张江，真的不宜居

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2016年上海限购政策收紧，市场从此一蹶不振，交易量持续萎缩。

抗跌能力强的市区，房价持续横盘；

有新房托着的郊区，诸如青浦新城、松江新城等，房价微降；

没有新房托底的非核心地段可能真的跌了，比如一位朋友2016年购入的金盛佳苑已经跌去20%以上。

不过仍然有局部区域房价持续上升，张江就是其中之一。

代表性小区张江汤臣豪园2018年还有大量7-8万单价的交易，时至今日纷纷提高到9万以上。

是什么神秘力量托举张江逆市而上？这里还有多大空间？还能不能继续买入？

01

首先确定一下张江的范围。

张江实在太大，这篇文章中我们将孙桥、东郊别墅区排除在外，仅分析龙东大道与华夏中路之间部分。

这部分区域以产业为主，居民区体量小且分散，大致可以分为四个板块：

张江老镇的老房子、玉兰香苑川杨新苑构成的动迁基地、中芯国际员工宿舍（中芯花园）及周围商品房、张江三大园。

目前挂牌价格上，汤臣豪园、汇智湖畔花园已经高达10万，张江老镇及动迁房4-6万。

高达10万的项目，确实有些贵的过分。

02

说张江房子贵，首先是资源上与价格不匹配。

所有人都知道，房子自身不值钱，土地自身也不值钱，值钱的是附着在土地上的资源。

1000万以上预算客户在上海已经不是普通中产阶层，享受的资源理应相当充裕或者说不再着重考虑资源的问题。

如果选择张江，资源相当匮乏而且取用不便。

区域内仅有一所大型商场——长泰广场，其他的诸如上海传奇商业广场、张江商业广场破旧而且业态单一，聊胜于无。

而且长泰广场位置尴尬，步行1公里可以到达的仅汤臣豪园二期三期，步行2公里可达的仅汤臣四期、汇智以及张江老镇的部分小区。

动迁大居以及中芯花园等大量人流过来相当不便。

不过长泰广场生意一直还不错，没办法，区域内只有长泰以及对面的欧尚这个商业中心，远点总比没有强。

张江老镇以及万科翡翠公园底商还算丰富，其他区域只能用匮乏形容，即使有个别商铺也是以餐饮为主。

教育资源是张江的一个优势，这里有鼎鼎大名的张江集团学校以及浦东二中心分校。

不过张江地区教育水平的提升并不是因为师资或者教育体系，而是生源。

原本菜小的张江中心小学，因为大量高学历家长的到来，考试成绩也在稳步上升。

所以这些孩子即使出现在其他学校，成绩也会相当优异，学区的价值并不高。

除此之外，这里没有其他优质资源。

医疗上，只有一所莆田系曙光医院，不知道被当地居民吐槽了多少次；

生态资源上，零散分布着一些公园，规模不大中规中矩。

没有世纪公园，没有苏州河景，没有七宝古镇，没有任何一个拿的出手的地标。

这样的资源富集程度，要价10万确实有些过分了。

03

另一方面，这里居住环境并不乐观。

张江汤臣豪园社区内部还算过得去，有基础的绿化，形成了一定的居住氛围。

张江汤臣豪园社区道路

出了汤臣豪园社区就是软件园以及数不清的实验室、研究所，没有一丝居住舒适感。

张江老镇不用多说，街道破旧不堪，对得起老镇的称呼。

张江老镇街景

最近产城融合的概念非常火。之前大量居民郊区居住市区上班，导致潮汐式客流过度拥挤，工作忙起来基本就没了个人生活。

像前滩一样在同一区域解决就业与居住，通勤时间降低到最低。下班步行到喜欢的餐厅吃个饭，晚上健健身或者约好朋友去酒吧坐坐，这才是生活。

不过产城融合意思并不是在一大片产业区中孤零零的开发一个小区。

生活质量严重受到周边环境影响是公认的。

许多女孩子只逛街不购物一天下来心情也舒畅得多，许多人看惯了市区的高楼大厦，到佘山、新江湾这些低密度生活区心情就立马放松下来。

下班与上班面对相同的软件园、实验室、孵化器、来去匆匆的上班族，24小时沉浸在办公氛围中，生活还有什么趣味？

居住区与产业区做适当隔离，形成一定的居住氛围才能提升居住体验。

而且这里的医药行业还存在排放污染气体的风险。

这件事情被讨论了多次、被投诉了多次，环二实地考察时还是可以闻到一些气味。

即使工厂做了关停，实验室的废弃排放是无法避免的。

大量的实验试剂也存在泄漏风险。之前张江出现有害气体泄漏时，园区许多企业临时放假。住在这里的居民，能放假去哪？

产城融合一定是对的方向，不然9号线早晚会有崩溃的一天。不过居住区就是居住区，生活就是生活，工作就是工作。

不是每个人都是可以睡在公司的创业者。

04

第三，张江的房子也不理想。

张江汤臣豪园四期挂牌价高达10万，在中环内也不算低，大宁、长风、金杨的标杆项目也就这个价格。

确实四期比一期二期绿化好了不少，社区也更干净整洁，户型上更是无敌。

不过连基本的人车分流都做不到就有些过分了。

汤臣豪园四期小区环境

汇智湖畔花园社区狭长，小区内有较高密度的绿化，但是回家动线依旧与车行道重合，也谈不上人车分流。

万科翡翠公园打造的所谓开放式街区市场接受度也不高，好端端的一个完整地块被分割的七零八碎，完全没有高品质小区的幽静高深。

同纬度区域长风小区品质最高，雅戈尔8号干挂石材外立面、全人车分流，俨然豪宅标准。

雅戈尔8号外立面（右）

金桥瑞仕花园、大宁瑞仕花园等等虽谈不上豪宅，品质上高出汤臣豪园一档却是客观事实。

张江老镇基本都是老房子，中芯花园是动迁房质量，玉兰香苑等等本来就是动迁。

更让人绝望的是，除了320米高的双子塔，张江已经没有多少空地可供开发。

以后也不会有好房子出现了。

05

这样一个配套不好环境不好房子不好的区域，价格是怎么起来的？

环二前面多次提到过，房价由两个因素决定：使用价值以及供需关系。

张江的房子使用价值并不高，但是供需极其失衡，导致价格被推高。

开发商拿地时通常会思考可以导入哪些区域的客群，唯独在张江不用考虑：

本地客群房子都还不够住。

张江有38万就业人口，张江科学城远期规划容纳就业人口高达80万。

而且这里的就业人口不仅仅是白领，有大量研发人员持有公司股权，公司一旦上市将形成强大的购买力。

即使是普通员工学历要求也相当高，不乏留学深造、国内名校，这些客群通常家底不薄。

面对极其有限的房源，这部分手持巨款的购房者陷入竞拍之中，从而将房价推高到10万以上。

甲之砒霜乙之蜜糖，在附近工作、生活节奏又非常快的客群，确实也适合在当地置业。有再好的资源配套，对他们也是没有意义的——我又不用。

不在这里工作的朋友就该摸摸自己钱包：有必要跟这群上市套现、家底丰厚的客群抢房子吗？

06

所以其实不仅张江，整个浦东都存在供需失衡的现象。

无论是人口还是GDP，浦东增长幅度均超过全市，占据份额越来越高。

而且浦东人口占比一定是被低估的。由于产业聚集大量外来人口涌入浦东，这部分人暂时无法落户却提供了购买力。

具体数字无从考究，如果人均产值浦东浦西差异不大，浦东人口占比将接近GDP占比。

但是浦东开发前大部分地区是农田或者农舍，后来大部分被拆除；浦西存在大量老公房，至今仍在被使用。

而且近20年，浦东盖房子的速度也不快。可以查询到的数据是2006-2019年，这期间浦东建的房子只占24%。

而且浦东建的房子，大部分位于原南汇区，产业重镇却广泛分布于原浦东新区。

供需失衡带来的结果就是房价被推高，导致同等资源密集程度、同等社区品质的情况下，浦东价格反而高过浦西。

所以张江的客群其实有些悲剧，即使跳出了张江，面临的又是其他供需失衡的区域。

通过金科路可以直达碧云，但是碧云却已经高的够不着。

退而求其次到金杨，却发现金杨已经被金桥开发区、外高桥保税区客群占领了。

所以张江的客群向南疏导是一个不错的选择，这里产业没有浦东北部发达，而且以工厂为主，收入没那么高。

跟这些人竞拍房源，张江IT精英还是有优势的。

张江这样的区域，注定会成为一个内生型市场。内部客群换来换去得了，外地人没必要凑这个热闹。

当然张江是有潜力的。张江科学园国家级规划气势雄浑，随着双子塔落成，张江的辐射能力进一步提高。

而且产业发展上马太效应一直在起作用。

当年张江还是一片荒地时，中科院上海药物研究所奉命前来开拓，历经二十多年的发展终于形成了现在的行业氛围。

只要药物所不迁走，优质的人才还是会不断的向这里汇集，优质的创新型企业也越来越多。

客群多了，参与竞拍的人数更多，张江的价格有可能被进一步推高。

不过仍然只是内部游戏，外区自住型客户还是看看其他区域吧。

以上为正文   

编辑/环线咨询

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