附注2：买房贷款规则

不需要贷款直接有千万现金的土豪不用看本文了。

贷款方式主要是公积金、商贷和组合贷。一般中介都鼓动不要组合贷，说流程太慢，实际并非如此，主要是稍微麻烦一些；另外组合贷的贷款年限，商贷要和公积金贷款一致，这个可能会导致月供增加，所以组合贷主要应根据自身情况选择。

公积金贷款利率太低，在目前的财经政策下几乎是送钱，所以能选就选公积金贷款。但是呢，公积金的政策就是为了避免大家透支，薅银行羊毛，

贷款规则如下：

a.     贷款年限：

商贷：目前的政策是最多可贷款max(65-贷款人年龄，47-房龄)且不超过30年（二套最多25年），房子如果是90年的，最多贷47-（2018-1990）=47-28=19年，房屋是2006年的，则可以贷47-12=25年。贷款人在35岁以下，最多可贷30年。

公积金的贷款年限要少于商贷，有一个计算公式，具体是如果单身个人或者夫妻双方公积金都是顶格缴纳，则最多贷10年，避免薅公积金羊毛。

如果采用组合贷，则贷款年限以较短的为准，所以组合贷需要考虑公积金贷款的年限，年限太短的话，还款压力较大，还不如全商贷。

b.     贷款金额

公积金贷款：无论是市管公积金（北京市公积金中心管理）还是国管公积金（部位单位），公积金贷款上限都是120万元。对于北京动辄上千万的房子，杯水车薪，所以只有大款才会考虑这种，或者低总价的房子。

商贷的政策目前情况好一些，但是好不到哪里去。自从317新政（认房又认贷）以后，换房收到极大的遏制，普通房屋首付最低60%，非普首付80%，五环内的房子只要超过468万元，就算非普。从现在的行情来看，四环内普通房基本上只有一居室了，于是出现了一个奇特的现象：460万元的房子，买方二套可以贷款460*0.4=184万元，而500万元的房子只能贷500*0.2=100万元，因此对于500万元的房子，只能评估为465万元，还可以多贷款近百万。

不过有一个政策还是给分房的体制内人士留下了一个口子。就是所谓的“老公房”，即以极低价格购置的部委福利房，第一次上市出售的，无论价格和面积多少，都算普通房，所以800万元买一个80平米左右的房子，二套是可以贷款800*0.85（评估折价）*0.4=272万元的。但是接盘者再次卖出的时候，就是商品房属性了，普通还是非普按照商品房规定执行。对老公房所有人的另一个优惠是，在卖出老公房之后一年之内，再次购买商品房，是可以减免契税的。老公房需要注意的问题是在蓝岛大厦办理央产房上市之前，需要单位同意，因此买家需要在签合同的时候，注明相应的截至时间，避免经济损失。