完成循环——走向循环经济（二）

循环经济对于大幅减少温室气体排放具有巨大的潜力。它如何适用于建筑和城市？成功的低碳建筑商业案例中的循环策略是什么？

上期我们在完成循环——走向循环经济（一）介绍了循环经济的主要原则，本期我们将分析房地产的价值以及推进循环经济和提升房地产价值的策略。

来自ARUP的Richard Boyd先生介绍了房地产价值损失的六个原因，包括：未充分利用的空间、过早拆除、空置的土地、折旧的材料、性能不佳的部件。

目前的线性经济实现了了价值链上某些参与者的利益最大化，但是忽视了有些价值，导致了价值链的缺失。

未充分利用的空间

在Covid-19爆发之前，在欧洲就有30—40%的办公楼未得到充分的使用，它们对于成本和环境都产生了负面的影响。未来应当提升对于这些空间的利用率。

过早的拆除

很多建筑的设计寿命为60年，但是建筑各个部件的寿命是不同的。在现实中，我们常常看到建筑在寿命终结前就被拆除。其实这些建筑其实仍有价值，但是由于经济、社会等原因需要进行拆除，而建筑的寿命可能仅仅为25年。

空置的土地

我们也看到即使在土地价值很高的城市，仍有空置的土地，这是城市规划的挑战。我们需要发开空置的土地，并为周边的社区提供服务。

折旧的材料

循环经济也要求尽可能延长材料的寿命，但会计准则总是认为资产是在不断贬值的。因此会出现在在服务寿命的中期，会计计算的剩余价值为零，所以资产的拥有者也认为资产的价值为零。因此在资产负债表上的折旧法则也是循环经济研究的重要部分。

性能不佳的部件

此外，我们需要保证建筑在运营阶段实现了预期的性能，并减少对于环境的负面影响。

基于循环经济的原理，我们建立了房地产的新模型，包括：灵活可变的空间、具有适应性的资产、可移动的建筑、剩余价值以及购买性能。

来源：Richard Boyd 的演讲稿，后文不再赘述

灵活可变的空间

即使在入住率很高的建筑中，仍然有不少尚未使用/出租的空间，我们建议在业主和主要租户外引入灵活空间的运营管理者，对于小型空间出租以及安全性等进行专业管理，提升建筑的出租率。此处的灵活性是指24x7，也包括常规工作时间后办公空间的灵活运用。

具有适应性的资产

随着时间变化的建筑部件包括，结构、围护结构、机电、空间布局以及家具等。当建筑拥有者的变化，建筑的功能也将随着需求产生了变化，有些部件能够长期使用，有些部件只是适应了单一的功能目标。有时建筑的功能产生重大的功能变化，例如从办公转变为旅馆或者公寓，这就要求设计早期考虑到功能可以适应未来的变化。

可移动的建筑

在空置的土地上，提供一些临时性建筑，这是临时建筑是可以拆卸的，并且能够提供类似长期建筑的服务品质。当土地进行开发时，这些可移动的建筑可以拆卸，转移并重建到别的空地上。在芬兰，有座可移动的学校，学校可以服务于当地社区，并按照需求进行移动。

剩余价值模型

设计和建设可拆除的建筑需要花费很多的钱，项目的拥有者需要现金流以支持这一目标。项目的拥有者可以出售未来的合约，合约是建筑的部件和机电设备，这一合约可以在交易所进行交易。项目的拥有者就可以获得现金流。这一合约与建筑材料的剩余价值直接相关。只要建筑部件具有价值，就可以进行交易，类似于商品期货。当建筑被拆除时，合约的拥有者可以按照建筑材料的剩余价值来获得补偿。这能克服建筑材料迅速折旧为零带来的问题，保护建筑材料的价值。

购买性能

从供应链的角度，可以将购买商品转变为购买服务。目前最好的例子是飞利浦与荷兰建筑事务所的合作，建筑事务所不再直接购买灯泡，而是购买照明这一服务。在这一商业模式之下，飞利浦则仍然拥有灯泡，并保证照明处于最佳的状态而且节约能源；建筑事务所获得了照明服务，如果未来不需要照明服务，可以选择退出，那时飞利浦可以拿走灯泡并用于别的项目。在这一情境下，供应商的工作重点发生了转移，不再是尽多可能销售廉价的灯泡，而是延长产品的寿命并且再利用产品。在建筑一些部分可以使用这一模型，例如机电设备，可以安装感应器促进机电设备处于最佳的状态，并且节约能源，最终通过利益共享促进供应商提升服务品质。

我们也研究了线性经济模式下的现金流，对于这五种模型我们都进行了研究，并引入了discounted cash flow模型进行分析收入和支出。这五个模型分别抓住了一些建筑的损失价值，提升了收益率。

对于设计师而言，循环经济是一种设计策略，可以减少资源的消耗，降低成本并延长建筑的寿命。对于商业策略而言，循环经济可以将资产保持在较高的价值，提升竞争力，并提供系统性的变化。循环经济将连接设计策略和商业策略，创造双赢的局面，并减少对于环境的负面影响以及碳排放。

全文完

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如果你对建筑业的循环经济设计感兴趣，可点击阅读原文查看英文视频。

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