地产大佬跌落富豪榜
撰文 / 李逗 刘培
2000年夏季的一天，天还未亮，29岁的左晖坐在北京军事博物馆门前的台阶上，忧虑重重。那是他第一次接触房产中介行业，他和《北京晚报》合作，在军事博物馆租了一个地下室搞房展会，头天晚上刚熬了一夜做筹备工作。
当时，他跟身边的同事说，不知道明年我们的公司还在不在。
左晖绝不会想到，此后自己的人生会发生天翻地覆的变化。他不仅在不喜欢的地产中介行业干了20年，业务范畴涉及二手房交易及房屋租赁市场，还从开发商大佬紧握的新房交易市场分得一杯羹，并且创办了全国最大的房产互联网交易平台贝壳找房。
最让他想不到的是，他自己的财富随着事业版图的扩张一步步增加，最终超过了那些他曾经仰视的大佬，成为地产界首富。
2021年5月13日，新财富500富人榜公布，左晖以2220亿身价， 位居全国富人榜第8。令人意外的是，作为昔日富人榜的前三甲常客，房地产中介的上游——开发商们，全部跌落到10名开外。
造富主场嬗变背后，是生态的迭变。切入互联网行业的左晖，身份也从最大房产中介，摇身变成互联网大佬。其麾下的贝壳平台所连接的超49万名经纪人，4.7万家经纪门店，成为资本眼中最性感的商业模式。贝壳找房在去年上市首日，股价就收涨87.05%。左晖的身价也从去年初的300亿暴涨了6倍。
高光背后总有无法忽略的阴影。反观业绩平淡的传统房企，在新经济业态起势凶猛的衬托下，则显得格外冷清。一个无法否认的事实是，曾经风头无两的房产大佬们，属于他们的时代真的已经过去了。
首富嬗变
新财富发布的这份榜单的最大看点之一，是财富的大幅增值。前10名富人每人财富值均超过2000亿元门槛，而去年超出2000亿门槛的不过才2位。
头把交椅所属，出人意料，不是互联网科技巨头，而是快消品农夫山泉创始人钟睒睒，其财富值以5043亿元遥遥领先第二名的拼多多创始人黄峥。
来自浙江的钟睒睒，为人十分低调，也较少出现在公众视野。但他创立的多个饮料品牌，却为大众熟知。除了最广为人知的农夫山泉，还有茶π、尖叫、农夫果园等。
钟睒睒坐上首富的位置并不容易。早在1996年创立农夫山泉品牌之前，钟睒睒当过木工、泥瓦工和记者，还去海南淘过金，卖过保健品。农夫山泉品牌自身也多次被质疑，“水源门”、“砒霜门”，深陷水资源危机。
不过让他名声大噪的是，去年9月，他麾下两家上市公司万泰生物和农夫山泉先后上市，钟睒睒作为第一大股东，身价暴涨，还一度冲向福布斯排行榜第六位，仅次于Facebook创始人扎克伯格。
新财富排行榜上跃升较快的，还有来自互联网科技行业的小米集团雷军夫妇，二人财富值从去年的741亿元，上升到2129亿元，排名第十。
小米集团，作为一家始终在互联网边缘试探的企业。在过去一年的时间里，虽然受疫情影响，全国多个行业被按下暂缓键，其业绩却逆势上涨。曾经把年轻人死死套牢的小米集团股票，在过去一年上涨3倍，雷军夫妇身价也暴涨3倍。
相比新经济行业的大好形势，传统房企的境遇就没那么好了，那些名噪一时的房产大佬们，竟然全都不在前十名之列。
要知道，最早从2006年开始，恒大、万达、碧桂园等几大地产商的老板们，就成为富人榜前十名里的常客。
2006年，恒大集团的许家印，以72亿元的财富，排名第七位，仅次于网易CEO丁磊。2007年碧桂园上市，碧桂园执行董事杨惠妍以455亿元，登顶富人榜，成为全国首富。
2010年之后几年，王健林的万达集团崛起，超越恒大集团、碧桂园，他在富人榜上多次夺冠。后来“1亿小目标”甚至成了他的标签，成为形容富人的口头禅。
变化是从2017年开始的。房地产行业调控的开端，为此后新老富豪的交接写下了注脚。4年后，几乎每一个地产大佬都深切体会到了现状的悲凉，房地产行业真的变天了。而对于恒大、万达、碧桂园背后的三大富豪来说，变化反映在他们的钱包真的缩水了。
时也，势也
2021年2月25日，恒大的许老板、万达的王老板和碧桂园的杨老板，端坐在扶贫表彰大会现场。他们西装笔挺，胸口整齐划一佩戴红花，齐刷刷出现在了新闻联播的镜头里。
这是房地产大佬近些年来最光鲜亮丽的时刻。在那之后一个月，万达商业管理集团撤回A股IPO的消息也正式公布。没有一丝丝例外，恒大的回A之路也逐渐雨打风吹去。
排行榜富豪的沉浮与变迁，一直与资本市场有着千丝万缕的联系。股价的不振，将导致依据这些富豪持有的股份市值所计算的财富总额有所下降。一个明显的变化是，尽管销售规模还在攀升，但地产富豪们持有的自家股票却一路下跌。
纵观2020年地产股走势，基本以“跌”为主，市值合计已蒸发超8000亿元。作为行业Top3的碧桂园、中国恒大、万科A的市值也出现了下滑，其中恒大下滑幅度最大为41.88%，碧桂园下滑18.58%，万科下滑8.33%。
很难想象的是，反超这些传统龙头房地产企业，成为中国市值最高房地产企业的，是一家主业为房地产服务的公司—贝壳找房，目前总市值突破了3600亿元。
对这种现象，万科的创始人王石一语中的，“淘汰传统企业的不是互联网企业，而是率先掌握网络工具的同行。”
富豪榜排名变化的背后，其实标志着以传统房地产为首的旧产业正在悄然衰退，而以互联网为代表的新经济业态正在逐步掌握话语权。
房地产行业的调控周期已经持续了整整4年。这轮调控，范围之广时间之长前所未有，调控的信号和力度也越来越大。而在这之前的20年里，房地产一直都是时代的底色，有着“救火队长”之称。
2017年3月，房地产行业监管从严。即便如此，那一年，房地产行业的卖地收入仍旧达到了8万亿，几乎接近全国财政总收入的一半。
2018年，“坚决遏制房价上涨”八个字，为楼市定下了调控基调。之后，楼市第三、四季度成交量暴跌、房价下跌、土地流拍接踵而来。2019年，相关会议中有关房地产的描述拓展到了44个字，其中最重要的一句话是：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
到了2020年，则是彻底告别“夜壶论”的时候，房地产再也不是时不时拿出来救火的工具。2020月8月，针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”，成为明确整顿房地产金融的标志。而在这之前，监管从未在金融的维度给房企直接设定指标。
进入2021年，据相关报道称，今年前3个月，房地产市场调控政策发布累计超过100次，均在收紧房地产市场调控政策，预计未来会有更多收紧信号，对房地产的调控也将更加细微。
如今这个局面，可以套用雷军总结他失败经验中说的一句话：“我到了40岁创业，至少悟到了成功的关键（是什么），聪明的人，勤奋的人，这个世界太多了，这只是成功的前置条件，而真正重要的是顺势而为。”
回过头看，过往数十载地产大佬们的命运，又何尝不是在“顺势而为”四个字上起起伏伏？因为踩中了时代的鼓点，他们成为了许多人难以泯灭的时代印记。
路在何方？
现实很残酷，但总得找出路。
不被时运眷顾的地产大佬们，如今开始投身到公益扶贫领域。
过去几年，许家印、杨国强、王健林始终活跃在慈善领域。胡润研究院发布的《2020胡润慈善榜》显示，房地产是上榜慈善家最多的行业，占比达到50%。62岁的许家印以28亿元捐赠额首次成为“中国首善”。榜单前十五名中，有9席企业家所在行业涉及房地产。
当下，做慈善或许相对容易，但做一家不被时代抛弃的企业却要难得多。不同于土地红利、金融红利时期，房企们想要再次借势“躺赢”，就没那么容易了。
高压调控政策，紧张的资金链，预示着房地产全面高速增长的时代已逐渐结束，行业面临重新洗牌。房企们若想不被淘汰出局，不得不进行变革。在此条件下，转型成为诸多房企的生存之道。
多元化布局是房产大佬们现在必须要做的事情。或许是在几年前就意识到形势不利，房企们这些年也一直在探索多元化转型，业务涉及养猪、教育、康养、新能源造车、机器人、大农业等各类领域。
2020年度业绩会上，多家房企均重点提到了多元化业务。碧桂园首次表态机器人业务有信心2021年实现盈利；万科着重提到了旗下城市更新业务；恒大表示，目前恒大正在走出房地产业的单一性，向着“多元产业+数字科技”完成转型。
从名称的改变中也可看出房企转型的决心。2020年以来，就有世茂集团、禹洲集团、龙光集团进行了更名，将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”，显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。显然，房企对于多元化转型变得愈加迫切。
根据克而瑞统计数据显示，截至2020年末，50强房企的多元化布局全部都已开始落地。但对大多数规模房企而言，转型之路依然不明晰，一方面多元化业务对营收的贡献依旧十分有限，另一方面也没有吹起估值“泡沫”。
机构数据显示，龙头企业的多元化收入占比在TOP50房企中的排名也属靠后，除融创在2020年多元化收入占比超过了5%外，其余三位龙头企业均未能突破5%这一比例。且近四年间，每一年该数据变化并不大。
与此同时，不少房企已经陆续通过调整组织架构来适应变化的大环境，2020年的业绩会上，万科的郁亮便直呼：房地产的“金融红利时代”终结了，未来是“管理红利时代”。
“2021年开始‘三道红线’政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零”，郁亮是这么认为的。
动荡也体现在了人的身上。由于土地市场竞争明显减弱，房企的销售利润率不断探底，利润水平的持续下降已经成为行业共识。2020年，多家房企掀起了内部组织改革潮流。据统计，2020年至今，50强房企中有半数的房企进行了组织架构调整，优化核心，围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。
很显然，一直在管理上十分严苛的房地产行业，在下行周期里，也难以再靠管理掀起新的水花。甚至不少房企，陷入了人才稀缺的困境，他们急于向互联网公司要人。
但显而易见的是，房地产行业已经没有任何捷径可走。随着楼市调控越来越严，调控政策越来越精细化，开发商利润空间只会越来越小。如果不练好内功，地产企业的日子会越来越不好过。
至于曾经在财富榜中风光无限的地产大佬们，也没必要太在意，毕竟时势造英雄，属于他们的时代真的过去了。
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