全球城市脱缰的房价：伦敦房价的历史趋势与决定因素
近些年，伦敦的房价在经历2007年的短暂下跌后，恢复以往快速增长的大趋势，每年几乎以9.7%的速度快速上升，郊区的速度也达到了2.6%，远高于英格兰或英国其他地区。英国国家统计署的数据显示，2009年到2014年的五年，伦敦房价累计上涨50%。根据Savills的数据显示，2014年伦敦商业地产的210亿美元销售额中，有70%来自海外买家，其中中国买家的购买额高达22亿美元，仅次于美国买家的36亿美元。还有数据显示，中国是伦敦豪宅（售价100万英镑以上）最大的海外买家，2014年中国买家买下了11%的伦敦豪宅。排名第二的俄罗斯“土豪”，买下了5%的伦敦豪宅；根据高力国际的报告，在2013年至2014年度，近75%的伦敦新建物业买家都来自海外；第一太平戴维斯报告预测，2014年到2018年，伦敦房地产投资资本增值将达到24.4%（吴家明，2015）。伦敦的房价和房租的负担能力以及房价不稳定带来的潜在风险，一直受到舆论大众的关注。但是这些担心是否有足够的事实基础？本文从经济视角出发，考察伦敦的房价水平。从买方和卖方这个基本市场过程中，考察伦敦房价在多大变动范围内是合理的，以及房价长期上涨的可能后果。本文着重对商品化住房市场进行考察，不包括非市场化的“经济适用房”。
一、爆炸式增长的房价
伦敦房价急速上升，高于英国房价平均上升速度。若以公开的伦敦房价指数（HPI）来看，若以2003年伦敦房价为基数（实际HPI=100），那伦敦的房价在1969年到2014年的40多年，房价指数从1969年的25上升到了2014年的132。而名义HPI上升幅度更是惊人，从1969年低于5的名义HPI，上升到2014年的近200，相当于名义价格指数增长了近100倍（图1）。
图1伦敦房价指数（1969-2014）
资料来源: Joel Marsden（2015）.
英国国家统计局提供的数据，1969年开始，伦敦的房价在过去45年里基本上都处于一个快速上涨的周期里，仅在1991前后和2009年前后有一个短时期的房价负增长，存在四个下跌周期：1974-1976，198,0-1981，1989-1991,2007-2009，这四个时期是显著的价格指数下跌期。其他大多时间都处于快速上升的通道中（图2）。即使是如果考虑通货膨胀的影响，在过去45年的周期里，从 1981 年至2011 年，英国房价平均每年增长 2.9%。只是在上世纪90 年代初及2007 年底两次金融危机经历调整外，分别是1991-1993和2007-2009，表明了作为全球城市的伦敦，其房价的高度稳定性，也间接反映了伦敦的全球吸引力。2013 年，经济开始好转加上低利率、政府推出购房支持计划等诸多利好集体发酵，英国房价开始了疯狂的增长，年涨幅达到8.4%。
名义年均增长率
实际年均增长率
图2伦敦房价变化趋势（1969-2014）
资料来源: JoelMarsden（2015）.
从1996年到2014年来看，房价总体上呈现持续增长的状况。特别是在1996-2007期间，年平均复合增长率高达12.3%，特别是的内伦敦来看，即使是其他地区都下跌的情况下，仍保持了1.7%的年增长率。从房价来看，伦敦每套房的房价中位数从1996年的7.7万英镑增长到了36.4万英镑，特别是内伦敦的房价从1996年的8.7万英镑快速增长到了2014年的46.2万英镑，远高于英格兰和威尔士的平均房价中位数（表1）。
表1 房价中位数与房价趋势：伦敦、英格兰和威尔士, 1996-2014
房价中位数（万英镑） | 2014/1996（倍） | 复合增长率,% | ||||||
1996 | 2007 | 2009 | 2014 | 1996-2007 | 2007-09 | 2009-14 | ||
英格兰和威尔士 | 5.7 | 17.6 | 16.9 | 19.2 | 3.37 | 10.8 | - 2.0 | 2.6 |
伦敦 | 7.7 | 26.5 | 25 | 36.4 | 4.73 | 11.9 | - 2.9 | 7.8 |
内伦敦 | 8.7 | 31.3 | 32.3 | 46.2 | 5.31 | 12.3 | 1.7 | 7.4 |
外伦敦 | 7.4 | 24.9 | 23.5 | 31.5 | 4.26 | 11.7 | - 2.9 | 6.1 |
资料来源: JoelMarsden（2015）.
二、伦敦房价激增的多重原因
1、住房供给慢于人口总量增长
从1991年开始，伦敦人口总量累计增长了近23%，同期家庭数也快速上升，增长了近20%，而同期住房存量仅增长了16%。因此相对而言，伦敦的住房供给量小于人口和家庭的增长（图3）。这也部分导致了伦敦房价的快速上升。
图3 伦敦人口、家庭和住房存量发展趋势
资料来源: JoelMarsden（2015）.
2、国外购房者比重高
伦敦房价上涨较快的另一个原因，则是因为国外购房者数量的快速增加。从2005-2014年10年时间里，来自英国之外的购房者占比从23%快速上升到2014年的40%（图4）。这直接也表明了，伦敦作为全球城市对外的影响力，当具有全球影响力的城市放开购房限制后，将可能直接导致投资住房需求的增加，推动房价快速上升。
图4 伦敦购房者来源（2005-2014）
资料来源:Savills, World in London 2013’ and ‘World in London 2015’
3、自有住房比例上升
从1961到2011来的50年来看，伦敦自有住房的比例从36%上升到2001年的59%，之后10年又开始下跌到2011年的50%，但总体而言，上升较多。而私人租房的比例则从46%下降到了2001年的15%，此后上升到2011年的25%。而政府性质的社会租房大致也有小幅上升，从18%增长到了2011年的24%（图5）。
图5 伦敦房地产市场的结构
资料来源: GLAanalysis of historical Census data（2014）。.
三、伦敦生活的房价压力
高昂的住房成本。住房花费既是收入两极分化的原因也是其结果。在考虑住房花费以前，伦敦的人口的可支配收入最高和最低者之比为5:1，但考虑了住房花费以后，这一比率则上升到了118:7。从伦敦的房价收入比（房价中位数与收入中位数之比）来看，从1997年到2014（预计）这17年间，基本上都处于一个不断提升的趋势中，特别是从2000-2007年，上升更快，从1997年的4左右一直上升到2014年的10左右。仅2007-2010年这四年有一个短暂的下降时期（图6）。
图6 伦敦房价收入比（1997-2014）
资料来源: JoelMarsden（2015）.
如果从1969年开始考察，并且以平均收入，那伦敦的房价收入比更是上升较快（房价中位数与平均年收入的比），存在几个显著的变化阶段，从1969到1974年间处于上升阶段，此后仅20年，伦敦的房价收入比都保持在一个相对较低的水平，在8左右波动。而从1996开始，伦敦房价收入比快速上升，达到2014年的18左右（图7）。
图7伦敦房价收入比（房价中位数与平均年收入的比）的变化趋势
资料来源: JoelMarsden（2015）.
而从住房成本占家庭收入的比重来看，伦敦都要高于英国平均水平。从1995年到2014年的近20年里，伦敦该指标都在20%左右，最高水平是为23%，最低水平为17%，而同期英国该指标最高水平为17%，最低水平仅为11%（图8）。
图8伦敦住房成本占家庭收入的变化趋势
资料来源:FamilyResources Survey（2015）.
参考文献
[1] Joel Marsden.House prices in London – an economic analysis of London’shousing market. GLA Economics Working Paper 72,November 2015.
[2] 蒂姆·哈福德, 徐阿龙. 伦敦房价会跌吗?[J]. 21世纪商业评论,2014(11):26-26.
[3]吴家明.论房价：伦敦已经是“另一个星球”[J].证券时报,2015年10月20日第A02版.
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