一个在伦敦多元丰富的新地标”。

从工业建筑变身商业建筑，最重要的是要考虑公共空间和社交场所的设计。这个项目通过天桥连接工程和曲线状屋顶延伸设计，来创造出这个未来商场的新核心，同时建筑有了地标感。依照建筑空间结构，卸煤场可分为六个单元，东西各两个单元，沿街地面层单元和里侧拱形立面地面层单元。每个单元都有其特点，与即将入驻的品牌风格相统一。

一楼平面图

二楼平面图

顶楼平面图

立面效果图

全景图1

全景图2

同时，卸煤场具有较好的可达性，并且内部空间也在改造设计的过程中连接起来。从摄政运河，储气罐公园，Lewis Cubitt广场，谷仓广场或者国王十字车站到这里都很便捷。这个项目有较大的公共互动空间，将顶层两座屋顶延伸连接起来的巧思有创造了一个新的景观视角点。

空间可达性分析图

顶楼景观视角

2、功能的变化

卸煤场从废置到重新开发利用为商场，融合店铺、咖啡店、酒吧、餐厅业态，100,000平方英尺的商业面积（约9290平米），有着吸引来伦敦、英国乃至全世界的游客的目标。

从2010年起，伦敦时装周就在这里走秀，比如品牌PAUL SMITH，ALEXANDER MCQUEEN, MARY KATRANTZOU都曾在这里发布新品。邻近中央圣马丁学院天然的地缘优势也为这里时尚气息提供源源不断的动力。

卸煤场秀场实况

卸煤场购物中心对国际大牌、新兴设计师和独立零售商都同样欢迎，十分注重零售商与购物者之间的联系，来创造一个有代入感的购物空间，零售和娱乐功能并重。通过店铺设计、顾客服务和品牌活动拉近与顾客的距离，并与顾客分享产品及品牌故事。时尚、餐饮、生活、文化和工艺商铺会自然而然地成为这里的合伙人，混合分布有60家品牌左右。整座建筑物的四个角分布有较大的零售单元。

卸煤场由国王十字物业服务公司（King’s Cross Estate Services）负责管理，Cushman&Wakefield和Nash Bond公司是招商代理。目前国王十字区已有&Other Stories，Jigsaw，CARHARTT WIP等服装品牌，健身品牌Frame，运动品牌Nike，餐厅Granger&co，DISHOOM等，对于卸煤场的招商起到很好的周边带动作用。

03

更新的意义

功的城市更新项目所带来的功能转变意义巨大，会有益于整个区域的经济发展，社会和谐，促进整个地区形象的提升，带来新的就业和工作机会。废弃的建筑、衰败的区域，通过资本的进入，开发商的战略实施，设计师们的巧思，施工者的高质量完成，招商公司的推进与牵线，物业管理公司的后勤服务，重新焕发生机。

城市更新作为一种政策、规划方法与手段，像是一个城市的医生，针对不同的症状开出不同的药方。城市更新需要一个周期，也分为不同的阶段，很多时候也是小范围的更新嵌入大范围的更新。城市更新可以是政府发起自上而下，也可以是民间自下而上，或者更是两种方式相结合。地产开发拉动的城市更新是一种很重要的更新类型，除此之外，还有文化拉动的城市更新。然而，这两种方式在一定的时间点也会融合在一起。

城市更新是城市发展到一定阶段的必然现象，是城市规划的一种升级，在国王十字街区的整体更新中，从1995年左右开始，预计2021年完成，是多方合作，多种利益群体共同努力的结果。伴随着时间的流逝，国王十字街区以更加健康、多元、活力与国际化的姿态与伦敦人民乃至世界人民分享着城市更新的奥秘。

本文来源：房地产观察家（ID：realestatereview）

本文作者：李雪滢、邹毅。

作者简介：邹毅，领易咨询总经理（WeChat：brian378183884)，欢迎交流。领易咨询专注于文化、旅游、商业和房地产行业的研究，目前服务项目有小镇策划、战略规划、项目策划、产品研发等。

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