《人民法院报》｜ 夫妻共有房屋的执行困境与路径优化

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在强制执行过程中，法院通常会优先选择被执行人单独所有的财产，当单独财产不足以清偿全部债务时，也会将共有财产纳入强制执行范围。在夫妻个人债务执行案件中，共有房屋的强制处置一直是执行中的一个难题，存在较多障碍。笔者在梳理当前主要处置模式的基础上，具体分析存在的困境，并提出相应的执行路径和处置方案。

一、夫妻共有房屋的主要处置模式

 对夫妻共有房屋的处置尚无统一、明确的执行规范，司法实践中主要存在两种处置模式：一是先整体处置，再按份额分配。法院对共有房屋进行整体评估变价，拍卖期间或拍卖成交后通过析产等方式确定共有人之间各自享有的份额，就拍卖变价款在共有人之间进行分配，被执行人一方所得部分在扣除相应的处置费用后清偿申请执行人的债权。二是先析出产权，再处置对应份额。在处置共有房屋前，先由共有人或者债权人通过析产程序确定被执行人享有的份额，法院仅对被执行人的份额进行变价。

   二、不同处置模式的实践难题

共有房屋的执行涉及案外人的实体权利，且具有较强的物权属性。因此，无论是整体处置还是仅拍卖份额，都会影响共有人对房屋权能的完整性，执行处置中存在一些实践难题。

1.债权与产权的平衡难。法院据以执行的生效法律文书仅对当事人具有既判力，不能约束第三人的合法权利。除非法律有特别规定或者申请执行的债权能够限制案外人的所有权，原则上不允许将执行的触角延伸至案外人的财产。当申请执行人的债权与案外人的所有权指向同一标的物时，如果为了保护申请执行人的债权，运用强制执行手段任意处分被执行人与案外人的共有房屋，势必会因强制执行而增加不相关第三人的负担或者损害第三人的合法利益。此时，为兼顾审判与执行，平衡保护债权与物权，可以依据相关法律规定，将视角转向共有人对房屋的实际权能，具体区分居住用房、出租用房、商铺经营用房等情形，以此作为共有人能否对抗或者排除强制执行的判断标准。

2.案外人的份额保护难。婚姻关系存续期间的析产，根据民法典及相关司法解释，只有在基础关系丧失或存在重大理由时才可以请求分割共有财产，即一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为，或者一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。而夫妻一方因个人债务进入强制执行程序不属于上述法定分割事由。但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行查扣冻规定》）第十二条规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。从审执兼顾角度而言，民法典与《执行查扣冻规定》并不冲突，当共有房屋被查封后，共有人难以通过另案诉讼确认份额，但是可以通过执行异议程序来实现。虽然法院可以对共有财产进行查控，共有人亦可以协议或者诉讼方式确定份额，以确保自身份额不被查控，但是缺乏共有房屋的后续变价处置规范。无论是整体处置还是份额处置，仅关注案外共有人对房屋份额的金钱价值，缺乏对占有、使用和处分等权能的关注。

3.变价处置中的操作难。在整体处置模式中，一方面容易引发共有人之间的产权纠纷；另一方面，经过析产后，如果被执行人所占份额比例非常小，在扣除必要的处置费用后所剩无几，可能产生无益拍卖的风险。在份额处置模式中，一是拍卖成交难。考虑到竞得份额后与不存在身份关系的人共有房屋将面临许多实际使用障碍，实践中拍卖份额成交的可能性极低。二是拍卖后腾退难。共有房屋一般是家庭成员共同生活居住，处置房屋会直接影响到案外共有人的实际居住权，即便拍卖成交，房屋腾退也比较难。三是产权交割与使用难。拍得份额后，买受人与原共有人形成新的共有关系，虽然房屋有具体的位置、面积与价格，但是共有人所享有份额的权利如何行使，还需要安排具体方案，往往耗费较多时间和精力。

三、夫妻共有房屋处置的路径与策略

基于所有权的排他性及专断性，当强制执行权触及案外人产权边界时，产权人原则上可以对抗执行。共有权本质是基于所有权而生，除了存在主体差异外，应享有与所有权人平等保护的权利。因此，共有房屋处置的执行困境主要来自于案外人异议，该异议本质上就是权利之争，跟执行措施有对抗冲突。如果案外人异议能够排除强制执行，该执行措施应予纠正；如果不能排除执行，则表明该执行措施具有正当性。因此，执行处置中应当正视案外共有人的合法权利及其对房屋的实际使用状态和房屋的主要功能，尊重实体法规范关于共有规则的制度安排，平衡保护债权人与案外共有人的合法权益。笔者在区分共同共有和按份共有两种模式的基础上，尝试对夫妻共有房屋的处置提出解决路径。

1.夫妻共同共有房屋的处置。共有物的处分需要全体共有人的一致同意，任何一方都无权单独实施。在处置夫妻共同共有房屋时，应重点考虑以下几个方面：

第一，充分尊重被执行人配偶的意见。法院对共同共有房屋进行查封后，应及时告知被执行人配偶相关权利义务，并听取其意见，以便于房屋变价后的交付使用。司法实践中，被执行人的配偶可能有不同的反馈意见，如同意将房屋整体处置，并将所有变价款偿还被执行人债务或要求给其及家属预留一定份额，也有以生活必需为由不同意处置等情况。可以引导共有权人对各自享有的份额达成一致意见，对共有房屋整体处置后，按比例分配；协商不一致的，可通过析产方式确定；对实体权利有异议的，可通过案外人异议程序救济。

第二，重点审查共有人对房屋的实际权能。为了平衡保护产权人与债权人的利益，在审查案外人异议能否排除强制执行时，可以将重点放在共有人对共有房屋的实际使用状态和权能上。对那些主要用于家庭居住所需的房屋，共有人的权能更加侧重于占有和使用，强制处置共有房屋势必会直接影响共有人的生存权和居住权，要依据相关法律规定，在该权利与申请执行人的债权之间进行一定的取舍。

第三，权衡处置收益功能较强的共有房屋。当家庭成员有其他生活居住用房，涉案房屋主要用于对外出租、经营或者处于闲置状态，夫妻双方对该房屋的实际权能主要体现在财产性的收益上时，强制处置变价本质上也是一种金钱价值的体现，不会影响到共有人的实际生活。此时应侧重保护债权人的债权，允许用强制执行手段要求案外共有人作出一定的权利让渡，对该房屋进行变价处置。

第四，慎重对待夫妻共有唯一家庭住房。对夫妻共有的唯一家庭住房查封后，被执行人的配偶往往不会主动提起析产诉讼，即便申请执行人代位析产确定份额的，共有人之间的共同基础关系尚在，房屋主要用于家庭成员生活居住。无论是处置被执行人单独享有的份额还是整体处置后按比例分配，都会引发产权交付难题。此时，法院除了平衡保护案外共有人的产权外，更要重视家庭成员的生存权和居住权。在未经共有人同意的情况下，原则上不得通过强制执行权代替共有人行使房屋的处分权，应尽量争取被执行人配偶一方的同意，避免因强制执行而侵害其他家庭成员的实体权利。

2.夫妻按份共有房屋的处置。在处置夫妻按份共有的房屋时，要重点识别按份共有的实际状态，维护家庭关系。

第一，整体处置共有房屋。当按份共有人一致同意对房屋整体处置的，法院可以对房屋整体拍卖，对变价款按各共有人之间的份额进行分配，将被执行人所得份额款项发还申请执行人；当被执行人的份额占三分之二以上的，法院也可以直接对房屋进行整体处置变价。

第二，处置被执行人所占份额。按份共有人可以任意转让自己的份额，当共有房屋不具备整体处置条件时，法院可以拍卖被执行人享有的份额，同时充分保障其他共有人的优先购买权。

第三，充分考虑房屋功能和家庭关系。如果按份共有的房屋属于家庭成员生活居住用房，法院在处置时应尽量争取共有人行使优先购买权。如果其他共有人不参加竞买，应充分考虑份额拍卖成交的可能性、交付使用难度以及家庭共有关系的维护。

作者：王军霞；作者单位：上海市第一中级人民法院

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