【法官说法】对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议可否获支持？

在执行申请执行人王某与被执行人刘某民间借贷纠纷一案中，莒南县人民法院于2024年7月7日裁定查封某房屋。经查，刘某与临沂某房地产开发有限公司于2022年9月6日签订《商品房买卖合同》，全款购买了案涉房屋。2023年12月8日，刘某与案外人程某签订《房屋转让协议》，将案涉房屋以65万元的价格出售给程某。协议签订后，程某按约支付了购房款，并实际入住案涉房屋。截至本院查封案涉房屋时，被执行人刘某未取得房屋的权属证书，案外人程某亦未办理产权变更登记手续。现买受人程某以其系案涉房屋权利人为由向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。

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法院经审查认为，案涉房屋并非登记在被执行人刘某名下的不动产，程某不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求中止对该房屋的执行，故本院裁定驳回其异议请求。收到异议裁定后，程某未提起案外人执行异议之诉。

首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照文义解释，该司法解释规定针对的是“登记在被执行人名下的不动产”，如果没有特别充分的理由，不能将其任意扩大解释为包含“尚未登记在被执行人名下的不动产”。

其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，案外人程某从被执行人刘某处购买尚未取得权属证书的案涉房屋，是该房屋在本院查封前不能办理过户手续的重要原因。程某在知道或者应当知道案涉房屋尚未办理产权登记的情况下仍然购买该房屋，应当认定其对未办理过户登记存在过错。故即使参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案亦不符合该规定的第四项要件。

最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法理基础是房屋买受人的物权期待权优先于申请执行人的普通金钱债权。物权期待权从权利性质上仍是（物之交付）债权而非物权，对其予以保护的前提和基础是其正在接近物权或未来将过渡为物权。买受人购买尚未登记在被执行人名下的房屋，取得的实际上应系物权期待权的期待权。如果人民法院此时仍然支持买受人的案外人执行异议（之诉），将导致买受人与被执行人的普通金钱债权人的利益严重失衡。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

编写人  

徐传伟

莒南县人民法院执行局 执行指挥中心四级法官

侯杰

莒南县人民法院执行局  五级法官助理

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编发：邹旭  韩玉虹

二审：万超忠

终审：刘芝满