此地不宜分耕
撰文 / 田晏林
编辑 / 鹿鸣
萧筱突然有点沮丧。供职国内某知名联合办公企业后的第四个月，这种情绪更浓了。
2018年7月，在开发商有着四年商业地产工作经验的萧筱，被猎头的一通电话吸引到联合办公行业，并以投资经理的角色闯入一个既熟悉又陌生的战场。
熟悉的是，办公行业所接触的投资项目，和她之前从事的工作关联度高；陌生，则是因为共享办公理念的兴起不过五年，一切规则、秩序、甚至盈利模式还在探索。萧筱说，这恰是她选择入行的原因，“行业很新，感觉发挥空间挺大的。”
自此，这位90后姑娘每天的核心工作是为公司的新项目制定选址策略。
回想九个月的工作，让她最有成就感的，是一个人跑遍了北京城大大小小、超过100家的商业楼宇。考察过的每个项目，都能如数家珍。
最挫败的，是这100多个物业项目，她连1个都没签下。
全联房地产商会联合办公分会和好租联合发布的《2018年联合办公市场研究报告》显示，2018年1月至12月，联合办公品牌减少40家，竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年。
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报告显示，全国联合办公品牌撤点的原因有83%是“不做”了，其中15%改成了传统出租，另有3%的品牌被收购。在撤点城市分布上，北上广深的占比分别是20%、10%、32%、28%，从非一线城市撤出的占比为10%。
近三年的野蛮生长，曾被投资者疯狂追逐的联合办公品牌商，在遇到资本寒潮时，似乎显得有些紧张局促。
01
刚入职时，萧筱为了证明自己的价值，马不停蹄地跑项目。最多的时候，她一天能看十几栋楼。“从早上到晚上，都看傻了。”
AI财经社与她碰面的那天，已是晚上5点半，已是她那日见的第六波客人，采访结束后，她还要赶赴业主的第七场约。
虽然每天不用像996模式那样待在办公室里，但加班从未停止。萧筱说，“肯定会想去签一些项目，特别是看到很多质量不错的楼，但老板就是不签。”
“领导让我别着急。毕竟动辄两三千万的投资不是个小数目。只要有资金支持，想签随时能签。”
在萧筱看来，其实去年第三季度结束，第四季度开始的时候，整个市场就往下行了。之前想的比较急，用老板的话说，可以再看一看，多储备项目。“还挺有底气的。”
目前国内大部分联合办公行业的商业逻辑是，通过低价租赁物业，经过二次改装后，以工位为单位再租赁给用户。同时在这个空间内，联合办公品牌提供人力、财务、茶水、打印、创业培训等增值服务。
因此“签约”通常是品牌商大秀肌肉的时刻。在资本风声收紧的2018下半年，钱就是底气。
不过，萧筱入行的时间略尴尬。2018下半年，资本缩紧速度持续加快，越到年底，关店、裁员的戏码越频繁上演。
2018年8月，号称当时中国最大的EMBA资源信息共享与创业孵化实体平台的“创客100孵化空间”，其投资方上海畅客投资控股有限公司，被媒体爆出拖欠业主租金11个月之久，负责财务的股东携款消失。
同时在行业内扩张凶猛的氪空间，也于去年底被曝出大量裁员、闭店。今年4月，又被香港业主追讨5亿违约赔偿。
AI财经社注意到，今年1月，据英国《金融时报》报道，日本软件巨头软银于2018年底推出计划将对WeWork增投160亿美元，后因诸多原因导致投资减少87.5%，只计划投资20亿美元。
第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕表示，投资放缓从去年第一季度已经开始。“联合办公市场无以为继，去年第四季度基金下定决心，减少投资，甚至干脆拒绝投资相关项目。”
手里还握着现金的品牌商似乎达成共识，今后的每一笔钱都要算着花，拿楼需谨慎。
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也有成功融资的消息传出。2018年7月，共享办公空间WeWork宣布中国WeWork获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资领投的共计5亿美元B轮融资。
同年8月，梦想加宣布完成1.2亿美元C轮融资。此时距离它3月底完成的3亿元人民币的B轮融资仅仅过去4个月。紧接着，优客工场宣布完成3亿元人民币的战略融资，三个月后，又有一笔2亿美元的D轮融资到账。
优客工场创始人毛大庆告诉AI财经社，融资的目的是为了更大的发展，这种属于良性，“如果是为了续命，就非常危险。证明企业自我造血能力不足，越融资越对钱有依赖感，就跟吸白粉一样。”
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纵观2018年下半年的联合办公市场，拿到融资的，对新项目选择愈发慎重；饱受现金流困扰的，失去扩张能力。面对已经签约的楼宇，不少联合办公品牌决定：该解约的解约，能赔款的赔款，赔不起，就跑路。
对于联合办公，业内给出了投资放缓三个版本的原因，一是2018年受到国内外多重因素的影响，中国资本市场大幅度萎缩；二是联合办公并非暴利行业，盈利空间低于预期；三是资本尚未明确退出机制。
泰合资本的管理合伙人、首席执行官宋良静曾公开表示，在他所经历的2008年、2012年、2015年三个周期里，都没有出现过像2018年这样，二级市场非常热，一级市场非常冷的情况。他认为，是经济周期、产业周期、资本周期和政策周期的叠加，导致2018年的资本市场异常寒冷。
高力国际华北区董事总经理严区海告诉AI财经社，办公行业的利润没有投资者预期得那么高，即便是运营能力尚可的联合办公企业，其净利润也很难超过10%。
在同行眼中一直谨慎扩张的WeWork，3月底对外披露了2018年业绩。其营收从2017年的8.86亿美元增长到18亿美元，亏损也从9.33亿美元增长到19亿美元，双双翻倍。根据英国《金融时报》的报道，WeWork公司调整后的EBITDA利润率在2018年四季度同比下降43.5%，为三年来最低水平。
在星库空间合伙人、运营总监刘铮看来，凡是避开EBITDA（税息折旧及摊销前利润）谈盈利的同行，其逻辑都很难自恰。“做二房东的，就是以改造出租为主要经营手段，你怎么能不算自己的改造费用和摊销费用呢？”
瑞威资本执行总裁段克俭向AI财经社透露，其至今没有向联合办公空间注资。“我们做基金管理人的，每笔投资都要有清晰的退出路径，投联合办公的退出路径我还没看到。”
的确，投资是个技术活。特别是在市场下行期，考验的是谁对底部判断得更准。
关于联合办公的未来，盈利的故事也有三个版本。一是以低价租赁物业，经过二次改装后，再以工位形式出租，赚取微薄的租金差价。二是免费提供办公面积给创业公司使用，后期直接参与该公司的创投。租金不是主要的盈利方向，在公司上市或者出售后套现。三是提供增值服务，如为租户提供人力资源、法律、行政、技术支持等服务。通过日常运营获得收益。
只不过现在，大多数企业刚能把版本一的故事讲通顺。
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4月17日，在2019年度租赁地产（公寓及办公）产业MBI峰会上，WE+酷窝创始人、COO兼全国总经理王锴坦言，“目前还没有看到哪家公司已经做得很成熟，有很好的盈利前景。”
据严区海的观察统计，除个别品牌的单店项目外，联合办公市场到现在为止普遍都没有盈利。
尽管如此，世鳌国际CEO刘天飚始终坚信，办公是一个可以充满无限想像空间的行业。“办公行业是底层，是To B的底层。越是底层，市场会越大。”
03
五年前，借着“大众创业、万众创新”的东风，一股全民创业潮席卷南北。随后企业孵化器、众创空间等业态大量涌现，共享办公理念也随之兴起。特别是2015年前后，叠加着创业浪潮，联合办公规模瞬间激增。
当时在上海、北京等一线城市集中出现了一批如今在业内耳熟能详的联合办公企业，像纳什空间、氪空间、SOHO 3Q、优客工场、梦想加等。
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在资本的助推下，更多的联合办公品牌逐渐诞生。根据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，截至2018年9月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。
品牌企业的扩张速度十分惊人。据萧筱了解，去年最疯狂的时候，北京甲级写字楼的价格一度被联合办公的玩家推得水涨船高。
“听同事讲，18年5、6月份的时候特别搞笑，一栋物业条件还不错的楼，假设业主报租价300元/平，按理说拿的面积越多，就像批发一样得压价呀，我们出价250元/平。但有的竞对就敢直接叫到320元，说这个楼我要了！”萧筱清楚地记得，那时的地铁里，满眼都是他们的广告。
其实按照联合办公的商业逻辑，越是交通便利、处在核心位置的楼宇，租赁速度越快，租金单价也越高。但2018年联合办公市场的供应量和客户需求存在缺口，特别是在去年宏观市场环境收缩，很多行业都受到波及，造成办公市场供大于求的局面。
一位不愿具名的业内人士在分析了前段时间氪空间的闭店情况后，认为其生意做得过于急躁了。
上周，氪空间新任CEO王雪泉在接受投中网采访时表示，去年高价拿地更多是赶上了一个行业小周期。公司内部已经建立了一个三层的会议审批制，类似投资机构的投资。
在纳什空间CEO张剑看来，联合办公品牌选择项目时，要深刻理解巴菲特所讲的“能力圈”原理，“就是你理解的市场就拿，你不理解的市场就不要拿。”
据一位常年观察北京写字楼市场的人士透露，梦想加因丽泽区的聚杰金融大厦未满足交付条件，选择退租。而氪空间不仅退掉了香港的楼，还退掉了北京银泰中心和财富中心的项目。
氪空间告诉AI财经社，这两个项目正在与业主友好协商，有信心会得到妥善解决。
王雪泉坦言，目前的一些空间退租调整，主要集中在上海，因为上海占据其半壁江山，“在有一些商圈，我们可能选址过于密集，成了自己打自己。而且去年有一些店确实拿贵了一些，所以做一个调整。”
在近期的几次股东会议之后，氪空间高层达成共识，“要用常识来办事情，应该做价值投资，而不该去炒概念。”王雪泉说。
一位不愿具名的联合办公企业高管表示，近年来，有部分入驻企业因为运营不善，导致交不出租金，最后只能退出联合办公空间。
比如2017年10月，继共享汽车友友租车、零派乐享之后，定位高端服务的共享汽车品牌EZZY宣布解散，从北京海淀区方圆大厦优客工场撤出。2018年底，ofo因资金链吃紧，总部大规模裁员，分散在各个联合办公空间里的部门也随后搬走。
不过上述高管称，倒闭者大多是一些光靠烧钱而不盈利的互联网企业。在他看来，初创型企业经营不善的原因有很多，并非都是资本寒冬造成的。有些公司或因合伙人意见相左，或因股权划分不清晰等问题，最终分道扬镳。
第一太平戴维斯发布的研究报告显示，2019年第一季度，北京甲级写字楼市场表现略显低迷，空置率达6.9%，净吸纳量13043平方米，仅为去年同期的6%。
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一位负责北京区域联合办公市场招商的员工告诉AI财经社，“CBD的价格相对较高，但现下基本都有折扣，都有空置的压力。”
联合办公企业用开新店的方式给行业打气、为自己加油，但这些新项目大多在去年谈妥，“今年只是履约”，严区海道出了这个行业的现实。
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“去年下半年我无数次问自己，如果我是资本，会不会投我自己？答案是不会。”付阳说。
这位燕京里的创始人去年看中了几个标的，虽然知道有风险，但还想努力投成。最终因为LP的反对，只好作罢。他说资本最关心的只有收益。
而收益的高低可以直接反映一家联合办公品牌的运营能力。特别是当投资红利消退，大浪淘沙后，差异化的产品、精细化的运营，以及优质的服务体验将成为拉开品牌距离的重要因素。
在经历了野蛮扩张、裁员、闭店、并购、融资难的2018年，不少联合办公品牌仍在思考并试图探索行业的边际。
4月18日，在优客工场四周年的活动现场，毛大庆坦承，过去四年他做了很多尝试，从地产思维，到连锁店思维，再向科技智能化一步步探索。基于四年的运营经验，毛大庆说，“共享办公确实是新东西。我们现在已经是五年级的学生了，应该掌握一些新本领。
世鳌国际CEO刘天飚将办公行业视为“底层生意”，他说凡是底层，皆具备高度碎片化的属性。品牌的运营能力指的就是这个。包括产品设计、金融模式创新、用户痛点的找寻等等细小之事。
今年初，纳什空间获批联合办公领域第一单ABS，获批额度2亿元人民币。
另据第一太平戴维斯董事王冰透露，近几年酒店正在寻找与联合办公牵手做生意的机会。“香港嘉里大酒店、北京新国贸饭店都在做这个尝试，会把酒店一部分公共面积用来做联合办公空间。”
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一个行业最终能达到的成熟程度，恰等于它所能承受的痛苦深度。
联合办公品牌要如何生存下去？有业内人士建议，企业在通过租金差赚取收益，保证公司现金流之外，还要做好“开源节流”。
一是在财务、法律、宣传、人力等方面做到标准化运营，摊薄运维成本；二是从时间、空间两个维度提升空间价值，在to B、to C两端，做好增值服务，享受收益。
付阳预判，今年6月份开始，一级市场会回暖。联合办公品牌此时要做的，是把手上的业务踏实做好。“到年底这段时间里，相信做得好的企业一定能拿到投资。”
老板告诉萧筱，他打算把现有的库存消化掉后，再拿新项目。萧筱说，如果顺利的话，第二季度应该能等到自己签单的好消息。
（应采访对象要求，文中萧筱为化名）
© 往期回顾
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© THE END
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