【悟石聚焦】两会激辩房地产税，中国命运大决战
今年两会房地产税会不会立法？
这是一个问题。
是一个大问题！
党中央提出的重要任务
“加快房地产税立法是党中央提出的重要任务”。
这是3月4日，十三届全国人大一次会议新闻发布会上，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂就大会议程和人大工作相关的问题回答中外记者的提问时说的话。
发布会报道称：“就房地产税立法问题，张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作”。
引述官方最权威的观点，强调“加快房地产税立法是党中央提出的重要任务”，大家才能洞察两会激辩的要害所在。
有关税务改革和立法是去年10月十九大正式提出，几天后财政部长肖捷在解读十九大报告的文章中明确提出房地产税的立法，房地产税立法明朗化，有关利益集团的阻击战也相继打响，一直打到今年两会。
何为稳妥？
3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，李克强总理在向大会所作政府工作报告中指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”
何为“稳妥”？
全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日在住地接受记者采访时表示，房地产领域要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进，比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程，这需要立法方面的措施。
还要拖多久？
开发商委员讲要慎重。
全国政协委员、恒大集团董事长许家印在全国政协经济界别小组讨论会上表示，房地产税可以对控制房价有作用，但或许起不到关键性作用。出台房地产税必须慎重研究，尤其是对于普通老百姓不能征收太多，增加税费负担。
所谓专家房地产吹鼓手叶檀则表达了房地产利益集团和心愿和观点：“由全国人大常委会预算工委和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题论证、内部征求意见等工作，争取早日完成提请常委会初次审议工作。通过一审二审三审，最少也要四年的时间，也就是到2022年。估计时间还要延长”。
“因为基础工作没有完成。按照公布的流程，国土与房产两部门，2017年年底应该实现全国不动产信息联网，每个家庭在全国有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海，就像这事儿根本不存在似的。不联网，没有基础，推出的可能性等于零”。
有人回忆，房地产税立法最早是在2013年的十八届三中会不会提出，2014年政府工作报告再次提及，但以后再无声息。到2022年，又是4年。
这就让人想起了王石说过的那句话：“世界是属于你们的，也是属于我们的，但是归根结底是属于活的时间长的。”
房地产风险正在化解？
全国政协委员、国务院发展研究中心主任李伟说：房地产风险在逐步化解，完全解决需要时间。
悟石分析：“适时”、“稳妥”与“加快”并不矛盾。那么，究竟什么时候才是积极稳妥下的“适时”呢？
越是重大的政策变化，就越需要考察前提条件的完备情况。房地产税的开征条件按难度及所需时间来排序，从低到高依次有三个最主要的观察项:
一是全国不动产统一登记。这是全面开征房地产税必须具备的技术条件。
二是全国房地产市场基本稳定。这个条件目前看来可能至少还需要至少三年左右，因为即使在2016年“930新政”后，一、二线城市房价基本趋于稳定，但仍有一大批三、四线城市房价“逆势”快速上涨。同时，更值得注意的是，目前我国房地产市场整体分化格局未变，一线以及强二线城市住房供给不足矛盾仍较突出，而全国商品房总体仍面临“去库存”重任。一般 的说法，2015年以来，房价上涨最猛，增长在2倍以上。
三是土地财政依赖性显著下降。这是目前横亘在房地产税面前最大的阻碍因素。由是再反观地方政府目前从房地产市场中“实实在在”获得的收入: 2016年去库存，全国国有土地使用权出让收入达到新高3.4万亿元;2017年更是同比增长40.7%，达到52059亿元，如果再加上土地和房地产相关税收，预计总收入可达到7万-8万亿元。今年截至2月27日，50大热点城市卖地金额高达5932.23亿元，同比上涨54.5%。
看看看这些数据，如果让土地财政依赖性下降再出台房地产税，就相当绝望。地方政府对财政的依赖不是在下降，而是大幅度提高，相应房价当然也要大涨。
另一种观点，加快房地产税的出台，就是降低房价和地方政府的土地财政，是壮士断臂之举。因此快越有利，越拖越被动。
财政部肖捷的坚持
十九大后，房地产税立法由财政部长肖捷明确提出，今年两会，财政部副部长史耀斌对房地产税的回应也是最具体坚定明确的。
史耀斌说：房地产税问题确实是目前社会非常关注的问题，它关系到千家万户，涉及到几乎每个人的切身利益。从历史上来看，房地产税作为一个税种，它的历史比较悠久，据我所了解，它最早起源于欧洲。随着时代的发展，个人财富的不断积聚，大多数国家都实行了房地产税制度。刚才这位记者是来自日本，我想日本也有房地产税制度，当然叫法不一样。
既然是一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。作为一个世界通行的税种，它都有一些共性的制度安排。我归纳了一下，大致有这样四种或者叫四个共性的制度性安排，几乎是每个国家房地产税制度都存在的。
一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。
二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。
三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。
四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。
中国到目前为止，还没有刚才我说的、在大多数国家普遍实施的房地产税制度，但是我们几年前也进行过试点，应该说也积累了一些经验。确实，刚才如这位记者朋友所提到的，李克强总理在3月5号《政府工作报告》里提出来要稳妥推进房地产税立法。实际上，在中国共产党十八届三中全会决定里也提出要适时推进房地产税改革，十九大报告也提出要加快建立地方税体系，这些都为房地产税改革作出了部署。按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。
在我们推进这项改革的过程里面，刚才我已经讲到，大多数国家都实行了房地产税制度，都有一些共性的制度性安排，我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。当然，我们是中国，中国有中国的国情，我们还会按照中国的国情，从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。
2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。那么，房地产税征收何时实施？征税的对象范围有哪些？
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今天上午，财政部部长肖捷，副部长史耀斌、胡静林就“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问。财政部副部长史耀斌就房地产税问题作出回应。
1、为什么要开征“房地产税”？
房地产税主要作用就是调节收入分配、筹集财政收入。
2、哪些房子需要缴纳“房地产税”？
所有的工商业住房和个人住房。
3、按照什么基准来交税？
按照评估值来征税。
4、会有减免吗？
在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。（也就是说，中国也会有减免和优惠）
5、政府收取房地产税，主要用于什么？
这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。
6、目前房地产税的立法进展到了哪一步？
按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。
7、中国的房地产税，会跟其他国家的完全一样吗？
我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。当然，我们是中国，中国有中国的国情，我们还会按照中国的国情，从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。
8、开征房地产税之后，房屋交易环节的税会降低吗？
会的。开征房地产税之后，将合并整合相关的一些税种，还将合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。
3月7日傍晚，SOHO中国董事长潘石屹在个人微博上表示，房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。
关于具体细则，潘石屹的看法是该减免的一定要大幅度减免，第一套房子绝对不能收，第二套房子也不应该征，三套、四套、五套以上房子的人多的是 46 40264 46 18737 0 0 8915 0 0:00:04 0:00:02 0:00:02 8913，赶紧去征他们的税。
此外，潘石屹也表示，要立法先行，就别试点了，同时充分授权，就是地方税，地方说了算，让每个城市每个省自己去收，分步实施，就是有条件的就征，没条件的就别征了，征的鸡飞狗跳的也征不上来。
对于出台的具体时间，潘石屹认为：“只要有权威的文件、权威的人说出来，就会加快房地产税出台，就会影响市场，房价就会降，影响人们对房价的预期。”
现在房地产税是最敏感的话题、最牵动人心，就像10年前、15年前最牵动人心的是房价、房奴的问题一样。按照我个人粗浅的理解，房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。
中国的税高，房地产的税收体系基本没有改过，除了20多年前推出的土地增值税以外，所以现在房地产的税收政策有很多不适应行业现状的地方。所以才要改革，推出房地产税，就是要增加持有环节的税，减少建设和流通环节的税。房地产税出台符合“房子是用来住的，不是用来炒的”这个大方向。要让大家知道，持有房子也是有成本的，不要老想着房价一定会涨。各位领导到现在为止都对房地产税讲话了，我个人的理解是：
一、立法先行，就别试点了。
二、充分授权，就是地方税，地方说了算，让每个城市每个省自己去收。
三、分步实施，就是有条件的就征，没条件的就别征了，征的鸡飞狗跳的也征不上来。该减免的一定要大幅度减免，第一套房子绝对不能收，第二套房子也不应该征，三套、四套、五套以上房子的人多的是，赶紧去征他们的税。
我认真读了各位领导的讲话，但就是没找到具体时间，但是这个出台时间其实也不重要，只要有权威的文件、权威的人说出来，就会加快房地产税出台，就会影响市场，房价就会降，影响人们对房价的预期。
潘石屹还补充说道：房地产商一般讲话都比较实惠。尽说一些对行业有利的话和建议。这次我尽力说的公正一些。但是否公正，是对是错？让市场和时间去评说吧！
潘石屹是房地产税的坚定支持者。早在2013年两会期间，潘石屹就发微博称：“2014年1月1日起全国每户第三套以上所有住房，收原值1%的房产税。明天房价马上降。”
2016年12月，潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座。谈到中国楼市问题，潘石屹称，出台房产税是必要的，否则将造成巨大的浪费。张欣亦认为，中国房价高企的一个原因就是持有成本低。“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”潘石屹说。
2017年8月，潘石屹在接受媒体采访时也曾表示，一出房产税，肯定房子的价格就降下来了，这就是我对中国房地产市场的基本判断，基于这样一个判断，我就再不盖房子了，已经多了，盖它干什么呢？
下面是财政部副部长史耀斌对房地产税问题的回答实录：
谢谢这位记者朋友的提问。房地产税问题确实是目前社会非常关注的问题，它关系到千家万户，涉及到几乎每个人的切身利益。从历史上来看，房地产税作为一个税种，它的历史比较悠久，据我所了解，它最早起源于欧洲。随着时代的发展，个人财富的不断积聚，大多数国家都实行了房地产税制度。刚才这位记者是来自日本，我想日本也有房地产税制度，当然叫法不一样。
既然是一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。作为一个世界通行的税种，它都有一些共性的制度安排。我归纳了一下，大致有这样四种或者叫四个共性的制度性安排，几乎是每个国家房地产税制度都存在的。
一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。
二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。
三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。
四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。
中国到目前为止，还没有刚才我说的、在大多数国家普遍实施的房地产税制度，但是我们几年前也进行过试点，应该说也积累了一些经验。确实，刚才如这位记者朋友所提到的，LKQ总理在3月5号《政府工作报告》里提出来要稳妥推进房地产税立法。实际上，在中国共产党十八届三中全会决定里也提出要适时推进房地产税改革，十九大报告也提出要加快建立地方税体系，这些都为房地产税改革作出了部署。按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。
在我们推进这项改革的过程里面，刚才我已经讲到，大多数国家都实行了房地产税制度，都有一些共性的制度性安排，我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。当然，我们是中国，中国有中国的国情，我们还会按照中国的国情，从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。谢谢。
房地产税真的要来了，谁最害怕？
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★★
相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
房地产税什么时候收？
这个问题的答案虽然不像前一个问题那么明确，但从今年全国两会透露出的信息中，也可初步一窥端倪。
按照通常立法程序所需时间来推测，由于房地产税立法工作尚在初审准备阶段，有些专家预计，房地产税立法完成可能要在2020年左右；财经评论员叶檀则认为，“通过一审二审三审，最少也要四年的时间，也就是到2022年。
其实，无论2020年还是2022年，都还只是最快情况下的推测。实际上，很多复杂性较高的立法工作耗时之久远超预期。譬如物权法，该部法律从1993年起开始起草后，先后经过7次审议，直到2007年才最终通过，这创下了我国立法史上的纪录。
房地产税的复杂性、敏感性人尽皆知，所以十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中的相关表述是，加快房地产税立法并“适时”推进改革；李克强总理在今年所作政府工作报告中的相关表述是，“稳妥”推进房地产税立法。
“适时”、“稳妥”与“加快”并不矛盾。那么，究竟什么时候才是积极稳妥下的“适时”呢？
越是重大的政策变化，就越需要考察前提条件的完备情况。房地产税的开征条件按难度及所需时间来排序，从低到高依次有三个最主要的观察项:
一是全国不动产统一登记。这是全面开征房地产税必须具备的技术条件。按照要求，2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。预计这项工作虽然难度不小，但距最终完成应该已不会太久。
二是全国房地产市场基本稳定。这个条件目前看来可能至少还需要至少三年左右，因为即使在2016年“930新政”后，一、二线城市房价基本趋于稳定，但仍有一大批三、四线城市房价“逆势”快速上涨。同时，更值得注意的是，目前我国房地产市场整体分化格局未变，一线以及强二线城市住房供给不足矛盾仍较突出，而全国商品房总体仍面临“去库存”重任。
因此，这种供求基本面状况决定了我国房地产市场至少在未来短期内，仍将受困于内在稳定性不足的困扰。
三是土地财政依赖性显著下降。这是目前横亘在房地产税面前最大的阻碍因素，因为中国与其他普遍开征房地产税的经济体相比，很明显的差异之一就是，房地产投资与消费在国民经济整体运行中的重要程度高出太多太多，与房地产相关的财政收入对地方政府的影响巨大。
由于中国房地产市场内在稳定性依然不足，同时中国还没有经历过哪怕一次较为完整的房地产市场波动周期，因此，这就使得预判房地产税这一新增变量，可能引出的连锁反应究竟如何，存在很大的不确定性。
由是再反观地方政府目前从房地产市场中“实实在在”获得的收入: 2017年，全国国有土地使用权出让收入同比增长40.7%，达到52059亿元，如果再加上土地和房地产相关税收，预计总收入可达到7万-8万亿元。其中即使仅计量住宅类房地产收入，保守估计规模也将在万亿元以上。
那么，开征房地产税后，可预期的收入规模有多大呢？经济学家钟伟曾有估算，目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿-180万亿元，假定其中约15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，理论上初始税收额约为1600亿-2000亿元之间。
万亿与千亿，整整差了一个数量级。因此，房地产税的“适时”推出，必须纳入到建立完善现代财政制度整体进程中去进行考量。这个过程值得期待，但不可能一蹴而就。https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=z06012prlch&width=500&height=375&auto=0
房地产税怎么收？
财政部副部长史耀斌在前述记者会上透露的信息值得关注。他表示，房地产税作为一个世界通行的税种，有一些共性的制度安排，其中包括：1、按照评估值征税；2、都有一些税收优惠；3、收入归属于地方政府；4、需要建立完备的税收征管模式。
这四点可供参考的制度安排，加上财政部部长肖捷去年底在《人民日报》上发表署名文章中提出的“立法先行、充分授权、分步推进”总体思路，未来房地产税的大致框架其实已浮出水面。
如果再参照上海和重庆2011年起对部分个人住房征收房产税的试点情况，不难看出，前述框架实际已部分“先试先行”。譬如在征收对象上，上海和重庆都给出了较宽松的豁免条件，其中上海还可以享受人均60平方米的免税面积，重庆可以享受100平方米高档住宅（含独栋别墅）的免税面积；在适应税率上，上海为0.4%和0.6%两档，重庆为0.5%、1%和1.2%三档，两地税率都相对中性。
熟知中国改革历史者不会忘记，通过自上而下与自下而上相结合的“先试点，后铺开”，是中国渐进式改革最常采用的成功范式。因此，基于以往经验及目前所获信息，预计“沪渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，将成为未来全面开征房地产税的参考蓝本。
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