特别注意!最高法案例:不动产抵押登记生效必须具体.特定.明确
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▌裁判要旨：
1.抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。
2.对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。
新疆聚鼎典当有限责任公司与丁维生、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司申请执行人执行异议之诉纠纷案
案例来源：中国裁判文书网
案号：（2017）最高法民申2274号
合议庭法官：杨永清、汪国献、李涛
裁判日期：二〇一七年九月二十八日
▌裁判观点：
最高人民法院经审查认为，聚鼎公司的申请再审事由不成立，理由如下：
第一，依据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据《物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，因为丁维生2011年8月购买并实际占有的芙蓉花园第58-1号商铺到目前为止还没有办理产权证，属于《物权法》第一百八十七条规定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。
如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。
经查，克拉玛依市房地产抵押登记簿记载：序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。
从抵押登记簿记载的内容来看，对丁维生而言，其购买的芙蓉花园第58-1号商铺并没有明确登记为抵押财产。既然如此，其购买的案涉商铺在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于丁维生对该商铺享有的权利。
聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。
本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。
这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。
本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。
就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。
因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。
之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：
其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。
其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。
第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。
本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
需要特别指出的是，从本院到新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院询问丁维生了解的情况看，实际上丁维生购买案涉商铺前后，都没有到当地房地产管理部门查看案涉商铺的抵押登记情况。如果当地房地产管理部门的抵押登记簿明确记载克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园第58-1号商铺为抵押财产，该抵押登记簿又能够被丁维生查阅，那么丁维生就不享有足以排除强制执行的民事权益。
因此，作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。
就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。
对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。
第二，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》后当即支付了总房款的95.7%（188000元）及全部税费，普瑞铭克分公司亦向其交付了商铺，后由丁维生占有使用至今。该商铺未办理过户登记不是丁维生自身的原因，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。因丁维生是以取得案涉商铺所有权为目的订立合同和支付相应价款，对案涉不动产已经实际占有使用至今，且非因自身原因未办理过户登记；加之案涉商铺在法律上应当认定为没有在抵押登记簿上登记公示，该商铺不是抵押财产，故丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决理由虽然不充分，但结果正确。
第三，再审申请人提出的其他申请再审事由，均不影响二审法院的判决结果。再审申请人提出，一审法院在庭审结束后与普瑞铭克分公司代理人谈话，该谈话笔录未经质证，二审法院对该程序问题未予纠正。对此问题，经查，二审法院并没有将该谈话笔录作为认定案件基本事实的依据，再审申请人的该项申请再审理由不能成立。
关于再审申请人提出的根据《物权法》第一百九十一条的规定，丁维生和普瑞铭克分公司签订的《商品房买卖合同》无效的问题。本院认为，《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，且对丁维生而言，案涉商铺并非已经抵押登记的财产，因此，该合同不能认定无效，再审申请人的该项再审申请理由不能成立。
关于再审申请人提出的本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。本院认为，由于本案的抵押登记并不产生抵押权设立的效果，再审申请人以其抵押权能够对抗丁维生的权利为主要理由申请再审，其理由不能成立。因此，不论二审法院是否适用上述司法解释处理本案，二审法院的判决都应当依法予以维持。
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