分阶段性讲解房屋买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性
文/唐慧 江苏迈图律师事务所
本文由作者向无讼阅读供稿
一、房屋买卖流程
房屋买卖交易时间长、交易价格高、市场波动大，越来越多的房屋买卖交易纠纷因此产生。受一、二线城市房价飙升的影响，目前三、四的房产市场也日渐火爆，眼看着一天一个价的房屋价格，卖方似乎有些坐不住，捂房不卖、坐地起价等违约行为时有发生。然而，受交通、工作地点、交易价格等诸多因素的影响，买方往往在决定签订一套房屋买卖合同时，花费了大量心血，所以对于卖方任意的违约行为，实难接受，要求继续履行合同也成了多数“被违约”买方的一致诉求。
笔者在办理了多起房屋买卖合同纠纷，结合分析了各地区出现的司法判例及最高院关于房屋买卖合同的相关意见后，对房屋买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性进行了解析，希望能给正在买房或者希望买房的读者些许启发。
房屋买卖流程图如下：
二、分阶段性解析房屋买卖“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性
（一）卖方在第①阶段违约
在这一阶段，买家仅签订了预销售合同，但还未签订正式的买卖合同，就预售房合同的性质来看，合同标的为标的房屋的购买权，而非标的房屋本身。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金，主张违约金赔偿或者可期待利益损失，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款仅对正式商品房买卖合同未能签订时当事人收受的定金如何处理进行了规定，对于守约方能否要求法院判令继续履行预约合同，订立本约，未予规定。而《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》对于违反预约合同的违约责任，作出了更为明确具体的规定。该司法解释第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”但该条款对于违反预约合同后能否强制继续履行房屋买卖合同也未规定。因此，判令双方继续履行房屋买卖合同，从现行法律法规上来说也没有依据。
（二）卖方在第②阶段违约
此阶段下，买卖双方已经签订了正式的买卖合同，若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？根据姑苏法院召开的二手房买卖合同纠纷新闻发布会的统一口径：“如果买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在卖方不配合网签的情况下，买方可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如果买方不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，法院将对买方主张继续履行的诉讼请求行使释明权，告知买方可主张违约责任或损失赔偿。”
姑苏法院的意见应当算是各地处理此类事件的通常做法，概而言之就是卖方在第②阶段违约时，若买方坚持主张继续履行合同，则需将房屋贷款问题及剩余房款自行解决，此时法院大多会判决支持买方诉请；反之，法院则会以无法实现合同目的为由，驳回买方诉请。
（三）卖方在第③阶段违约
此阶段下，买卖双方的合同行为已经基本进行到尾声，相比前一种情形，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已经经过网签手续，完成了备案，降低了卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。
根据法律规定，人民法院在审理二手房买卖合同纠纷的过程中，卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。故此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
（四）卖方在第④阶段违约
在最后一个阶段，卖方违约，拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，即如第三阶段所述，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
但是需要注意一种情况，对于可以获得产权证的拆迁安置房买卖中，有些合同行为发生在安置房产权证还未下发之时，这样就会产生一些法律问题。在笔者近期经手的房产纠纷中，就有遇到过类似案件。
2004年A、B双方订立房屋买卖合同，A为买方，B为卖方。当时的出卖房屋还未过5年，所以房屋的产权证未下发。双方针对此问题，达成如下约定：“甲方（B）在拿到房产，土地证及相关材料两周内无偿提供给乙方（A）。”A于2004年11月21日付清房款，并于2006年入住至今，但B却迟迟未将房屋正式过户给A。经A多次催告，B以其妻女不同意卖房为由，直接拒绝过户。
本案案情介绍完毕，从法理角度出发，根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”经查证涉案房屋确系B及其妻女共同共有，如按照B的说法，B及其妻女不同意处分房产，那么A、B之间的房屋买卖合同就属于B的无权处分行为，A要求的“过户”的物权请求自然很难实现。
其实不然。法学家霍姆斯曾说“法律的生命不在于逻辑，而在于实践”。房屋作为家庭中的重大财产，夫妻双方应当知晓其具体情况。家庭因拆迁安置所得房屋，B的妻女说自己时隔10年才知道她们的丈夫及父亲转让房屋的事实，显然违反生活常理。法院完全可以据此认定B及其妻女知道并认可B代表她们转让房屋，也应受协议的约束，从而判令B及其共同共有人协助A办理上述房屋的权属转移登记手续。
综上所述，一般在最后一阶段卖方违约，买方要求继续履行合同的诉求绝大数情况下会被支持。但若出现上述案例中情况，在产权证下发之前，出卖方仅为房屋共有人之一，则要分情况区分合同的签订是否征得或视为征得其他共同共有人同意，从而最终判定出卖人的行为是有权处分行为还是无权处分行为。这也是法官判令是否继续履行合同，协助房屋过户的关键所在。
在房价处于高位的今天，很多家庭都是倾几代人之心血购买一套房屋，故购房者在关注房屋价格、质量、位置等之余，笔者建议购房者更应当花精力多关注房屋买卖过程中的法律风险，以免精力财力付诸东流。
【特别声明】本文章图文来源于网络，仅供学习参考之用，不代表本公众号的观点，如作者或来源标注有误，请联系更正或删除。