上海内外环间选房，可太难了

前几天发了外环选房攻略（《外环外那么大 ，如何选房？》），收到了不少留言让讲讲中环，今天完成这个任务。

与外环类似，中环也并不是等高线，各个角度发展程度并不相同。

我们将内外环间的区域统统称为中环，而且需要将徐汇滨江、前滩这样的bug级地段剔除掉。

即，我们只讨论内外环间的非CAZ部分。

01

既然都出了内环，大部分区域的起点并不高，不过开发时间、开发定位还是有很大区别。

这两个因素也决定了地段的发展前景。

上海90年代开始进入商品房时代，所以我们选取了1992年为分析起点。

1992年，上海内环外已开发片区不多。建成区要么是苏州河沿线这样的工厂，要么是曹杨新村、长白新村这样的工人新村。

这些工人新村当时房屋品质超过市区，劳动模范等特殊人才才有机会入住。不过后来却成了“老破小”代名词，成为阻碍区域发展的“旧势力”。

当然大部分区域还是空地，后来进入房地产黄金时代后，各有各的宿命。

命运最好的，被领导神奇的手选中，画了几个圈成了国际社区。

那段时间集中引入了大量外资企业，需要批量给国际友人提供住宅。而且国际友人生活习惯与我们不同，最好的方式当然是重新规划（《上海国际社区的兴衰（古北篇）》上海国际社区的兴衰（完结篇））。

古北、联洋、碧云都是这样诞生。

2005年后外企进入速度放缓，而且分散在城市各个角落，国际社区的意义不复存在。

新江湾、森兰只是成片的住宅用地，为了提升居住品质，也参考国际社区的操盘方式，政府统一规划、统一施工。

谓之具有国际居住品质的社区。

目前来看，这几个国际社区的确是各个片区的资源高地、房价高地。

ZF统一操盘，各方面资源几乎都考虑在内；ZF统一规划，道路规划、建筑形态保持了很好的一致性；集中施工，各个小区房龄、品质出入不大。

这样的地方，自然能形成良好的居住氛围。

这段时间市区也在不断旧改，为了安置他们，内外环间也开发了不少动迁房。

以及一些特殊原因，也需要给一些特殊群体分配新房。

如今这一批“政策房”，与之前的工人新村一道被打上了“老破小”的标签。

这些工人新村几乎全部是居住功能，人口密集，社区内也产生了大量的商业配套。

不过受限于规划，这里的商业以街铺为主，业态上与国际社区有不小区别。

当然那轮城市化黄金时代，大量的资金还依靠土地出让金，自然少不了商品房的身影。

在国际社区、工人新村之外，出现了大量商品房集中区，也成为当下中产客户置业的主要去向。

这些商品房区域，没有国际社区的超高定位、统一规划，更多的是依靠开发商的深耕。

比如古美社区，原先是农田、村落，通过土地流传到了开发商手中。在城市化的黄金年代，片区开发速度快，十年左右古美社区几近成熟。

由于清一色商品房，这里居住品质较高；房龄相差不大，社区环境显得干净整洁；商品房为主，业主有较强的消费能力，商业定位总体不低。

更重要的是，这些社区定位不如国际社区高，产品设计上中小户型为主，降低了大家入手门槛。

当然内环内的瑞虹新城后来转向高端，越来越脱离中产客群。

以上三类社区，是内中环房地产市场基本盘。

当然除此之外，还有不少其他功能区，比如张江、漕河泾这样的科创园区。

这些园区以产业为主，间或也有一些住宅，整体而言居住氛围并不浓厚。

除此之外，内外环间还有不少待开发用地，成为当下新房市场主要的活跃力量。

比如普陀的桃浦智创城、宝山南大、浦东新杨思地区。

由于城市化进程已经到达后期，不会再出现古北这样的国际社区、北蔡大华这样的大型商品房社区，几个地块都是综合用途。

南大、桃浦是产业园、公共活动中心、居住区的结合，新杨思地区是微型商务中心、居住区的结合。

02

以上是内外环间地段分类，我们更关心的是，这些多样化的社区中我们如何选到适合自己的房子。

只讨论房地产市场，内外环间最顶级的地段肯定是西郊、碧云、东郊别墅区。

疫情过后，许多市区客户认识到空间的重要性，近郊别墅着实火了一把。

不过现在房价已经到顶。

二手房其实是一个瞬时市场，房价只代表现有活跃客户与现有房源之间的博弈，是二者达成均衡的结果，并不意味着所有居民居住的房屋都值这个价格。

疫情成为常态后，置换进别墅的客户数量下滑，房源抛售量却恒定，届时房价将会再次调整。

除了别墅区外，其他内外环间地段（不含CAZ区域）都不是顶级的居住区，这是内外环间选房的第一要义。

你选的是中产社区，或者刚需社区，不要套用豪宅逻辑。

中产社区的特点是，需要有均衡的城市资源、便捷的交通，以及良好的社区氛围。

换句话说，中产客群需要有地方赚钱、有地方花钱，还有一定社区归属感。

尤其是最后这点，是溢价越来越高的一类因素。

回顾上海房价你会发现，涨幅靠前的板块，大部分是有学区的。

上海居民有重视学区的传统，不过世纪初大家并没有为学区花太多钱的资本。

大家财富提升后，学区这个产品才能卖出高价。当然随着当局的不断调控，学区溢价正在经受打压。

学区萎缩后，下一个价值被放大的因素就是社区环境。

所以如果你预算800万以上，是典型的中产社区，在内外环间选房，当下一定要将社区环境作为重要的指标。

所以在这个纬度，国际社区、商品房社区，都是具有潜力的板块。

资源和通勤上各个区域个性化太重，这里不逐个盘点，不过一定要把握住一点：不能有明显的资源短板。

比如学区，虽说溢价受到打压，目前投资学区房不是一个好的选择。不过对于中产社区而言，学区可以不是优势，但是一定不能成为短板。

03

环线反复的讲，没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以不是所有的国际社区、商品房社区都可以选择。

如果明显价格高估，最好还是要避开。

价格高估分为单价和总价，单价是浮动值需要具体讨论。总价是一个具备共性的要素，值得中产客户思索。

既然内外环间大部分地段都不是顶级地段，自然无法承载顶级的购买力。

如果总价区间与CAZ的豪宅区出现过多交集，说明该社区总价存在高估。

比如古北社区，曾经是上海著名的富人区。

随着一江一河的开发以及市区旧改的推进，古北的大量高端购买力被分流，古北也渐渐的滑落出一级地段。

所以目前古北主流客群预算3000万以下，是介于中产社区与富人区之间的地段，总价超过3000万的房源最好不要选择古北。

简单来讲，古北已经不具备承载顶豪客群的基础。

同理，其他中产社区的高总价房源，并不是一个好的选择。

其实每个地段都有自己对应的总价区间，超过或者低过都是供需错配，这也是国际社区目前主要的问题——想晋升一级地段，却总差一些东西。

差的就是内外环不具备的豪宅元素。

当然内外环间也有不少800万以下的刚需客群，可能够不到国际社区或者高品质商品房，这时就是另外的选房逻辑。

刚需客群还达不到要求社区环境的阶段，所以更多的在意生活配套和通勤。

如果只是为了居住，沿地铁线选择问题不大。

不过尽量避开完全没有开发空间的工人新村，或者“老破小”集中区。其实房子老不是问题，问题是这里几乎所有的配套都是为上一代居民设计，并不一定符合后续客群的需求。

比如之前的田林，田林路的商铺明显为老年人服务，年轻客群可能就餐饮比较契合。当然田林有了新的机会后评价要调整，后面会提到。

当然如果考虑升值，需要尽可能的选择可以晋升为中产社区的地段。

其实地段越迁是房价阶梯增长的动力，由刚需社区晋升中产，定价逻辑不同，自然有质的提升。

最后一类地段，是目前正在开发的全新片区，典型的就是桃浦、南大、新杨思。

这些地方全部建成后，是内外环间最崭新的社区，也集中了最年轻的客群，理应有相当高的定位。

不过现在已经错过房地产黄金年代，开发周期可能相当久远。如果预期过高，会出现房价透支。

目前来看，桃浦、南大的落地难度可能更大。新杨思区域地段更加优质、浦东财力更为充足，周期可能更短。

不过这些片区对当地一定是利好，尤其是周边的“老破小”集中区。

“老破小”集中区的问题是配套老化，在新兴片区公共活动中心打造完成后，可以得到部分解决。

比如鑫耀中城之于田林。鑫耀中城不仅为田林带来了集中式商业，更是现代化的生活方式。这里有商场、有剧院、有运动中心、有酒吧甚至有就业机会。

这将为田林带来不少年轻客群，解决客群老化的问题。当然房龄带来的房屋品质老化，依旧是一个阻力。

部分优化也是优化。

所以如果你目标是刚需房源，新杨思附近的“老破小”也可以重点关注。

内外环间地段分化严重，选房方向错综复杂。以上只是初步分享，更详细的内容请联系咨询师单独沟通。

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以上为正文

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