看完这3个真相，你就明白为什么我们要贷款买房了！

贷款买房的利息多不多？非常多！商业贷款100万贷30年本额等息，利息就要91万；本额等金计算，利息也要73万多。那么，为什么明明知道利息那么高，我们还是要选择贷款买房呢？看完房贷的这3个真相，你就明白个中道理了。

真正的按揭只有10年！

在中国，虽然贷款买房的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但真正有压力的供楼期只有前10年。

原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。

按照目前M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，人民币购买力平均每年贬值7%，100元人民币，在10年、20年、30年之后，将分别贬值为：48元、23.4元、11元。

以此推算，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的二分之一，也就是每月4800元了。再往后看，经过20年按揭之后你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。

这仅仅是货币超发对购买力的影响，如果计算上你的收入增速，每年的房贷压力只会越变越小。

根据国家统计局数据显示，2015年全国居民人均可支配收入21966元，比上年名义增长8.9%，扣除物价波动的因素，实际增长7.4%。工资增长率明显高于CPI。

由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。

房贷是最廉价的贷款

银行的钱究竟值不值得贷？对比分析一下你就知道：

• 信用卡延期还款，真实利率一般在18%左右；

• 到P2P平台借钱，年利率一般是25%~40%甚至更高；

• 如果是民间融资，则年利率就更高了；

• 公积金贷款买房的话，年利率为3.25%；

• 商业贷款买房的话，基本是基准利率的8.5折，贷款5年以上年利率是4.9%*0.85=4.16%；

这样一对比就完全清楚了，3.25%~4.16%的房贷年利率与其他融资渠道相比实在是太低了。

既然清楚了向银行贷款买房是值得的行为，那么手头有足够存款还要不要全款买房这个问题就有了答案：尽量不要。

假设买一套143万的房子，贷款7成也就是100万左右，选择等额本息30年按揭，3.25%和4.16%的利率，每月需要分别还4352.06元和4866.85元。

换句话说，如果你不一次性全款买房，把这100万拿去投资，只要投资收益实现5.2%~5.8%（多用点心、提高自己的理财能力，这并不是什么问题），那每个月的收益就足够供房了。也就是30年后，你不但还完了贷款，还保留了这100万本金。相比一次性全款买房，相当于白白赚了100万！ 

更何况，通过贷款让自己有多余的资金应付突如其来的风险，急用钱的时候不至于去高代价借钱，可以说是一举两得。

要不要提前还款？别纠结了

买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。

先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。

通过上面这些数据，可以直观了解到每个月还款的本息情况，而且这个还房贷的过程，都是按照固定的房贷年化利率算出的，谁也占不了谁的便宜。

而无论你是已经还贷5年、10年、20年，在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。

关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。

著名投资人巴菲特曾说，一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财。因此家庭理财规划中，合理的配置资产最为重要的。而买房是近年来很多家庭资产配置的首选，房子不仅有居住和金融的属性，还附加了升值的特性。

为什么越买房越有钱，而不买房会变穷？简单的逻辑理解就是买的房子升值了，房产升值的速度比普通人正常的收入要快很多。

关于房子的资产属性，有些朋友认为，作为自住的房子，即使价值五百万，好像和自己也没什么关系；反正房子又不能卖，房子再值钱也没有意义。实际上房子作为不动产，即使是自住，房产的价值也要计算到个人的资产当中。

所以无论是自住还是投资，个人财富会随着房子的升值而增加。没有商品房的年代，大家的财富就是自己的收入所得；相对来说比较“公平”，而进入商品房时代，你周围的人都在买房，而你没有买，大家的财富都在增加，相对来说，你的财富不增加就等于是减少了，这个逻辑朋友们要想明白。

从2015年至今很多城市的房产都在升值，只是市场行情有的出现的早，有的出现的晚，首先启动的是有“市场风向标”之称的深圳，接下来是上海和北京，然后是“四小龙”城市，南京、合肥、厦门和苏州，再后来轮到了16个热点城市，最后部分三四线城市的房产也在升值。

而17年推出史上最严厉调控政策，其 51 27026 51 13773 0 0 6230 0 0:00:04 0:00:02 0:00:02 6229本质只是限制房产流通，却无法限制房价，这些政策无非就是要么是剥夺一部分人的购买资格，要么就是让剥夺一部分人的贷款权力，并不能违背供求关系的市场价值规律，不能直接干预限价。

试想一下，如果房价暴跌，就会影响整个社会经济，银行可能面临破产，很多行业都会受到房地产行业牵连，进而导致失业增加，政府税收减少，因此，房价是不可能暴跌的。

限购政策也把购房资金一步步地推向了三四线城市，均衡了地方房价差，让三四线跟上一二线的步伐，但是却不能让一二线停下来。中国是几千年的农业大国，为实现国家城镇化目标，则需要把8亿农民赶进城，因此对城镇的商品房需求、城市土地的需求，也会非常大，而三四线城市去库存、农村土地改革就是连环刀。所以三四线的房屋一定会涨起来的！

贷款买房最大的好处就是可以花很少的钱，买到自己的房子。可能你曾听刚买房的人抱怨，他们几乎掏尽家底才凑齐首付，正在为长达数十年的房贷发愁；但十年前买房的过来人会告诉你，房贷的压力都是自己想象出来的。别把房贷压力看成拦路虎，面对如此低廉的贷款，要特别珍惜！

延伸阅读：经济账：30年的房贷，提前还贷“亏损”近45万！

有银行数据显示，一般房贷还款周期差不多是5-7年，90%的人会选择提前还贷。他们当中许多人还支付了不少的违约金。

小白看到这些数据后，非常理解大家的做法。毕竟，传统观念中“欠别人钱”可不大舒服，能不借尽量不借，能早点还钱尽量早点还钱。

可是，现在买房贷款却并不见得是一件容易的事。限购和限贷成了主基调，“首套”和“首贷”成了重要条件。若一个人曾买过房，或是有房贷记录，现在买房就不能享受首套住房的购房和贷款优惠了。

这么看，房贷似乎是“稀缺”资源，多多益善。

现在问题来了，目前房贷如此“珍贵”，大家却想提前还贷。传统观念和现实经济利益发生矛盾的时候，我们似乎倾向于传统观念。

可是，提前偿还房贷的代价太大，小白得给大家算算账，看看“亏了”多少钱。

小白举例一：

1、小白和大黑房贷各100万，利率为基准利率（4.90%/年）

2、小白采用30年等额本息的还款方式，大黑采用30年等额本金的还款方式。

30年的时间，小白一共支付了91万的利息，大黑支付了74万的利息。

小白估计，许多人看到91万和74万这两个数据后，内心开始翻腾，想骂出声来。于是乎，开始盘算，既然利息这么高，不如早点还钱，少被人“扒皮”。

嗯，想法不错。可是，事实却不是这样。

小白举例二：

1、小白采用30年等额本息的还款方式，第1年偿还6.36万元，其中利息4.86万元，本金1.50万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式，第1年偿还8.15万元，其中利息4.82万元，本金3.33万元。

无论哪种还款方式，前面几年大部分钱都是用来偿还利息的，想少被扒皮很难。

小白举例三：

1、小白采用30年等额本息的还款方式，第30年偿还6.36万元，其中利息0.16万元，本金6.20万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式，第30年偿还3.42万万元，其中利息0.08万元，本金3.33万元。

房贷的最后几年，两种还款方式下，利息的支出都非常少，更多的钱用来偿还本金。

所以，绝大部分提前偿还房贷的购房者，选择在5-7年的时候提前偿还，非常不划算。

可能有人说：“虽然亏点，但债在身上，睡不着呀！”

小白认为，这部分人只考虑到了债务的负担，却没有考虑到债务的好处。

很多人对菜市场的肉、菜、蛋等生活消费品的价格非常关心。价格一上涨就开始揪心，继而调整家庭菜单。小白统计了最近10年的通胀率，平均只有2.77%/年。

是不是对数字没有概念？

那小白就说几个数字，现在一年期基准存款利率为1.50%，一年期基准贷款利率为4.35%，余额宝的7日年化收益率为4.14%。

上面的数字都不大，下面我们来个大点的。

2008年4月-2017年4月，我国货币和准货币（M2）供应量平均增速达15.51%/年。2008年4月，我国M2总量为43万亿，到了2017年4月，M2总量为159万亿。十年时间，M总量增长了3.69倍。

小白举例四：

2008年4月，小白全部家当值43万。

2017年4月，小白全部家当值159万。

看样子还不错哦！小白的家当比以前值钱了，财富增长了3.69倍。

可是，这数不能这样算呀！有人说了，现在钱哪有10年前那么值钱啊！以前是3块钱3个包子，现在是3块钱1个包子。

不用太复杂的推理，大家都可以知道，小白家财富在10年内增长了3.69倍，一部是小白努力工作的结果，另一部则是资产价格上涨所至。

2008年第1季度-2017年第1季度GDP平均增长率为8.43%。

然而，货币和准货币（M2）供应量平均增速达15.51%/年，比GDP平均增长率8.43%多出了7.08%。

怎么回事？

小白认为货币供应的增长速度高于GDP的增长速度相当与“印钱”的速度快于“财富创造”的速度，这会推动通胀，拉高资产价格。

譬如，小白近10年在工作上取得了不错的成绩（工资年平均增长率为8.43%），同时在大城市刚好有一套房子（价格年平均增长率为15.51%）。

这种情况下，那些与小白工作一样努力的同事，在家庭财产的增长上可能就比不上小白了。

一般来说，币和准货币（M2）供应量增长速度快于经济增长速度。2008-2017年数据显示：

货币和准货币（M2）供应量：经济增长率≈1.83:1

房产作为家庭最重要的资产自然收益于货币供应量的增长。回看过去10年，房子的价值有多大的增长，大家心中有数。

当然咯，大城市收益多点，小城市收益小点。这没办法，二八法则决定如此。

小白举例五：

1、假设小白房子的价值100万，每年增长7.08%。小白已经压低了增长速度，相当于

货币和准货币（M2）供应量-经济增长率=15.51%-8.43%=7.08%

2、30年后，小白的房子价值就高达778万了。

3、等额本息还贷方式下，本息一共191万；等额本金还贷方式下，本息一共174万。（没有考虑首付30%的情况）。

可是，有人说了，未来我们的经济增长不可能那么快了，货币供应量也没那么多。

那好，小白的房子价值就打个3折吧，这够残忍了吧，那房子也值236万。

两种还贷方式，小白分别可以赚45万和62万。

如果我们这样算一算账，你还会觉得房贷利率（4.90%/年）高么，还想提前还贷么？

“亏”多少知道了吗？