上海这个板块，新房很多年没涨过价了

在浦东有这样一个板块，这几年入市的新房不仅没涨，而且如果仅从账面上来看，甚至部分还在降价。

Ta就是曹路。

对很多不熟悉这个板块的人来说，曹路在很长一段时间里都是一个动迁基地。

示意图

由于曹路规划、建造相对较晚又比较统一，因此，目前板块内的房源都是2000年以后，部分还是2010年后的房源，房价相差不大，城市界面相对较新且风格统一。

来源于链家二手房

正因为曹路本身就是以动迁大居的功能定位存在，因此长远来看这个板块似乎上限并不高。

但有一说一，曹路现在动迁房的质量真挺高，从外围看几乎看不出和商品房的差别，特别是这个动迁房门头，感觉可以和建发拼一下。

产业方面，曹路板块的产业目前以汽车工厂和相关产业链为主，地广人稀，和周边的金桥、张江、唐镇相比几乎不占什么优势。

人口方面，曹路作为9号线末端的大型居住区，吸纳了浦东各大产业区很大一部分的外溢人口，人才优势也并不突出。

规划和居住环境方面，曹路目前已经形成大型动迁聚居区，能再建较高品质商品房的机会很少，想要大规模改善板块居住环境几无可能。

曹路还有另外一个痛点，就是动迁房的规划过于单一，区域内缺少品质商品房。

早在2003-2011年间，万科就在这里造了万科第五园和万科蓝山别墅小区，成为了曹路高品质住区的代表。

实景图

除了万科这两个社区，曹路版块商品房较为集中的地方就是顾唐路站北侧，房龄大多在04年左右，多为当时的小开发商建造，品质比较一般，没有形成典型的商品房集群效应。

板块上一次有新盘入市，还是去年下半年的招商璀璨城市，两次均触发积分，除此之外，几乎没有知名的商品房。

不过总的来说，大家在买房选板块之时，对于曹路这个板块其实多多少少已经做好了心里准备。

既然从开始就是为动迁大居的规划而生，那对于房价的未来预期，一定不会抱着过高的期待或者以投资的视角进场。

那么，曹路的两条（其中1条在建）轨交、目前已有的商业、医疗、教育对于一个自住板块来说其实够用，而且周边这么多高能级板块，曹路的未来也大概率不会止步于此。

有正在建设中的上海长征医院浦东新院和即将开业的曹路招商花园城。

毕竟，3站就到金桥，还能享受城市副中心的配套服务。他们之间的关系，理应让人想起唐镇和张江。

根据2035规划来看，未来曹路能否崛起，完全依赖于2大中心（曹路新市镇中心、申江地区中心）的规划落地与发展。

现阶段，如果预算足够，关注更靠近金桥的金鼎睿府当然会更好；但如果首次置业、预算也有限，可以选择建发联发·青云上——前提是，你要给这里一定程度的包容。

曹路板块确实属于价格洼地。新房多年断供，今年二批次土拍的两地块联动价仅5.15万㎡，和周围的唐镇、外高桥、川沙形成明显的价格梯队。北侧外高桥均价约8.5万、西侧金桥约9万、南侧唐镇约7万，价格都远远高于曹路。

十一批次还剩8盘未认筹，其中位于浦东曹路的涌潮府和建发联发·青云上，距离仅约300米，都是500万级别新房，还是同一批次面对面竞争。

对于预算有限的刚需购房者来说，如果在9号线附近上班，这两个项目也不失为一个选择。那么该怎么选？

地段PK—涌潮府距地铁更近

从小区位来说，两个项目仅相隔了约300米，基本配套共享。

涌潮府距离地铁站更近，步行到凌空北路（在建）约700米左右，青云上则需要约1公里以上，地铁预计2026年通车。（测距：百度地图数据）

产品PK—新中式or现代国际风

区位差别不太大，产品却是截然不同。

涌潮府延续杭州城建（大家房产）府系基因，采用“前进式建筑+围合式花园”理念，南向立面加入大量玻璃，打造的现代国际风格建筑。

建发联发·青云上则秉承建发一贯擅长的新中式，但是也被诟病新中式的只有那个大门头，小区内部缺乏亮点。就看这次能否扭转局面，把产品做好。

两盘产品类型都是高层，涌潮府层高2.95米，得房率在79-80%左右。

建发联发·青云上体量更大一些，约448套房源，户型面积也更紧凑，车位比1：1.3，层高3米，得房率在74-78%左右。有预留部分地面车位，非人车分流！1梯2户，不封阳台。

总的来说，两个新盘涌潮府距离地铁站稍微近一些，其他周边配套几乎共享；产品上涌潮府的户型选择更多，总价起步更低约400万左右就能上车，得房率稍高，但社区整体体量没有青云上大，社区氛围景观的丰富程度会受影响，同时小区车位比不如青云上。

外部环境上，青云上隔壁就是在建的小学和初中，和初中贴脸会有一定噪音影响。

青云上隔壁在建小学初中

目前建发联发·青云上售楼处、样板间都已开放可预约参观；涌潮府示范区预计本周末开放，两盘都即将开启认购，更多细节，欢迎预约实地看房！

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