秋风吹，公寓凉
撰文 / © AI财经社 仉泽翔 石万佳
编辑 / © 鹿鸣
一大批长租公寓，迎来了秋风扫落叶般的凄冷。
北京东五环，昊园房地产经纪资金链断裂，黄浦江边，是上海寓见公寓爆雷，湘江之东，长沙咖啡猫公寓卷入连环套。更早一些，杭州鼎家公寓宣布因资金断裂停止运营。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖在离职时的这句话，一语成谶。
租客和房东关心的，是自己的租金和房子是否安全。在从业者眼中，一场围绕长租公寓的洗牌已悄然开始。
01
连续爆雷
10月18日，许迪记得天有点阴，事后回想起来，他将这一天标记为“黑色星期四”。
晚上8点半，临近下班之时，许迪看见一篇标题为《排名前十的长租公寓爆仓了，房东租客损失惨重！》的10万+稿件，他有些傻眼，文中提到的寓见公寓正是他所租住的长租公寓品牌。许迪赶紧联系室友，商讨维权事宜。
两天前，10月16日，寓见公寓发布《业主公告》称：“公司已经出现严重的资金短缺，股权已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接收，公司已经没有任何资金可以调配……濒临倒闭，已没有任何能力支付各位业主的租金。”
在寓见公寓的投资人中，出现了近期现身港交所敲钟的雷军身影。工商信息显示，2014年11月，寓见公寓获得顺为资本、联创策源A轮融资，2015年3月再次获得联创策源投资。顺为资本是小米创始人雷军旗下创投平台。同年，长租公寓品牌YOU+青年公寓也获得雷军1亿元投资。
雷军
寓见公寓创始人林小森表示，两个月前杭州鼎家的突然崩盘，是压垮寓见的最后一棵稻草，“我们6月份已经敲定了一笔融资，签了TS（投资框架协议），并在7月份接受了投资方的尽调。但8月份鼎家公寓爆雷，导致我们的投资方对行业信心不足，就放弃了投资。”
杭州文二路文欣苑文欣大厦8层，这是鼎家的公司总部，在今年8月鼎家爆雷后的几天里，AI财经社数次到访发现，事发后已经没有鼎家的员工在此上班，取而代之的则是租客、房东和特勤人员。屋里的灯大亮着，空调还在低声运转，地上散落着身份证复印件、租房合同和收据账单，烟蒂直接按灭在茶几上，没吃完的外卖扔在那，散发着腐臭。
“就这满屋的废纸，魏永锋还在媒体上喊他们没跑路，那你们公司这百十来号人是去集体团建了吗？”
在董事长魏永锋的桌子上，摆着一本2015年5月出版的《中国企业家》杂志，封面是《堂吉诃德·贾：颠覆者的孤独之旅》，如今魏永锋也面临着和贾跃亭一样的窘境：债务、欠薪和被窒息的梦想。
易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭，且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。
年轻人住在出租房的时光正在被无形拉长，贝壳研究院曾给出数据，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁；预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。
顺应时局，地产商早已布局长租公寓。数据显示，目前国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。如碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商已经发布了独立的公寓品牌。
02
旁门左道
仅仅在一年前，长租公寓还是蓬勃的新生力量。
2017年，被称为长租公寓元年，各种鼓励租赁的政策密集出台：3月7日，北京市提出，试点推进利用集体土地建设租赁用房；7月20日，住建部会同发改委、公安部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。
寓见的起步比这更早一些，2016年的一篇媒体报道称，2014年7月，他们只有13间房间在经营；而到了2015年年底，已经上线了6000多间公寓。
人人都担心被时代所抛下，在政策利好的刺激下，即便利润微薄，仍有诸多选手选择加入长租公寓这条赛道。
2017年，寓见公寓在上海高校举办的一次主题活动上宣布，将旗下的优质房源以首月半价的优惠，租给即将毕业的大学生。
行业的火热，也拉低了获取资金的门槛，先是有资金背景的企业自持房产，紧接着，金融故事开始兴起，从资产管理的角度去刺激资金流转。
寓见公寓上海嘉定门店
中联基金总经理何良宇曾这样概括目前长租公寓的四种资产模式，第一是资金直接入股租赁公司；第二是购买并持有房产；此外还有ABS融资，但其中又分为以魔方为代表的资产ABS和以自如为代表的租赁贷ABS两种。前者是利用自身的系统和信用，后者则是立足于租金消费贷。
所谓ABS融资，就是项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，用证券化的形式代替直接的资金的流动，在无形中追逐并放大着利润。
2017年10月，新派公寓发行的国内首单权益级长租公寓类REITs获批，拟募集资金2.7亿元。
有业内人士指出，目前活跃在市场的多家租房月付平台，大多定位于“互联网+房产+金融”，试图打破传统租房市场上押一付三的模式。
蛋壳公寓方面曾对AI财经社表示，押一付一的分期模式是目前长租公寓互联网运营的一个普遍做法，对于租客来说，月付房租可以大大缓解打工族的租房付款压力，因此现在绝大多数蛋壳公寓的租客都自愿选择月付分期形式，目前蛋壳公寓的租客不需要支付任何利息，由蛋壳公寓补贴租客直接交付分期平台。
一家蛋壳公寓的合作方对AI财经社表示，双方的合作模式为，蛋壳公寓在为租客提供租房服务时，推荐租客通过该公司的产品申请消费分期并取得租金支付给蛋壳公寓；当蛋壳公寓确认收到租金后，将正式为租客提供租房等相关服务，租客根据合同约定按月偿还消费分期等相关款项。
对租客来说，当房租变身贷款之后，由此带来的一系列问题也在悄然发生着改变。在退租或转租方面，正常签订租房合同时，租客只需与房东、中介协商一致便可将房屋退租或转租，但引入租金贷后，合约期内的转租和退租则可能成为死结，一旦租期未满，退租或转租行为有可能变为贷款逾期，进而影响征信。
10月22日，中原地产首席分析师张大伟曾撰文抨击“租金贷”现象，他指出，长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。
张大伟表示，租房应该是和吃饭一样属于最底层消费，这不应该有任何信贷支持，“租金贷款这个事物从出生就是一个错，如果连租房都需要贷款！这就和吃饭需要贷款一样，这是非常非常不健康的行为。”
熊猫公寓创始人王玺龙对这种观点表示不满，他对AI财经社表示，“这个行业是和资产十分相关的偏重资的行业。没有资金投入是不行的。现在在媒体的报道的情况下，金融产品全面退出租赁行业。这是什么样的局面啊？”
王玺龙认为，租赁和房产是完全不一样的，国家去建立这个行业，是为了建立长效的住房价格管控机制，住房刚需租赁化，是很重要的一个事情，这个行业是很需要资金的，“目前来看，共享单车行业这几年烧掉的钱，都没有自如一笔融资多。”
03
盈利难题
鼎家的爆仓，让租客齐心险些无家可归，但在和房东商量之后与室友直接与房东签约也算是解决了这场矛盾。不过回想起租房时的种种迹象，齐心还是觉得自己被套路了。
齐心在3月份在鼎家分期租了一套房子，每月1600元，价格不贵，刚好到达齐心的心理预期，“他说他们主要是押一付三，或者押一付半年。我就比较担心，怕一次性给的太多了，把自己的积蓄掏空掉，就问他能不能押一付一，他说可以，就是做分期。”
齐心清楚地记得，签订的租房合同上写着押一付十二，“我没有这么多钱啊，怎么押一付十二？”齐心质问中介，“分期就得这么写，相当于公司提前给你支付了一整年的房租，你只要按月在我们的平台上还款就好了。”
中介的解释让齐心更加疑惑，“哪家公司给我付的房租啊？”
“鼎家。”中介耐心地解释，“其实就是我们的平台给你办了一笔分期贷款，赚些利息，中介这边刚好可以快速回笼资金。”
鼎家地产位于杭州门店
无论是鼎家还是寓见都曾采用租金贷的模式招揽租客，快速回笼资金，加速资金周转，这也是迫于长租公寓利润微薄的压力。
此前SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”多位业内人士也纷纷表示，长租公寓作为一种新型业态，面临前期投入大，回款周期长，短期难以盈利的问题。
唯一对长租公寓情有独钟的房产巨头是龙湖，在公司内部，已将长租公寓提升至四大战略之一的位置。据其内部人士向AI财经社分析，这应该是一种战略上的布局，是企业建筑自身护城河与核心竞争力的一种尝试，而非出于盈利的考虑。
据了解，目前长租公寓普遍分为两类，一种是分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源， 经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。
另一种则是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有新派、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。
对于利润，各家自有看法。
9月3日，联讯证券发布《长租公寓融资工具深度解析》，文中指出，集中式长租公寓收益率普遍为10%-20%，10年以内回本，而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。
红璞公寓总经理甘伟曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。“其实还是很难盈利。”
新派公寓创始人王戈宏对AI财经社表示，长租公寓是一个不需要谈利润的行业，“现在谈利润都是假的，利润没有意义，现金流健康才有意义。”王戈宏称，“比方说现在拿房成本是70%，加上12%的折旧，10%的运营成本还有6%的税，基本是没法挣钱的。”
04
多方纠纷
许迪最近很懵，房东还没来赶他走，但他心里明白，这房子他住不久了。
原本看着维权群中动辄数万的维权金额，以及许多“被贷款的租客”，损失不算大的他有种“有种变态的庆幸感”。但后来房东的一句“住完这个月就差不多了”，又让他的心像北京的天气一样骤然冰冷。
受害者不仅租客一方。中介平台倒闭或跑路后，房东原本稳定的租金收入被迫中断，开始考虑收房赶人；租客随着面临着失去落脚之处的风险，还要继续偿还欠下的贷款，否则个人征信记录可能会受到影响，甚至遭遇暴力催收；第三方金融机构大笔贷款面临逾期甚至成为坏账的风险，经营受到考验。
其中房东和租客双方各执一词，维权群中气氛诡异，剑拔弩张。
第三方金融机构则有的铤而走险，继续从租客卡中扣款；有的暗吞苦水，在之前鼎家爆雷事件中，部分涉及“租金贷”的信贷机构或高调或低调地解除了租客账单，承担了最终的风险。
对房东方，寓见等中介机构以寻找其它同行接盘的方式解决；对租客方，寓见创始人林小森曾在上海徐汇公安分局经济犯罪侦查支队向租客承诺：“不会因为我们的责任造成大家的征信问题不良，我们会跟中国人民银行反映，人民银行接到特殊情况查证，经过核实可以集中销除。”
但据AI财经社了解，目前仍有寓见租客早已退租却仍被催收或扣款，甚至有已退租半年又被重新扣款的情况发生。对此，AI财经社多次致电贷款机构元宝e家电话欲了解情况，均无人接听。
此前据猎云网报道，元宝e家方面表示，最近由于很多商户存在虚假退租的情况，所以仍然会持续扣款，除非租客把相关手续材料发给元宝e家进行核实，确认退租状态真实之后再返还相应款项。
今日据蓝鲸财经报道称，10月29日有租客在出资方晋商消费金融通知下前往元宝e家分公司处寻求问题解决方案，但晋商消费金融方并未出面，同时元宝e家工作人员称并未接到相关通知。
值得注意的是，元宝e家在此前暴雷的长租公寓爱公寓、昊园恒业皆已因资金链断裂而倒闭。而向寓见公寓、鼎家公寓发放租客贷款的机构中，既包括浦发银行信用卡、建设银行信用卡、工商银行信用卡、平安好房金融等大型传统金融机构；亦出现蚂蚁借呗、分付君、应花分期、么么贷、元宝e家等互联网贷款平台身影。
也就是说，租房作为一种普遍存在的消费场景，对于国家鼓励的消费金融而言，的确是一块值得一尝的巨大蛋糕，但在具体操作过程中却极易产生风险。
理论上，租房分期可以解决租客一次性支付较大金额资金时的暂时性困境，但事实上却成为中介机构的一大现金流支撑。其与金融机构合作后，以各种方式鼓励甚至诱骗租客贷款，资金到账后则挪作高价获取房源为主的其他用途，一旦没有新的租金回笼，就会出现押金清退及房租支付等资金困难。
对此，互金专栏作者肥皂分析称，租客是否需要承担还款责任，从金融角度讲需要看合同中是否体现贷款债权人为第三方金融机构，而法律层面如何处理还需咨询律师。从租金贷这一金融产品设计的角度来看，若要最大程度减弱中介跑路带来的风险，金融机构只需绕过中介，直接将款项打给租客或者房东个人账户，但这在实际操作时较为复杂。
苏宁金融研究院互联网金融中心主任、高级研究员薛洪言曾撰文指出，从长租公寓行业角度来看，诸如抢房源等激进的市场拓展策略、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等，迟早要经历一个洗牌期。届时，批量的公寓运营机构关门不可避免。
目前看来，洗牌期已经开始，至于何时结束、影响如何，无人能够预测。
“我是在告诉政府，告诉同行，我们要老老实实地介入，不要看规模，一定要保证生意是安全的。”胡景晖如是说。
（AI财经社唐煜对本文亦有贡献）
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