文旅大咖公益直播⑪ | 袁学娅：住宿业的黄金投资定律和疫情下暴露的软肋

疫情当前，抱团取暖，共克时艰。

执惠携手业内数十位一线大咖，联合国内外重点文旅行业协会、钉钉以及阿里淘宝大学，为文旅企业免费推出60期文旅一线大咖公益课直播。

直播课程横向涵盖产业分析、旅游金融、目的地、文旅综合体、资本市场、文旅科技、文旅营销、主题公园、酒店民宿、景区、文创等20余个领域，纵向覆盖一个个细分项目和细分领域、直至产业链的深剖分析。

我们相信，知识就是免疫力，是抗御及奋进之力，希望持续为文旅业者、企业“战疫”前行提供更多助力。我们希望就此重启按键，蓄力、前进，共同完成一次蜕变。

知识战“疫”，共克时艰。待到寒冬褪尽，共迎产业之春。

上海星硕首席咨询官：袁学娅

文旅大咖公益课直播第十一期课程，我们邀请到了上海星硕首席咨询官袁学娅带来《住宿业的黄金投资定律和疫情下暴露的软肋》主题分享，详解住宿业的投资定律，以及住宿业在疫情下暴露的软肋。

袁学娅认为，住宿业有六大黄金投资定律：1、城市、地段和品牌、档次的匹配度；2、资金结构与投资成本的平衡度；3、目标客户与产品设计的关联度；4、营销平台与目标客户的粘合度；5、开发速度与营运力量的配速度；6、管理团队与品牌、档次的吻合度。

袁学娅表示，住宿业在疫情下暴露的软肋有几个方面。

第一个方面的软肋：1、以为门槛低的票友进入者，对行业敏感性脆弱特性理解不深；2、小型新建集团及大量加盟商缺乏应急系统和预案；3、只见门店危机，不了解产业链影响。

她认为，租赁物业经营抗风险能最差，租赁物业经营民宿的最为典型，很多城市的短租长租也是一样的道理。

第二个方面的软肋：1、多数城市供给过剩，导致低价竞争，微利或亏损已经是一种现实；2、重视增量、轻存量现象仍存，而且一些现金流都从门店流向扩展装修的途中；3、很多企业现在资产负债严重倒挂，企业的免疫系统被破坏，不堪一击。

她表示，资产负债比正常比例是1:0.7，也就是说，当你有100万流动资产时，可能70万是流动负债，而我们现在太多的企业是倒过来的。

袁学娅认为，无论是投资物业还是租赁物业，大家要看毛利后的内容，投资物业是不动产，比如说后面请管理集团的，需要付管理费、奖励费，投资方要付贷款的利息、本金、房产税，最后要付净利税。租赁物业毛利挺高，比不动产高的多，但是后面要付加盟费，要付物业租金，要付装修分摊，然后才是净利税。租赁物业变现的条件远不如不动产。 

第三方面的软肋：1、互联网物流系统的发达导致多数门店没有经营必需品的存储，抗疫和疫情后急需现金购买。以前大的酒店一般库存都会有2~3个月，如果碰到特殊情况按下暂停键，复工的时候不用立即用现金去购买所需生产物资，而现在好像很难了；2、产业链的全面影响导致流动资产停止流入，原来可能很多企业欠门店一些款项，但现在对方也暂停了，也没有收入，往往也会把付款的期限延长。而流动负债一侧全部需要面对员工薪酬、供应商、第三方等等。

她认为，零库存是个很好的模式，但遇到突发不可抗拒的事件发生，零库存会导致重新复业时的现金压力加大。

第四方面的软肋：1、很多集团化的管理经营体系没有建立健全，一味的拓展开发，集团总部也没有很专业的、强有力的领军人才，可能总裁跟开拓的都忙着签合约，共享服务都没有做；2、很多集团没有建立同城、同目的地的中心厨房、维保中心、智能弱点中心、资源中心等；3、有经验的经营管理人才严重短缺，如果碰到疫情，大量的拓展队伍闲置。

袁学娅表示，疫情过后，恢复营业将从刚需住宿品类开始，一些终端的商务型酒店或经济型酒店应该最先恢复营业，因为它的需求在。至于讲求生活方式的和聚众的类型会相对滞后，比如会议型、温泉型。

袁学娅认为，住宿业要以疫情为契机，提高企业的“免疫”能力，因为住宿业的“免疫”能力就是盈利能力。“我们要改变跟风、追求数量的价值观，要量力而行，要对行业特性有敬畏之心，对专业要有尊重之心。”

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