保利天汇，“北外滩”最差的项目之一

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今年市区的房地产市场，最热闹的莫过于虹口、杨浦地区。

据不完全统计，虹杨地区两年内要上市的项目多达18个，占去浦西七区的半壁江山。

根据开盘顺序，环二将逐个为大家解读。继融创青云壹号之后，接下来开盘的应当是保利天汇——一个满是槽点的项目。

在众多蹭北外滩概念的项目中，保利天汇应该是最有底气的之一，毕竟直线距离仅750米。

北外滩的规划有多宏大这里不再赘述，百度一搜就有一大堆软文，如果全部落地对周边的带动作用是无疑的。

不过这个距离虹口区政府仅500米的项目仍然归属杨浦区。意味着不管北外滩如何变换，这里依旧充满了浓浓的杨浦特色——环二调研时深深的感触到了这一点。

预计业主回家路线

环二是走周家嘴路到的杨浦，由于辽源西路是单行道必须绕半圈，走进小巷子时被四五辆送废品的三轮车堵死了道路。废品收购点大概就在箭头位置。

据开发商口径，这里是要拆迁的，以后打通通北路和打虎山路，不用再跟送废品的人力三轮车抢路了。

按照杨浦区的拆迁速度，环二也不确定要等多久，至少保利天汇2023年3月底交房时一定通不了。

预计打通的道路

不过即使这个片区拆迁了，对社区环境的提升也极为有限：老房子实在太多了。

没办法，这里是鞍山板块，是上海最有“烟火味儿”的地区之一，也是最能代表杨浦气质的地方。

鞍山板块以上世纪70年代开始开发的工人新村和福利分房为主，至今都可以被称为老公房。

保利天汇（施工处）周边成片的老公房

这批老公房应该是上海最差的住宅之一了。解放前上海是十里洋场，遗留下来的房子要么是法租界动辄过亿的洋房要么是代表上海风情的里弄住宅。

上世纪80年代后外销公寓兴起，产品质量有了质的提升，进入新世纪是房地产黄金时代，电梯公寓成为主流。

唯独建国后的这批工人新村参考苏联经验以实用为主，完全没有建筑美感。

与这些即将被淘汰的住宅伴生的是破旧的街道环境和低端的商业形态，整体城市界面确实不忍直视。

甚至有些地段污水横流。

辽源西路街景

打虎山路上的平房

海上海以及大上海花园两个商品房开发后，飞虹路有了质的提升。不过保利天汇将飞虹路这里设计为保障性用房，小区大门依旧开在辽源西路。

真是一个遗憾。

不过物极必反，鞍山街道的老房子迟早是要拆迁的，而且已经有少部分街区进入拆迁过程。

且不说多久会完成彻底改造，在此居住的十几年天天面对一片片的工地终究不是一件愉快的事情。

不过老城区的优势鞍山也是一样不落，尤其是需要时间沉淀的商业、教育资源。

环二一直认为大学是一座城市的灵魂，鼎鼎大名的同济大学就坐落于鞍山区域，并且占据将近三分之一的版图。

同济大学不仅带来了大量年轻的面孔，也带来了教职工的福利分房。众多教职工居住在这里，为教育氛围的养成提供了良好的基础。

这里有上海市一梯队小学打虎山路一小、一梯队中学铁岭中学，二师附小、民办打一小学、同济小学等等实力也不容小觑。

不过遗憾的是这些学校保利天汇一个都上不了，根据地段优先原则大概率对口昆明学校。

这所学校初中部有打虎山路一小生源所以相对还可以，小学就非常普通了，大部分生源都是统筹进来的。

生在杨浦，却没享受到杨浦最重要的教育资源，应该是保利天汇劝退部分客户的重要原因。

前面提到过，鞍山区域开发很早，社区商业氛围浓厚。不过整体定位不高，以满足生活基础需求为主。

鞍山区域的社区底商

后来开发的海上海自带部分商业业态也丰富得多，鞍山新村地铁站的旭辉mall、江浦路的君欣·时代广场也一定程度补充了空白。

不过两个项目定位社区商业，体量都不大，而且招商并不顺利。旭辉mall外墙只能自己砸广告填满。

区域型商业需要到瑞虹新城，这里即将建成的太阳宫会成为区域中心之一。

对于10万以上的单价而言，这里的商业并不算优势。

好在一公里范围内有一家三甲医院——上海交通大学附属新华医院，距离800多米，不会受到流动人口影响又步行可达，妙哉。

地铁就不提了，一条8号线还在600米之外，相对于这个价格也不算不上优势。

自驾到浦东比浦西方便。

紧邻大连路，过个隧道就到了陆家嘴；靠近高架有相当的距离而且地面容易堵车，确实也算不上方便。

单就附属的资源而言，保利天汇是对不起这个价格的。

不过即使有这么多缺点，保利天汇依旧有日清的底气。何况隔壁的海上海单价也不便宜。

这个项目核心的优势仍然是内环内的地段，对于陆家嘴、外滩、南京西路工作的客群来讲，通勤仅20分钟就是最大的亮点。

地段上的优势也降低了工作变动的风险，大多数的地区通勤时间都可以接受。

另一个能保证项目日清的是当地充沛的置换需求。

虹口杨浦是人口大区，虹口至今仍是上海人口密度最高的区域。

前面提到过，虹杨地区整体以工人新村等老式住宅为主，上海市土地价格的提升使得这些居民都有了置换条件。

不过这里改造困难导致新房上市速度极慢，成片开发的区域仅瑞虹新城，不过20年都没建成。

新江湾城开发速度虽快，不过地段就差得多了，置换过去的虹杨居民还不如宝山客群多。而且户型总体偏大，不是普通百姓考虑得起的。

保利天汇很精准的把握住了这个机会，设计了大量100平甚至90平的小三房，既能提升原住民居住品质又能控制总价。

保利天汇户型分布

等了好久才等到一次置换机会，预算又能控制住，还能留在内环，当地居民蜂拥而上是自然的。

不过具备上述两个优势的可不止保利天汇一个项目。

虹杨十八盘，内环内至少有16个。随着拆迁速度的提升以及北外滩的开发，后面还会有更多的项目上市。

所以保利天汇时间点抓的也准，如果是5年后，可能未必能引起这么大轰动——该置换都都买好了，谁还天天看着公众号等开盘。

与后续上市的项目相比，保利天汇优势其实不大。

地段上来讲，保利天汇虽然到北外滩仅750米，但是抵达的是住宅区（黄色部分）。住宅区能起到多大带动作用？

北外滩东北部以住宅为主

真正具有带动作用的是核心区的商办产品（红色部分），距离保利天汇已经在2公里以上。

所以保利天汇地段远不如新弘北外滩、恒大北外滩。

周边社区环境方面，自然不如北外滩核心区，与瑞虹新城相比差距也很大。

瑞虹新城是统一开发，瑞安在此运营了20年，形成了良好的次新社区氛围。可以说除了未来的北外滩，虹杨内环内环境最好的板块就是瑞虹。

保利天汇甚至不如闸北的新湖青蓝。

新湖青蓝虽然也在老城区，不过这里骨架拉的宽，道路规划也更理想，总体不会觉得压抑。

同时又没有鞍山街道密集的底商，街道环境显得干净整洁很多。

品质上来讲，这里不如同样即将上市的融创青云壹号，可能也不如后续上市的仁恒蒋家浜。

保利天汇体量很小，占地面积仅3.1万方，夹在两个小区之间导致地块不方正，而且又被迫设计了文体中心、养老院、廉租房等等，开发起来难度可想而知。

以上痛点带来的最大短板就是小区相当压抑。大部分楼栋总高19层，60米以上，楼间距却仅30-40米。

大多数房源都会面临采光差、视野差的窘境，尤其是1号楼2号楼的“洋房”部分。

而且受制于地块限制，大部分楼栋并不是朝向正南；朝向正南的1号楼又正对海上海的高层，位置并不好。

东西向间距就更窄了，几乎是楼贴楼。在这样的前提下，小区内部园林景观就显得鸡肋。

想想海上海直径高达100米的中央景观区，保利天汇的居民表示很受伤。

海上海小区环境

其实保利天汇容积率仅2.5，在市区项目中不算高，无奈建设了廉租房、养老院、文体中心后，能用的土地已经不多了。

所以即使是定位千万豪宅，小区连会所都没有。你拿什么跟融创斗？

小区部分楼栋两梯两户，当今千万豪宅标配。部分楼栋两梯四户，中间户还需要面对户外连廊，就显得有些不够诚意了。

这样的先天条件给户型设计带来了相当困难，保利交出的几个产品还算过得去。

A1户型图示

A1户型最好，勉强算南北通透，三开间朝南，明厨明卫，基本没有大的缺点。

不过没有设计样板间，不知道各个房间空间感怎么样。

设计了样板间的A2户型，空间感略差。

A2户型图示

A2户型为东边套或者西边套，三面采光室内光线还不错。客厅朝东或朝西、阳台设计在次卧是常见的边套风格，是否适合看个人。

环二个人还是倾向于阳台在客厅，如果爸妈住次卧的话总是敲门去晾衣服确实不太方便。

空间感最差的是厨房，根本没有预留冰箱位，只好随手将冰箱放在厨房门口。

这个神操作直接导致洗碗池无法使用，总不能站在冰箱上洗碗吧。

另一个问题是客卫没有开窗，在新房中算硬伤了。

B1户型图示

B1户型两房朝北，在新房中已经很少见，整体没有亮点。

B2户型图示

B2户型是最正常的一个，没有硬伤。三开间朝南、动静分区、明厨明卫都是加分项。

不过没有南北通透，在新房中也不占优势。北向书房面积太小，考虑到整体只有100平得房率又不高，当作2+1使用也算过得去。

装修通常不是环二评价一个项目的核心因素。在品牌上看定位不低，不过保利的施工质量大家看看就好了。

综合来看，对于千万级的产品来说保利天汇可能及格线都过不了。

不过保利有一个核心的优势：价格。

近几个月龙光、金隅、融创纷纷在虹杨地区拿地，融创地块都远到爱国路楼板价还在7万以上，金隅地块离开北外滩也有几公里楼板价更是创纪录。

金隅地块以 80,686平方米计容面积计算，楼板价约为 85,763元/㎡，若综合考虑5%保障房以及土地税费，楼板价估算超过 93,000元/㎡。

有这么多开发商抬轿子，保利5万多的楼板价晚上都能笑醒。

目前保利备案价还没出来，如果考虑到成本以及时间节点等因素价格压到10万，或许还有一定性价比。

如果开到11万就显得鸡肋了。这样的地段这样的产品卖到11万，恒大北外滩开出来得高到哪去？难道北外滩仅凭一纸规划就要超过新天地？

北外滩2006年就开始炒作透支相当严重，虽说这样的地段一定不会踏空，将来成长为徐家汇这样的区域中心还是有可能，但是落地周期却充满了变数。

所以融创、金隅、龙光拿地价参考意义并不大，现在已经不是哪家开发商都盈利的时代，中兴路壹号就是前车之鉴。

与隔壁海上海相比，保利天汇品质上一定是输的。目前海上海均价9.3万左右，二手房税费确实高出不少，不过1000万砸进保利天汇三年的利息也有百万上下。

不过海上海户型大、总价高，不是每个客户都能够得到的。

地段不如新弘北外滩、恒大北外滩，周边环境不如瑞虹新城、新湖青蓝，品质不如仁恒、融创甚至是二手房，你们抢什么？

后面还有大量更优质的项目上市，价格也未必多高，你们急什么？

如果能考虑其他片区，又何必跟本地置换客群抢房源？毕竟自古强龙不压地头蛇。

以上为正文

编辑/环线咨询

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