【悟石聚焦】人口崩塌危机之下，如何进行房产价值投资？
来势汹汹的人口危机
新年伊始，我国的“人口危机”和“人口崩塌”就得到了社会各界的高度关注，仿佛在没有任何征兆的情况下就被广泛提起，仔细分析，绝非空穴来风、哗众取宠，事实真相确实令人震惊，让我们先来看一组数据：
出生率下滑：
2018年1月18日，国家统计局公布的数据显示，2017年我国出生人口1723万人，比2016年的1786万减少了63万人，人口出生率比2016年也下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率还要低，人口自然增长率竟然下降到了5.32‰惊人的低生育水平。
劳动人口持续减少：
自2012年开始，中国劳动年龄人口逐年下降，2017年下降了548万。从2011年2017年，7年时间劳动年龄人口减少了约4000万。
青少年比例严重不足：
《中国统计年鉴》的数据显示：我国0-14岁人口占总人口的比重已经由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。
老龄化日益严峻：
《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示：2015年，我国60岁及以上的老人占总人口比例为16.1%；65岁及以上人口数占比为10.5%。根据联合国的定义，65岁以上的老人所占比重超过7%就意味着进入老龄化社会。中国的老龄化程度已达到国际标准的1.5倍。根据IMF预测，到2050年时，中国60岁以上的老人占比将超过1/3。
为应对即将到来的人口危机和老龄化趋势，2015年10月中共十八届五中全会决定：自2016年元旦起正式实施“全面二孩”政策。但是政策放开后，人口出生率不升反降，人民生育愿望并未改善。2015年国家统计局的抽样调查显示，我国的总和生育率降到了1.047的低位，远低于2.1的自然替代率。
正是基于上述事实，联合国人口署近日发布的《世界人口展望》2017年修订版中赫然写着：预计至本世纪末，中国人口数将出现“倒V型”反转，届时最低人口预测值为6.13亿，其中可能有超过一半是老人。
早在2012年，国家统计局发布的《2012年统计公报》就显示：2012年我国15-59岁劳动年龄人口比上年减少345万人，在多年增长后首次开始下降。为此，国家统计局局长马建堂指出：中国人口红利消失的拐点在2012年已经出现。
近日，中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟表示，中国人口变化趋势不可逆转。老龄化程度的加剧，意味着“人口红利”的持续衰减，到2025年，中国的人口红利将彻底消失。
造成我国人口出生率低、老龄化加重的原因归根结底主要有以下几个方面：一、生活成本和房价的压力以及激烈的社会竞争抑制了年轻人生育的愿望，推迟生育年龄和选择不生育成为普遍现象；二、养儿防老、多子多福的陈旧观念淡化，丁克家庭和独居现象日益普遍；三、育儿成本高昂，优质教育资源稀缺降低了生育的积极性；四、社会贫富差距持续增大，阶层固化显著，年轻人失去奋斗欲望，失去生育欲望；五、我国计划生育政策的长期执行和高层及所谓“专家”对人口危机的认识不足和误判，导致二孩政策放开太晚；六、我国经济发展和医疗水平的提高，平均寿命得以显著延长，导致老龄人口数增加。
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人口危机对经济的危害
人口危机下的社会面貌其实不难想像，我们的邻国日本目前就饱受煎熬，并且根本看不到出头之日。日本著名学者大前研一曾针对目前日本的现状出版了一本书《低欲望社会》。低欲望社会就是指在一个奋斗不再能改变命运的社会里，年轻人群开始对周围的一切丧失兴趣。这个社会的显著特征就是：一、人口持续减少，少子化严重，劳动力不足，老龄化加剧；二、阶层固化，贫富差距巨大，仅凭一己之力难以摆脱贫困，年轻人丧失物欲和成功欲，失去奋斗意愿；三、国内消费萎缩，经济一蹶不振，经济增长乏力，社会停滞不前。
日本的低欲望社会现象在中国已经开始萌芽发展。高房价、高物价、贫富差距增大使得越来越多的国内年轻人不愿意结婚、不愿意生育，出生率持续下滑，这种现象对于转型期的中国经济来说，是极为致命的，如果处理不好，未富先老，未强先衰不是没有可能。
人口红利的消失意味着我国过去长期依靠年轻劳动人口带来的经济增长方式将终结。劳动力短缺、劳动成本上升，利润大幅减少、企业竞争力下降、经济增长缓慢、政府财政降低、养老金缺口增大，社会不稳定因素加剧。目前东北三省的经济状况就是最真实的写照：
（注解：资金是本外币存款，人口是在校小学生数）
东北三省在资金总量、小学生人数、财政收入和GDP等四项重要指标上，均长期严重低于全国平均水平。当然，东北三省的经济滑坡与重工业比重大、经济转型困难有关，但是从而导致的人口严重外流和老龄化又使经济雪上加霜，从而形成了恶性循环。
所以说，人口增长对地方经济可持续健康发展起到的作用是显而易见。完全可以认为，人口红利对区域经济的发展具有举足轻重的作用。所以，近年来，南京、郑州、合肥、西安和成都等一大批二线城市均开启了抢人大战，纷纷大幅降低落户限制，尤其是对高学历、高技能人才的吸纳如饥似渴。譬如：南京刚刚宣布：自2018年3月1日起，40岁以下本科就可以直接落户，先落户后就业。
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城市化进程中的人口迁移
首先，我们先来看看美国和日本的城市化过程：
1910年-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。
1898年-2010年，日本市部人口比重从10.7%增长到90.7%。
2017年末，我国的城镇化率为58.52％，2020 年达到 60%，2030年达到70%，而发达国家城镇化率基本为80%左右。未来十年我国城镇化率将以每年1.2%的速度快速扩张。
中国城市化的发展独特而又曲折。上世纪50年代末，为了强制将农民束缚在土地上，让他们提供廉价的农产品，维持城市人民的低收入和低消费，确保国家完成初期的工业化积累，国家实行了户籍制度，限制城市和农村人口的自由流动，可以说，户籍制度的实施是城市化发展的最大阻碍。而户籍制度改革的滞后，又进一步拉大并固化了城市和农村基础设施、公共服务和福利水平的差距。
在解放初期和“wen革”期间，我国的城市化进程基本处于停滞状态。改革开放后，逐步开始启动，从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来，城市化速度明显加快，2017年末城市化率达到58.52%。
从中国和西方发达国家的城市化进程对比来看，区别是显而易见的。西方国家的城市化进程是渐进的，城市规模是由小到大发展的，城市发展是在公平环境和制度下进行的，没有任何行政干预。而中国的城市发展是附属于中央集权的管理，中央集权是分级管理制，城市就有了行政等级化。因此，中国的城市化是按照等级化的行政管理体制运作的，等级高的城市自下而上转移公共资源，所以我们看到高等级城市的基础设施、公共服务水平和福利制度远远高于低等级城市，比如直辖市，比如绝大多数中西部省会城市一省独大的局面都是因此而产生。
城市化进程中，人口迁移主要基于经济因素和收入水平（自然灾害除外）。一个较高人均收入的城市将不断吸引外来人口的迁入，直至该城市收入与其他地区持平。另外，较好的医疗、教育和商业环境也是吸引人口迁移的重要因素。此外，中小城市就业岗位不足以及农村劳动生产率提高后导致的剩余劳动力都将被迫向大城市迁移。
这种人口迁移的特征从上海90后购房数据就可以清晰的看出。2015年-2017年上海应届高校毕业生留沪数量为28.9万。庞大的青年群体是刚需购房和今后改善置换的中坚力量。根据上海链家的数据可以看出，2017年购房的90后中，32.7%是原籍为上海的本地人，67.3%都是外地来沪的“新上海人”。正是因为上海收入水平高、就业就会多和福利制度优越才持续吸引着年轻人源源不断的进入上海。
所以，我们看到在我国40年来快速城市化的过程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区迁移。2011年以后，中国经济增长模式逐渐开始转型，东部沿海省份产业转型升级或者内迁，再叠加中西部地区就近城镇化开始推进，则人口集中迁入了中西部经济相对发达的二线城市。而在东部地区就业的外来人口则部分回流至中西部，这些人口绝大多数也同样迁入了省会和二线城市。
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人口危机和城市化双重影响下的房产价值投资
未来5-10年，随着我国人口红利的消失、人口危机负面影响的逐渐显现以及城市化进程中人口迁移的累积，小城镇流失化、老龄化、空心化，人口高度集中在大中型城市，客观助推大城市化和城市群化将是大势所趋，更是我国经济崛起的必经之路。未来5-10年，更将是城市分化，城市两极化发展的高峰期，一线城市人口缓慢增长、经济平稳发展，二线城市（特别是强二线）人口和经济爆发式增长，三线及以下城市人口萎缩、经济滑坡。
我国经济发展不能只靠北上深广，更需要大量的国家中心城市和二线城市带领相应城市群协调发展。然而，国内城市等级化的行政管理体系决定了城市群中的核心城市始终会具备更加优越的收入、医疗、教育和商业环境，竞争优势得天独厚，从而从周边低等级城市持续吸引更多的人口迁入，强者恒强，大者恒大，形成良性循环。
因此，房产价值投资的核心就是城市的投资，房产升值的预期就是城市发展的预期。房产投资必定要根据城市等级化的运作模式来选择，按照城市等级从高到低进行投资。北上深广一线城市是首选，其次是有行政层面认可的国家中心城市，再者是经济向好的东中部二线城市和省会城市，比如南京、杭州、合肥、长沙、厦门等，最后是在发展较好的城市群中，受核心城市人口外溢和产业转移明显的三线城市，比如昆山、嘉兴、惠州、佛山等。
其次，房产价值投资另外一个关键因素就是上车时间点的选择，我在前文中曾多次提及：“宽松时出手，收紧时停手”，切勿逆流而上，顺水推舟、踏浪前行才是明智之举。
最后，我想借用罗振宇2018年跨年演讲最精髓的精华部分为大家总结下房产价值投资的核心观点。罗振宇提出的人生成功算法是：当成功概率很高的时候，下最大的赌注，其余时间按兵不动，之后将这个规律不断的重复和强化，这就是一个人之所以成功的最基本的套路。那么，我想分享给大家房产价值投资的成功算法就是：在自己能力范围内必须选择最高等级的城市，在购房鼓励政策出台后，倾囊而出，负债前行，政策收紧时，韬光养晦，积累资本，耐心等待下一个周期，以此顺势而为，抓住每次机遇，不断重复，必定能登上人生巅峰。
延伸阅读
大年初一（2月16日），新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就“2018年楼市走向”作了明确表态。近期，多部委都已陆续召开年度会议，对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？
新华社开年发文，定调2018年楼市走向
大年初一（2月16日），新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的终极目标！2018楼市将继续从紧调控！文章指出：
日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。
“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。
回顾去年以来房价变化节点：8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。
房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终极目标。
住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。
▌住房租赁市场加速布局
广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。
▌“政府垄断住房用地”格局将改变
国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。
房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。
住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。
同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。
为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。
房价上涨逻辑已悄然改变
过去两年（16、17），什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？
城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。
如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。
而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。
这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨。
因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。
所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。
从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。
供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。
金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；
没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；
未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。
▌有人口流入的城市才有未来
在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。
因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。
纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。
即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。
意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。比如：
重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；
成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；
武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；
南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。
西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。
而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。
如中国第一人大省 —— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。
小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。
高达三分之一的年轻人口流失，你还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？
当然，全国其他中西部城市也存在类似河南的人口问题。
2018，注定是楼市新旧时代的分水岭
如何认清当下楼市？就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。
而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭！之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。
98年，转折点的标志是房改。
08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。
房地产的下个十年，自2018开始。（2018-20XX）
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
让“全体人民住有所居”这句话的分量，预示着房产市场重心的转移，说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。
2018，关于楼市的新认知
首先，是价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。
其次，是低首付再也拿不到了。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。
但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
▌小结
如果房子对你来说，是一笔重要的财富，买房是一次重要的资产配置行为，那么，最好不要将就。
大水之后，要擦亮眼，像选股票、找伴侣一样的去选城市、选房子。
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