风雨偏爱注水楼
撰文 / 李逗
编辑 / 李霂轶
一场暴风雨下得开发商心里发了慌。
前几天，受暴雨天气影响，位于北京市东坝乡的首开畅颐园项目出现大面积墙体脱落，刚入住不到一年的业主，被这场大雨浇得透心凉。他们怎么也想不通，新房的质量竟还不如隔壁80年代建的老旧房。
与首开畅颐园类似，万科翡翠公园、天津首创悦山郡等项目也出现同样的场景，风雨过后，原本干净整洁的房屋一片狼藉，室内出现大面积漏水，渗水，宛如“水帘洞”一般，有网友戏称“可以划船了”。
突如其来的暴风雨，正在洗刷着城市中每一个“豆腐渣”工程。但房屋“灾难”的故事不止于此。在限价政策影响下，房企开发利润逼仄，大量的房屋安全隐患系数颇高。随着限价房和限竞房等供应增多，大范围的房屋“灾难”事件或将频繁上演。此外，房企甚为推崇的高周转利器，也让房屋质量隐患成倍飙升。
房屋质量的警钟正在拉响。
01
风雨过后见“墙皮”
暴雨过后，一贯悠闲的张女士突然变得忙碌起来，她四处走访物业公司，联系房屋质量鉴定机构，装修公司，原因是自己入住才一年的新房竟出现墙体脱落的情况。
张女士是首开畅颐园3号楼的业主。2018年6月2日，张女士正式拿到首开畅颐园3号楼的钥匙，几天后，她便迫不及待地开始装修。装修进展迅速，不到两个月，张女士和家人住进了这栋排了5年才摇中号的小区。本以为红火的日子就此来临，但入住一年时间后，张女士的热情却被泼了一盆冷水。
8月5日凌晨5点，北京突降暴雨，一阵强势大风过后，首开畅颐园3号楼的墙皮出现大面积脱落，部分残片的坠落致使小区多处车辆受损，好在事发时间较早，并未伤及人员。事发第二天后，物业公司随即联系施工单位进行维修。虽然维修及时，但这并不能消除张女士的不满情绪。
AI财经社在现场看到，3号楼的外墙体中，自7楼至26楼的外墙体均有脱落，占据总楼高一大半，远处望去，一片片斑驳的灰色墙体露出，格外乍眼。不过，与其相邻的1号楼和2号楼却没有受损痕迹。
小区物业人员告诉张女士，“这是因为风力太大导致的意外事故”，但环顾其他墙面安好的楼盘，张女士并不能认同这个说法。
张女士的遭遇不是个例。8月4日暴雨当夜，位于昌平区的万科翡翠公园出现大面积漏水事件。据媒体报道称，多位业主家中出现多处漏水、渗水情况。由于院子排水不畅，雨水倒灌客厅，致使地下一层部分位置水深超10cm。此外，购置了天津首创悦山郡的业主发现，自己刚刚验收一个月的新房出现大范围漏雨情况，外墙的墙体、卧室、烟道部位均出现渗漏。
风暴中的开发商，正在迎来一次质量审判。
02
限房价魔咒
连续不断的房屋质量事故背后，更大的危机仍在潜伏。
近年来，部分热点城市通过限房价政策，抑制房价上涨现象。限房价的出现，让火热的土地市场迅速降温，房企拿地更加趋于理性，但另一方面，既定的销售价格，也让房企的利润空间受到挤压，房屋质量隐患随之提升。
以上述首开畅颐园项目为例。首开畅颐园是由北京首开天成房地产开发有限公司在2015年开发的限价商品住房。规划文件显示，小区内1-3号楼为住宅楼，4-8号楼则是配套商业。经过两年开发期，首开畅颐园于2017年12月竣工交房。2018年6月，业主陆续入住。
北京规划和自然资源管理委员会官网显示，该地块建筑控制规模76319平方米，成交价8.1亿元，在不考虑土地性质、配套面积等因素下，业内粗略估计，平均楼面价大约10657.9元/平方米。根据出让规定，该地块的销售限价15000元/平方米。这意味着，留给首开的盈利空间只有4342元/平方米，若算上建安成本，项目盈利空间更为逼仄。
与首开畅颐园面临同样困境的项目还有很多。中原地产首席分析师张大伟表示，“2016-2017年地王集中，而在2018-2019年上市销售的时候很多企业发现，地价与房价接近，这种情况下，只能严控建安成本了。”
事实上，限价房的质量问题正在全国范围内蔓延。一些房屋质量有口皆碑的房企，其限房价下的项目质量也遭到业主举报。
据杭州媒体报道称，接业主举报，杭州首开金茂府在精装房屋时因暴力施工导致加固钢筋被破坏，同时，墙顶漏水、加固钢筋被破坏、电梯楼道装修与样板房不符等问题也一并存在。
这个项目的开发商为首开金茂置业（杭州）有限公司。2016年6月，首开金茂联合拿下该地块，首开股份持股51%，中国金茂持股49%，项目由金茂操盘，楼面价为33106元/平方米。以目前项目售价来看，杭州首开金茂府项目基本无法实现盈利。
清华大学建筑设计研究院建筑工程四所所长殷忠生认为，房屋质量出现问题的其中一部分原因在于受施工管理制度影响。限房价制度下，房企利润空间受压缩，施工费用相对减少，而施工团队施行的是层层分包制度，这就导致原本逼仄的利润空间再一次被压缩。
无利可图时，限价房在土地市场明显遇冷。一位北京区域的房企土拓部人士表示，“17年初北京集中供应了一批限价房，当时土地市场异常火热，很多房企甚至不顾利润空间，盲目抢了一些限制较大的地块。而从2018年至今，房企普遍对限房价的地块更加谨慎，整体趋于理性。”
另一方面，更大的危机事件或即将上演。据中原地产研究院统计数据显示，2018年，北京新建商品住宅市场（包括普通住宅、豪宅、别墅，不包括共有产权住房）新增供应44809套，同比上涨97.2％，其中，限房价项目是供应主力。2018年，北京共有39个限房价项目取得超过50期预售证，供应房源24893套，刨除掉已经成交的4530套，还剩2万余套。这也就意味着，未来一年，预计入市的限房价项目面积将达550万平方米左右，约5万套。
供应量压顶之下，即将入市的房地产项目或将迎一次大规模的质量危机。
03
规模角逐
限价房的质量隐患仅仅是房屋质量事故的其中一类。纵观整个房地产市场，在这场大范围的房屋“灾难”面前，没有谁能轻易幸免。
中国消费者协会发布的《2019上半年全国消协组织受理投诉情况》显示，在商品类投诉一栏中，房屋装修及物业服务占据投诉量第七名，排名依旧靠前。
房屋质量隐患成为地产行业尾大不掉的难题。
在地价与房价差趋少的当下，房企的利润空间也被压缩，而资金成本的高压，规模竞争的激烈，让高周转成为房企应对市场环境的利器。只不过，在房企享受资金效益最大化之时，房屋质量却成为这场规模狂欢的牺牲品。
近年来，高周转模式风行房地产领域。房企偏爱它的原因，主要意在通过施工、开盘、销售等环节提速，提高资金流动效率，产生更大的资金效益。在高周转的带动下，阳光城、正荣、中梁等中小房企迅速站在了规模席前排。
以中梁地产为例。中梁通过制定可快速复制的标准化开发流程，让其规模迅速膨胀。中梁规定，内部实施“456”制度，即要求拿地后，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。这个速度甚至赶超高周转起家的碧桂园。
极致的速度，使得中梁的房屋质量爆发大面积危机。这类事件，在安徽蚌埠、河南信阳等地时有发生，其中最为严重的中梁徐州项目，甚至被中梁以“风险因素之一”写进招股书。
中梁在招股书上提及，2017年8月，由于拆除工作不符合建筑工程标准等问题，江苏徐州中梁香缇公馆物业项目在平台结构工作期间，平台结构意外坍塌，导致5名施工人员死亡，1名受伤。该起事故，造成包括中梁等公司以及政府部门40余人受到追责，并赔偿遇难家属620万元。
易居中国技术总监王诚认为，高周转成为房企资金最大化的一种工具，但相应的也对房屋质量造成一定影响。
现有房屋质量监管体系共分为五级监管制度，分别为开发商工程管理部，施工方施工管理部，第三方监理公司。在这之后，还要经过房管局和当地政府部门的现场勘验。
王诚告诉AI财经社，受高周转影响，现在对房屋监督已经从房屋的质量性逐渐向安全性倾斜，更加强调主体结构，室内空气健康指标等，对墙体外立面脱落、室内发霉等问题的关注力度减弱。
摄影/李逗
一位规模房企的建筑工程负责人对AI财经社表示，从本质上来讲，房屋质量事故产生的主要原因在于，高周转制度下，市场开发量太大，而工人量的供应跟不上。目前工地工人整体趋于老龄化，平均年龄在50岁左右，人数呈下降趋势，而年轻人比例非常少，这导致工人都在抢周期。
钢筋水泥筑起的房子抵不过一场暴风雨。天气预报显示，近期全国范围内仍有不同程度的降雨天气，比开发商更加慌张的是大量如同张女士的业主们。一位上市房企的高管曾对AI财经社坦言，“这两年的项目普遍不如之前，尽量不要购买这两年建的项目。”
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文 | 李逗 ♀
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