总投资20亿！宋卫平康养小镇再布局，会是下一个乌镇雅园吗？
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在做出乌镇雅园等一系列产品后，宋卫平再扩其养老地产版图。
日前，蓝城集团摘得位于浙江嘉兴海盐县澉浦镇的两宗商品住房用地，计划打造南北湖康养小镇。项目总投资约20亿元，拟三年内竣工并投入运营。
宋卫平在小镇开发方面经验颇丰，此前成功打造了乌镇雅园、桃李春风系列、莫干山观云小镇等多个项目，其中，乌镇雅园是“宋氏养老”的首个大作，被外界誉为“中国最成功的养老度假小镇”。为达成小镇的理想状态，蓝城从硬件、服务到文化都进行了构建。其“学院式养老”以颐乐学院为组织形式，提供交流、娱乐、学习、养生、休闲、度假等多重功能。
凭借成功案例和其独特模式，宋卫平不断扩围与布局康养度假小镇。不过，此类项目能否成功取决于多方面的因素，外在的自然条件、交通区位、消费需求，内在的资金运作、管理运营等，无一不构成考验。
此次海盐澉浦拿地打造南北湖康养小镇，宋卫平面临哪些难题？能否再造“乌镇雅园”式的爆款？
一
为何选择海盐南北湖？
养老地产对区位和景观环境的要求极高，尤其是高端型养老社区，不仅要求地处城市近郊和远郊区，还要有稀缺和独特的自然、人文资源。
宋卫平选择海盐澉浦落户康养小镇，这与当地的自然资源条件和交通区位优势不无关系。
项目所处地理位置
蓝城此次包揽的18-151号地块与18-152号地块位于海盐县澉浦镇新市镇中心、紧邻南北湖风景区（如上图所示），其中，南北湖风景区是我国唯一融山、海、湖为一体的景区，也是国家AAAA级旅游景区。该景区三面环山一面临海，湖光、山色、海景相互映衬。
此外，南北湖地处长三角中心地带，距离上海110公里，杭州80公里，苏州120公里，嘉兴58公里，沪杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉苏高速公路穿境而过，跨海大桥建成通车，形成了南北湖至上海、杭州、苏州、宁波四大都市“一小时的交通圈”。
项目所在地与核心城市距离
以优质的自然资源和良好的交通区位为基，蓝城选择此地打造康养小镇，先天条件得天独厚。不过，作为地处知名旅游风景区的地产项目，环境影响评价问题无疑也是蓝城后期开发需解决重要内容之一。不仅要评价开发项目对环境的影响，还要讨论周围环境对项目的制约，并提出保护措施和减少这些制约的对策。
当然，康养小镇项目的打造光看自然、交通条件远远不够。未来是否有足够的养老客群？客群置业需求如何？都是项目开发前期需考虑的重要因素。
二
养老置业需求如何？
蓝城集团此次拿地共耗资6.17亿元，两宗地块总出让面积17.24万㎡。其中， 18-151号地块成交总价2.82亿元，楼面价3829元/㎡，溢价率0.37%，容积率1.05，为一宗住宅地块。18-152号地块，成交总价3.35亿元，楼面价3119元/㎡，溢价率0.46%，容积率1.05，为一宗商住地块（如下图所示）。
项目地块指标
从容积率来看，该项目与乌镇雅园相当（乌镇雅园容积率为1.16），应以养老公寓和别墅产品为主。一般来说，康养地产的户型配置会倾向于低总价的小户型。目前来看，正常的康养地产项目的容积率都较低，在适当的添加别墅数量时，多数康养地产项目都是低总价的中小户型为主流，且以多层、小高层居多，这种配置有利于促动销售更快回流资金。
蓝城的一个模式是“地产+养老”，由房地产开发产生的效益反哺养老服务。这种模式主要是以居家养老为基础，老百姓购房后在自己家养老，社区配建适当的养老、医疗、服务、教育等配套设施。该模式下，项目的选址则会着重考虑所在城市及周边城市的养老需求，以及这些群体的购买能力。而蓝城在开发此类小镇项目时，偏爱地处一二线城市周边的区域，以借力大城市溢出效应。
数据显示，2017年我国老龄化最严重的是上海，上海户籍60岁以上老年人口达483.60万人，老龄化率达33.2％，已完全进入重度老龄化阶段。此外，截至2017年末，浙江全省60岁及以上老年人口达1080.08万人，占总人口的21.77%。其中，南北湖康养小镇所在的嘉兴市人口老龄化程度居该省第二位，老年人口占总人口25.95%。
周边大城市养老需求的外溢与本地养老需求的强劲，无疑使得该项目所在地未来能成为良好的承接地。
此外，相对于上海、杭州等高房价来说，南北湖地区房价目前处于万元左右，环顾周边城市，仍是价格洼地。执惠查询的信息显示，目前浙江嘉兴市平均房价为10999元/㎡，其中，嘉兴市区、嘉善、南湖、桐乡等地均过万元，唯独海盐县平均房价处于万元之下，价格优势相对明显，对上海、杭州、苏州等周边城市有养老置业需求的群体来说，无疑具有吸引力。
海盐及周边房价一览
不过值得注意的是，目前海盐县仍处于限购状态。根据此前政策规定，海盐县范围内已暂停向拥有一套及以上住房的非海盐县户籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。
限购何时松动未可知，政策的不确定性无疑会影响未来项目居住空间的销售。同时，出售之后如何解决入住率问题，这亦是一道难题。入住率的高低直接决定项目的成败。
三
入住率难题何解？
蓝城集团养老业务主要在蓝城颐养体系下，包含颐养房产品开发及颐养服务产品的提供。蓝城“学院式养老”以学校（颐乐学院）为组织形式，提供交流、娱乐、学习、养生、休闲、度假等多重功能。如果追溯其第一个学院式养老落地项目，便是乌镇雅园。
乌镇雅园集“颐乐学院、雅达国际康复医院、国际养老中心、养生居住区、特色商业区和养生度假酒店”六大功能于一体。 前期规划有大量养老配套的投入，这部分配套后期需要运营维护。后期配套设施的运营主要与入住率相关，如果没有一定数量的老年群体入住，这些规模巨大的配套设施将会陷入运营的困境。
相关报道显示，目前乌镇雅园交房户数在1000户左右，入住率为三分之一，相对较低。老人也多以“候鸟式”居住为主，长住户在300户—500户左右，占比大约为50%。此外，项目前期开盘时不少非老年人的投机者涌入，在运营阶段，也存在实际购买人年龄小，需求不符合配套设施的运营风险。
能否真真切切的留住老人，则需要在持续创新运营上下功夫。养老地产并非养老院，应结合新时代的养老需求，丰富完善相关配套，满足老年人更多精神需求。如果只注重对老年群体的日常生活照料、病后的医疗护理，而忽视精神层面的需求，老年人便无法获得精神慰藉，也就缺乏归属感。
有业内人士认为，乌镇雅园这种将老年人作为特殊群体，与社会群体硬性割裂来区别对待的模式不可取，忽视了他们内心真正的心理需求。在养老营造上，定位的人群和出发点应该是所有的社会群体。
相较于乌镇雅园，蓝城的“桃李春风”则主打轻养老模式。 “桃李春风”定位偏向提供丰富城市生活的小镇，营造适宜全龄段社会群体居住的社区。在住区配套规划上，“桃李春风”也从全龄化考虑，除了规划有休闲娱乐运动购物等生活配套之外，引进幼儿园学区配套，老年人颐乐学院的生活文娱配套和医疗健康配套，为住户营造归属感。
不同的产品模式决定了客群定位的不同，如何根据客群定位提供相应的配套服务，这取决于开发商创新且可持续的运营能力。蓝城南北湖康养小镇未来会采用何种模式？如何结合客群需求差异化运营？对宋卫平来说，或许又是新的挑战。
执惠主编评论：
目前凡是有山有水的地方，都有做康养文旅和康养地产的想法。原因也很简单，中国人口的老龄化速度正在加快，未来十年60岁以上老年人总体基数只多不少。正因为以这种不断增长的人口为客群基础，很多投身于康养文旅+地产的机构对这个事业敢于投入。
说实话，峨眉峰到是觉得康养文旅+地产的前景并非如此乐观。
1、康养文旅+地产对气候的要求很高。海南是中国康养文旅+地产做的最好的地方，很大原因在于这两个地方的气候优势使然，比如，全年无冬，国内除了海南外，少有省份符合全年无冬的气候特点，比如长三角省市的冬天亦是十分难熬，珠三角的空气质量则远落后于海南。
2、环保政策趋严。可能很多人会说，避暑胜地可以解决康养文旅对气候的要求，峨眉峰觉得有句话说的很好：做生意既要低头拉车也要抬头看天。
在中国的避暑胜地只有三种地理选择，一是高山，一是高纬度的东北，一是水域面积广阔的湖泊或滨海。但是不要忘了，大体量的康养文旅必然要配套成规模的地产，主要一二三线城市周边的山岳景区和水域广阔的湖泊、滨海都有严格的环境保护政策，每年的环保督查也绝非走个过场，不管是多大容积率的房地产建在上述这些区域都有一定的外部环保压力。比如，万达的长白山项目、各大地产公司的海南造岛项目、拈花湾的房地产项目，这些项目都遭遇过环保督查。
峨眉峰觉得，大型房地产公司和地方大型国企的资源、人脉网络远超你我，他们在面对环保督查时又能如何？一旦地产项目被停售半年甚至更长时间，项目现金流就会捉襟见肘，中弘股份的殷鉴不远，不看天可否？
3、运营重，地产补血效果不强。康养文旅搭配的地产项目一般的容积率都在1左右，而且户型又不能做的太大，只能低价拿地广铺面积，天然增加营销成本。此种输血程度相比于其他文旅地产来说并不显著。
最为关键的是，康养文旅又是一种重运营产品，地方政府一定会要求项目方把康养文旅的核心也就是康养业态搭建起来。比如康复医疗场馆、运动娱乐休闲场馆等等，这些设施的背后均要有比较专业的团队来运营，起码开业一年内还得要保持持续运营。这里面的员工成本、设施维护成本、能源成本、团队搭建成本等前后支出甚至折旧均为数不小，但是所针对客群却非常单一，客流量存在风险。同样还有回收期的考验。
当然，我们还要考虑老年人的实际购买力问题、二销的道德问题、金融方法的合规问题，这些问题涉及面较多，改天另辟一篇。
4、乡村振兴中的康养文旅。峨眉峰一直觉得，康养文旅在乡村振兴中一定能发挥更大作用。不可否认的是现今老年人群体多为文革一代，受制于历史原因，这一代人的中国传统文化教育普遍缺失，不过这一代人对农业、农村、农民并不陌生甚至非常熟悉。采菊东篱下那般的田园生活，正是这一代老年人所欠缺乃至追忆的一种情怀。小而美的乡村文旅项目天然具备康养文旅的潜质，至于说加不加地产，则是另外一番打法了。
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