告别王石 | 郁亮和万科的内忧外患

股东大会现场，甚至有郁亮的粉丝对郁亮表示心疼，他们认为，郁亮在这种环境下，做不到王石时代的辉煌。

AI财经社（ID:Economic-Weekly）

文 | 郭清媛

编辑 | 沈浪

2017年6月30日17点04分，万科董事会换届获得股东大会通过，王石正式卸任万科董事长，郁亮接棒。中国最成功的房地产公司就此完成了一个时代。

“没有王石主席，就没有万科的郁亮”，郁亮在执行层面执掌万科多年，与王石共事27年，在总经理的位置上更是做了16年，当谈到王石对他的知遇之恩时，当着股东和媒体的面，郁亮一度哽咽。

万科与王石，在过去，人们常常将两者画等号，说王石一手缔造了万科毫不为过。王石几十年践行着一个目标，在万科建立现代企业制度，贯彻透明、规范、以人为本的价值观。

王石本人，被郁亮形容为“巨星般的存在”，在股东大会现场，王石的讲话总有现场的掌声相伴，郁亮则只在发表当选感言时说：“我希望大家，真的喜欢王石主席的话，也给一点支持给我，给一点鼓励给我，给一点掌声给我。”

郁亮形容王石是英雄，而他自己则是“普通人”。送走耀眼的王石，郁亮独撑万科。此时郁亮所面对的，早已不是王石时代的万科，内忧和外患并存，曾经登顶珠峰的郁亮，面前依旧高山重重。

万科2016年度股东大会。摄影/AI财经社

过去一年，万科股东巨变，经历一系列争夺之后，深铁集团成为第一大股东，而宝能放弃了董事会席位的诉求。

目前深铁集团通过协议受让华润股份及恒大地产所持万科股份，为万科第一大股东，持股29.38%。宝能系作为第二大股东，并未出席股东大会。

股东大会表决结果显示，11位候选董事全部当选，郁亮等3位非独立董事来自万科管理层，深铁集团董事长林茂德等3位非独立董事，均来自深铁集团。另外一位外部董事孙盛典，是深圳市赛格集团董事长，该公司具有深圳市国资背景。

虽然这一股权结构与华润时代的董事会基本格局未变，大股东和管理层都是选派三人，但是深铁毕竟不等于华润，华润时代有王石的存在，而深铁的进入，能否习惯对自己旗下最有名的地产公司不插手，仍是疑问。

这也是现场股东们最关心的问题。

如何避免董事之间的决策冲突问题？万科董事会秘书朱旭回答，每一个董事的是否当选都是取决于股东手中的选票，当选以后是代表每个股东利益的，未来也一定会稳步推进万科稳定健康发展的。深圳地铁是万科第一大股东，万科目前还没有实际控制人。

“我们不会干预也不会插手万科的具体经营。” 面对股东质疑，深铁董事长林茂德主动要求回答。他说，作为万科的基石股东，坚持推进万科健康发展的义务，尊重万科文化，尊重万科团队，支持混合所有制，“国有”只是作为第一大股东的混合所有制。同时，把“轨道+物业”模式进一步向全国推进。

万科2016年度股东大会现场。摄影/AI财经社

从去年开始，深铁集团和万科就力推“轨道+物业”模式，郁亮看来，这使万科如虎添翼。

林茂德在股东大会现场详解这种模式，他认为，目前全国城市化进程中，轨道交通建设，在未来10-15年，都是黄金时期，全国批准建设轨道交通的城市有58个，深铁如果和万科把这个模式做好，轨道交通的大规模建设就可以全面推进。在深圳，深铁规划了32条线路，已建成三分之一，未来十年要大规模开建，深铁会全方位和万科进行合作，打造“轨道+物业”的标杆，示范，样板。

郁亮称，轨道交通能够高效衔接周边城市群，降低居住成本，轨道加工业，将轨道建设、物业开发有机结合，为轨道交通提供可持续发展模式。万科的“轨道+物业”不止是深圳，在全国范围内，全国各地的地铁都来深圳要和深铁集团和万科合作“轨道+物业”模式。

可是，两个系统，兼容吗？

王石在股东大会现场说，我给万科带来了一个行业、一个制度、一个品牌，可见万科的品牌在王石心中的分量。可是与深铁的紧密合作后，万科品牌的独立性成为股东们担忧的问题。

现场中小投资者对这种模式保持警惕。一位基金经理称，他已经“粉”了万科十年，坚持不懈的关注万科，力挺万科，就是因为万科的公司管理一直保持股权、业务分散的健康状态，这种更像西方公司管理的模式，让他心中对万科更加信任。但是深铁的业务范围、管理模式，带有太多国有企业的印记，会给万科的治理结构带来冲突。

万科快速成长的时代已经过去，此时引入深铁，不失为一种保守战略选择。地铁事业是资金消耗量很大、长期回报率很低甚至为负的行业，但地铁延伸本身会带动大量优质物业的增值，万科这个资本平台可以成为置入回报率低资产快速变现的重要通道。

但是，这种模式，严重威胁万科的品牌独立性。

一位不愿具名的经济学家称，“轨道＋物业”的合作模式，跟万科传统的楼盘模式有差异，“政府做背景，土地出让资源转移没有那么市场化，更多的业务，是公共基础设施的商业开发，不是万科的优势，万科在冒系统性风险”。

他认为，这种模式之下的价值转化过程并不公允，比如，从土地出让价格来讲，正常招拍挂程序下，出让的价格肯定很高，依托深铁，土地获得成本就会降下来。

“轨道+物业”的谈判权不对等，业务模式依赖深铁资源，加上股权制约，万科容易形成附庸，万科多年以来的品牌价值、品牌独立性何在？这是郁亮要面对的最大问题。郁亮跟随王石的脚步登顶珠峰，可是王石离场之后，郁亮面前依旧高山重重。

郁亮。图/CFP  

郁亮接棒这一刻，全国已经有超过36个城市“限售”，全国商品房销售均价连跌两月，部分一二线城市已出现了“量价齐跌”趋势，房地产抑价政策限制了这个行业过热的发展，而对地产公司而言则意味着失去了快速增长的机会。

站在万科股东大会的时点不得不承认，房地产高速发展的黄金时代已经过去。

“过去几年，谁也想不到楼市会出现这种状态。”万科股东大会上传出此种声音。

但是郁亮保持乐观，他认为，全国城市化水平未达到饱和，还有增长空间。

郁亮在工作报告中提到，万科将始终坚持城市配套的服务战略，建设服务于客户、城市发展的生态系统，在巩固核心业务的基础上，继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等业务。

“未来如果楼市不可预测，那万科只能更好的服务客户。”郁亮相信，未来万科仍然会成为数一数二的商业地产企业。

如果万科真的继续依照这条路，进行转型，这倒是现场多数股东希望看到的情况。但是万科在郁亮的引领下，是否可以重回过去的辉煌？

“不太可能。”过去十几年，随着楼市泡沫化进程，地产企业家财富、名望、公共影响力水涨船高，如今，地产界的黄金时代已去，股东大会现场，甚至有股东认为，随着楼市调控政策加强，地产界会迎来“黑铁时代”。可以预见的是，楼市进入拐点，房地产行业不会再有超额利润的红利，将逐渐回归到一个普通行业。

有业内观察者称，我们姑且不评论郁亮本人的行事风格与做事水平，只需观察环境，便可以看到，过去十几年，房地产业赚得满盆钵，是依靠土地垄断和市场需求垄断得到的。万科目前的转型之路，是适应政策、市场的必要策略。

“内忧外患之下，郁亮，的确很难。”股东大会现场，甚至有郁亮的粉丝对郁亮表示心疼，他们认为，郁亮在这种环境下，做不到王石时代的辉煌。

【此文为AI财经社原创，《财经天下》周刊出品】

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