房企生存发展模式正在剧变，命运分岔口文旅地产何去何从？

多数房企从来没有面对过如此特殊的局面：

去年8月监管部门“三道红线”融资新规发布后，被“逼”着降负债、降杠杆、保安全；

今年3月，包括北上广深在内的22个重点城市，被要求集中供地，原则上一年不超过3次。其他18个城市分别是南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

资金、土地，房企的两个“命门”，正进入新的玩法模式，命运难免有更多分岔。

以集中供地来说，此前有分析认为，这一新政对大型房企将带来较大影响，但对中小房企反而会有利好，表现在大型房企短期内筹融资难度增加，难免顾此失彼，不能同时参与多个地块竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。而中小房企可能有更多选择的余地，因为大型房企可覆盖机会减少，它们可以避开与大房企的直接竞争拿下地块。

但目前的现实比较“骨感”。有统计数据显示，截至6月3日，全国已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等19个城市完成了今年首批集中供地，成交金额高达8333亿元。

其中有两个突出现象：一是首批集中供地的土地价格上涨高企，比如重庆，46宗土地中有22宗的溢价率超过50%。再比如杭州，对溢价率做出限制，但集中供地首日成交的32宗土地中，基本都以靠近30%的溢价率上限成交，其中有24宗进入了竞自持环节。

二是中小房企不但没享受到新政利好，反而更多陷入进退两难的处境，主因在于土地作为基本生产资料，必然要不断拿地，冒着高溢价率也要和大房企“掰掰手腕”，可高价拿地后怎么做出一定的利润，同样焦虑。

公开信息显示，被认为是房企50强的杭州滨江集团，在杭州首批集中供地土拍中拿下5块土地，拿地“壕”气，但接下来怎么办？其董事长在与投资者的互动中表示，“努力做到1%~2%的净利润水平”，而要实现这一目标，是建立在“滨江团队精干高效管理，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大”这样的状况下。

旭辉集团旗下晨曦资本研究院发布的报告显示，今年5月上旬北京挂牌出让的30宗地中，亏损及零利润地块占39.13%，低利润项目占52.17%，中利润项目仅有8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。

大概率来看，集中供地新政可能更利好头部房企，其次是中型房企，小房企则日子更艰难。这背后的因素包括不限于：头部房企资金实力更强、22个城市错开供地时间，所谓的资金压力也就弱化很多，对头部房企来说玩法差不多。但土地市场交易的集中化，加重了土地的稀缺性，以及竞争成本垒高，导致中小房企不得不跟，而又难顾及利润，面临资金压力增加、赚钱更难双重问题。那种“拿错地可能会死，不拿地只能等死”的窘境更加明显。这样的情况如果较长期持续，房地产市场格局也将再次生变。

这种迅速上演的变局，对文旅地产企业，或文旅是重要业务板块的地产企业，也将带来巨大冲击，毕竟“地产”仍是其中内核。这在一二线城市表现会更为突出，一方面，上述22个城市已囊括了多数一二线城市；另一方面，一二线城市仍是文旅地产项目的竞争高地，其影响因素包括：

1、最新统计的整体城镇化率虽已超过63%，后续整体速度会放缓，但还会升高（不同区域速度不一），今年的政府工作报告即提出“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65％，发展壮大城市群和都市圈。”

分两个维度来理解，一是城镇化率已较高的区域，已形成更多更高层次的文旅消费需求，且还将走高；二是城镇化速度较快区域，文旅消费需求也处于抬升阶段。这些意味着核心一二线城市的文旅消费圈层扩容，为新型文旅项目落地提供了市场空间。

2、城镇化推进下，意味着人口增加、区域外扩，在核心一二线城市表现更明显，叠加交通条件改善，城市消费的距离圈层延展，也会带来相应的文旅项目心需求。

文旅地产企业、或文旅是重要业务板块的地产企业，将会面临多重挑战：

1、上述的拿地挑战，既囿于自身困境，也要面对与知名企业竞争中可能被碾压，将优质土地供给潜在空间压缩。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地产项目的房企等，相对挑战小一些，反之其他企业则挑战较大。

以华侨城为例。

华侨城A6月1日公告称，其公司全资子公司（共2家）以85.03亿元共竞得苏州市三宗国有建设用地使用权。从拿地公司名称及经营范围来看，这三块地大概率将作为旅游地产/地产项目用地。

2、资金挑战。上述的“三条红线”融资监管新规，已是直接的巨大制约。同时，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告别以往较“粗糙”的文旅地产开发模式，表现之一是对文旅地产项目投资方的资金来源更为关注，“卡”得更严，是银行等金融机构贷款筹资，还是自有资金，地方政府态度迥异，前者较难过关，后者则更容易，这对习惯于“空手套白狼”，或多依赖银行贷款等资金开发循环盘活的房企来说，拿新地开发新文旅项目的门槛抬升了不少。

3、延续上述第2点逻辑，更多的地方政府已明晰文旅地产项目的模式、玩法，这会推动更多的本地龙头类国资旅游企业或地产企业等入局，玩法类同，低价拿大量土地，盖房、建设文旅项目，卖房、运营文旅项目，同时激活项目区域商业活力，抬升区域土地价值。地方国资融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高，且“肥水不留外人田”，何乐而不为？

面对这样的竞争者，央企、大型房企还有不少抗衡可能，中小企业则受到更多冲击。

4、运营挑战。低价拿地、卖房回本及赚钱，但文旅项目草草了事，或平淡经营，这种玩法已难以走通，地方政府不但更看重企业是否有运营文旅项目的（成功）经验，还要求先建部分文旅项目，或与住宅项目同期开建，同时分期批地，这导致企业的运营能力要求更高，资金压力也更大，旧模式难以玩转。

新形势、新局面下重重挑战压顶，房企拿地的四大“痛点”——招拍挂流程复杂地价高，与知名企业竞争被碾压，房企属性太明显不讨喜，缺乏产业做支撑难入门，痛感已更加“剧烈”，如何缓解？

7月3日-5日，执惠集团联合中厚明德，特别开设《产业用地与价值管理》一站式项目实操落地班。

本次实操落地班将聚焦“康养、文旅、乡村振兴、文商旅、产业地产”五大板块，对房企拿地进行前瞻性、系统性、针对性的分析讲解，并提供咨询问诊、专家到家、产业导入等一站式服务，解决房企势单力薄、资源有限问题，最大限度缩短拿地时间，用优质产业撬动土地政策，降低住宅开发成本，用住宅溢价进行配套建设，产业运营持续收益，让项目盈利多元化，转型升级新方向，核心优质产业做配套，从同行房企中突出重围。

改变现状，突破困境，有时需要一个契机、抓住一个机会。

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