特色小镇两周年：当潮水退去，终知谁在裸泳

引导特色小镇健康良性发展成为官方共识，各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国如此多的小镇如何落地，如何统筹产业发展，着实面临市场巨大的拷问。

自2016年7月，多部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》伊始，特色小镇已走过两年历程。

在这两年中，各地小镇井喷达 2000 余个，一时风头无匹。两年过后，特色小镇的虚火已然泄去，很多小镇开始进入务实阶段。但对彼时那些以「小镇」为幌跟风冒进的项目，又该如何收场？

做小镇需要时间，做产业更需耐心。面对纷涌的潮水，或可借势一时，但当潮水退去，才知道留下来的是什么。

本文为特色小镇的观察与研究成果。亦为两周年记。

01

从孕育、鼓励、规范，逐步走向稳定

两年来，国家支持特色小镇政策达 17 个，但自去年底四部委规范文件严防房地产化，特色小镇主管部门变更为发改委以来，政策发布频率减少，原有住建部特色小镇也并未开始第三批的申请工作，相对于的，地方政府的细化政策开始落地。

政策趋于平缓，市场热度稍降

2018 年，国家部委未发布新政策，地方政策集中在土地等细化政策，趋向稳定、具体。此外，乡村振兴战略、田园综合体成新风口，部分企业转型乡村、农业，在特色小镇的项目提法上也发生了变化，种种原因造成特色小镇搜索热度微降。

全国小镇增速放缓，单纯借名炒作现象减少

从数量上看， 2018 年以来特色小镇总量继续增加，但增速放缓，省级以上官方小镇（不含县区及企业项目类小镇）仅新增 200 余个，这与去年的大规模集中发布有关，当下诸多省份特色小镇正进入建设落实阶段；此外，特色小镇领域单纯借名炒作现象也有所减少。

除了 2016-2017 年企业有明确发布「小镇目标计划」， 2018 年以来房企涉足小镇相对开始低调，但根据公开资料，碧桂园、华侨城、绿地、华夏幸福等企业特色小镇领域的布局速度仍然较快，从签约量上排在前列，这些企业相对来看都具较有优势的产业资源实力。

02

七成百强房企涉足小镇，进展尚在初期

根据公开信息统计，截止 2018 年 7 月，克而瑞房企销售排行榜 TOP100 中有 71 家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

七成百强房企涉足特色小镇，产业业务纷纷独立

除了以单个或多个项目方式参与特色小镇建设之外，多家房企将小镇业务进行独立，成立专门小镇集团或事业部，如绿城小镇集团、碧桂园产城事业部、华夏幸福产业小镇集团、祥生小镇集团，深耕特色小镇领域。

如果从业务上进行分析，这些独立部门或集团多承担企业产业、教育、健康、科技等多元化的使命，因此，从业务上看实际上超越了单纯的「小镇」概念，更合适的应该归为产业发展业务部门，这也说明房企能够从更宽阔的视角下看待特色小镇业务的本质。

目前，房企获取小镇项目的主要方式以政府合作/招商为主，另一方面，房企在落地小镇项目时选择与拥有资源的企业（土地、产业等）合作也占据相当一部分比例，此外，凭借开发和资金实力，收并购等也是房企获取项目的一种方式。

房企特色小镇进展尚处于初期

克而瑞根据公开资料统计，房企当下公布的特色小镇项目 6 成为意向投资项目，签约类约 3 成，开始动工的部分尚不到 5% ，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

同时，根据克而瑞实地调研反馈情况来看，企业可以通过政府招商，或与具有土地资源的地方企业合作，短时间内获得大量土地。但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

03

另辟蹊径，捆绑产业资源成拿地资本

由于政策调控、地价及市场竞争加剧，近两年，企业在招拍挂、收并购等方式之外，借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。

房企嫁接优质产业资源能够在传统开发的基础上，带来工作机会和经济增长，因此，政府在出让土地时相对给予一定的优惠，使企业获取土地的成本降低。根据典型企业借助利用产业资源或 IP 拿地的公开资料可以看出，嫁接资源获取的土地价格平均是周边的 51% ，土地价格优势明显。

总结下来，企业捆绑产业资源拿地的模式可以归结为以下几类——

• 文旅模式：整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性，如华侨城文旅小镇。

• 大健康模式：整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式，如绿地康养产业。

• 科技产业模式：依托资金实力和产业资源整合能力，通过科技小镇概念拿地，但该模式进入门槛较高，如碧桂园科技小镇。

• 农业扶贫模式：响应乡村振兴战略，通过农业扶贫模式可获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式，如万达丹寨旅游城。

04

融资环境趋紧，特色小镇 PPP 项目落地不佳

根据财政部 PPP 综合信息平台的数据进行的相关统计显示，一半特色小镇 PPP 项目仍处于项目识别阶段，特色小镇 PPP 入库项目落地率较低。一方面说明，前期特色小镇 PPP 项目良莠不齐，存在盲目上马的情况；另一方面，大量特色小镇 PPP 的建设发展存在变数，不能过于依赖 PPP 模式。

特别是 2018 年以来，总体融资环境趋紧，同时，地方债务问题的暴露，使国家规范以政府和社会资本合作（PPP）项目发行债券融资，对 PPP 项目进行了一轮清理，经过规范，央企参与 PPP 被严控。未来，拥有运营经验的大型房企、文化旅游开发企业，作为特色小镇建设主体受欢迎程度会更高。

运营投入较大，持续经营要有耐心

根据调研情况，在早期阶段，在大部分地方小镇内部，大部分利润依赖于地产销售，而一旦脱离了地产销售，靠运营支撑获取收入并覆盖财务成本已相对困难。

以备受关注的明星项目无锡拈花湾为例：

总投资约 48 亿，一期销售物业收入约 10 亿，年经营收入约 6 亿，相对诸多小镇，拈花湾的运营已经相当成功，但是产业的投入产出见效速度必然不能和住宅开发相比；从另一个角度看，投资回收周期长，运营、财务压力大也倒逼企业在精细运作上下功夫，这也是做惯了销售业务的房企转做运营需要具备的核心能力。

无锡拈花湾

另一个样本是丹寨万达小镇。

万达 2014 年启动丹寨包县扶贫，先后捐资 13 亿元建设丹寨万达小镇， 3 亿元建设贵州万达职业技术学院， 5 亿元设立专项扶贫产业基金。其采取的是长中短期结合的方式，短期利用扶贫基金全面托底，中期利用旅游产业全面带动，长期通过教育阻断贫困。

丹寨万达小镇是万达丹寨包县精准扶贫的核心产业项目，从公开数据上看，开业一年的丹寨万达小镇全年累计接待游客 550 万人次，是 2016 年丹寨全县游客的 6 倍，丹寨县旅游综合收入达 24.3 亿元，是 2016 年全县旅游综合收入的 443% 。

此外，小镇还带动丹寨种植业、养殖业、手工业、住宿业等行业发展，大量外地游客通过丹寨万达小镇引流到全县各个旅游景点，旅游收入均同比大幅增长。

丹寨万达小镇

目前来看，丹寨万达小镇已具备一定的内生动力、能产生持续收益、带动众多行业发展。从这个角度看，做好特色小镇其产生的效益是远远大于单纯的开发业务，前景也是非常巨大的。

05

产业需长期经营，扎实做产业应给予期待

众多企业在选择小镇产业时钟情于文旅产业，但是文旅不是房企做产业的避风港，其需要把控的 To B 和 To C 两端，使其更加依赖长期运营能力，当下企业进入小镇更需要「真材实料」。

产业由单一的文旅转向实体产业领域

特色小镇以产业为基，龙头房企已在更实体的产业上布局许久，从公开资料来看，碧桂园已集聚产业资源超过 1700 家，进入机器人、智能制造领域；绿地控股也已投资 3 亿元布局人工智能。如果这些资源能够真正形成实力，将会使这些企业在产业领域拥有更多的话语权。

除了龙头房企之外，也有不少企业是真正做产业，比如祥生小镇，在全国 16 个城市布局多个小镇，在体育、农业、文化等产业领域一直探索。以及美的置业，以佛山美的鹭湖旅居小镇为出发点，探索融合产业内容，持续的增加合作产业资源，并孵化智慧文旅产业。

房企搭建产业持续推进，真正见效尚需时间

对于产业来说，并不是拥有资金就能够快速上手，以与住宅相对的产业地产领域，诸多企业多年深耕才取得一定的成绩，房企想要快速获得产业发展，务必认清产业发展的规律和逻辑，如果仅仅是异想天开或者拔苗助长，势必会因发展模式的不清晰离不开销售换取利润，收获一定的苦果。

从不少企业的持续动作来看，做产业已经成为集团上下笃定的业务方向，其相应的产业联盟、产业团队也在独立建立，如此方能真正有别于开发销售的传统模式，找到持续性的发展模式。实际上，房企搭建产业实质上一直在推进，不少企业在产业上蓄积实力，真正产生效果还需要时间。

当下，引导特色小镇健康良性发展成为官方共识，各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国的如此多的小镇如何落地，如何统筹产业发展，着实面临市场巨大的拷问。虽然如此，也应该看到在全国有一批企业在真真正正扎实做小镇、做产业，给予一定的时间和耐心，真正具有鲜明特色和产业实力的一批小镇将会脱颖而出。

当然，当下乡村振兴、田园综合体正热，政策风口在不断转变，但是不变的是，企业要想做好多元业务，开辟崭新跑道，离不开对产业的深刻洞察和对资源的敬畏之心。不少企业已经意识到了这一点，正因为如此，虽然小镇领域有过一些乱象，但我们对「小镇」这种创新模式的未来仍充满期待。

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