2022年，中交上海总部、星空华文前来报到。一时间东外滩成为上海互联网高地。这些优质企业到来，市面上迅速出现一种声音：板块轮动轮到东外滩了。这句话首先是个病句，东外滩20年前就轮到了，只是烂尾而已。看到这些“振奋人心”的规划，环二内心毫无波澜——实在是看太多了。如果回到2005年，你会发现东外滩同样“振奋人心”。当时东外滩1号项目是八埭头，160万方超大综合体，一度声称超过东京六本木。
后来传出烂尾，大家失望了一下，很快被国际巨头波特曼接手。作为世界顶级开发商，波特曼曾带领亚特兰大从南方小城发展成为生机勃勃的世界之都。
“波特曼是名副其实的能令城市复兴的世界顶级开发商”。“城市复兴”四个字狠狠地抓住了杨浦人民，一时间群情激昂。环二上次调研东外滩是2020年7月，到现在又过去两年半，八埭头没任何变化。东外滩2号项目是渔人码头，2004年审批通过，2007年底开始动工，然而一直处于施工中。此后几乎每年杨浦人民都会接到重磅消息：特大喜讯！渔人码头将于明年开业！东方渔人码头全力打造意大利风情时尚购物新体验，融合中西文化，打造情调和小资的都市潮流时尚“漫”生活。
据悉，东方渔人码头项目融合人文历史、浦江美景、亲水绿地、特色餐饮、亲子活动、商务办公等功能于一体，将填补周边体验商业的空白，深刻诠释乐享滨江，漫享生活的时尚理念。
东方渔人码头项目中的意大利艾洛力亚生活馆，将是上海首个以意大利生活文化为主的体验中心。
家家乐梦幻乐园凭借其别出心裁的游艺项目和高科技打造了一个独树一帜的浸入式室内主题乐园。
等了10年，大家迫不及待的驱车前往。希望有多大失望就有多大。商业体量本身不大还分成几部分，主体商业设计动线奇葩，几乎体会不到逛街乐趣。
本来就没几个商铺还分散的稀稀疏疏，楼上楼下跑半天也看不到啥。又赶上疫情不少商家撤走，现在就只有几家餐饮、儿童培训机构撑着。近期又赶上施工，大门后设在了瑞幸咖啡，真是一绝。
好在办公楼吸收了一些企业，保证了这里有基础人流。不过这个办公楼真对不起内环CAZ的定位。作为2017年的次新办公楼，租金连6块都租不到，甚至不如外环大虹桥。企业选择极其理性，大家不愿出价说明对这里还是不认可。当然有人讲租金低是因为东外滩还没建成，建成后你们就租不起了。![]()
陆家嘴能够崛起，与领导高屋建瓴、群众齐心协力有关，最重要的是时代需要。那个时代需要一个陆家嘴，刚好领导圈了那块地。当时圈东外滩，东外滩就是国际金融中心。90年代末来上海打拼，大量出租车司机、超市售货员都买房安家了，现在拿着985毕业证买不起房子的大有人在。ZF是没钱的，片区开发逻辑是卖地/租地赚钱，拿钱投入片区开发。更重要的是，东外滩也没有太多宅地可卖，这里大量宅地已经建成。之前新片区开发怎么做？弄个重点学区、修个好的医院、图书馆艺术馆博物馆统统建起来，更重要的是，区里重要机构统统迁过去。东外滩钦点互联网逻辑没错，可惜互联网代表不了未来。经过这波调控，各大互联网企业都噤若寒蝉，股价一个劲的跌，甚至还有不少暴力裁员。大家突然发现，这些消费互联网的繁荣是国家发展的结果，却不是推进国家发展的动力。我们需要的是突破西方技术封锁，通过自主研发实现全产业链升级，这样才能走出发展瓶颈。东外滩引入了三大巨头。美团2022年并不顺利，不仅裁员还在北京退租办公楼。其实不仅美团，2022年上半年北京互联网扎堆的上地地区，共计退租办公楼近70万方。B站2022年3、4月份裁员一波，年底又裁员30%以上。字节跳动前几天传出新闻，因为裁员HR被打入院。后来公司辟谣消息不实，裁员10%的消息却是真的。新的时代需要新的圈，这次中央领导画了浦东、画了临港。浦东现在是社会主义现代化建设引领区，使命堪比当年的深圳（《浦东，关系的是国运》），核心承载区域就是张江、临港。如果我们有新一轮重大发展、我们取得重大突破，也是发生在浦东，不然你指望B站、美团引领我们发展？张江南扩、临港开发，故事都发生在上海南部，与上海北部的东外滩关系不大。其实渔人码头打的是世博配套项目旗号，然而世博带动的是黄浦、浦东、徐汇，没有惠及杨浦。![]()
B站连年亏损，年底一次性裁员30%，都这个鸟样子了还花81亿买地，原因你懂的。别的不宜多说，只说一个数字：那块地不是81亿元，而是8118180000元。B站、美团点评本来就在杨浦，不算区域增量。当然B站、美团发展壮大对杨浦是件好事情。中国节能就是一个办公项目，这家公司就是一个开发商，现在就在渔人码头办公。达达集团就在渔人码头办公，租了20-22楼，不算大企业也不是增量。中交集团上海总部像模像样，其实中交华东总部在南京，上海总部估计低了一些。而且一家央企总部也带不来太多能级，像中交这样牛逼的央企世博也有，25家。其实一两家大企业对当地带动相当有限，商飞一直在祝桥，通用一直在临港，前些年这两个地方也没搞出名堂。再退一步，吴泾那一大堆世界500强，微软英特尔可口可乐等等，也没见吴泾有多牛逼。图上还有一家上海国际时尚中心，乍一看也是逼格满满，去现场一看傻眼了：这不就是一家奥特莱斯？说白了CAZ级别的区域不可能靠几个项目就撑起来，靠的一定是辐射十几公里的人群以及购买力。徐家汇为什么成为CAZ？一定不是靠港汇，也不是靠徐家汇中心，而是整个西南部资源的推动。有朋友讲我住松江，平时都不去徐家汇。非常正常，区域发展也符合二八定律，区域人流量就靠那20%的活跃分子撑着。你半年不去一次，有人一个月去好几次，大家工作类型、生活习惯不同。大家看一下东外滩的位置，如果这里成为真正的CAZ，到底靠哪个片区助推？之前普遍认为东外滩、北外滩的发展与拆迁难有关，人口密集，补偿金额过高。东外滩内环部分拆迁基本结束，内环外还有大量待拆迁房屋。拆迁用地成本很高，这些互联网企业宁愿多花钱也要过来；外环外大片的农田，却没有企业过去。
所以与郊区比，杨浦还是值得我们期待。但是互联网企业扎堆的地方，通常都不是一个城市真正核心区。北京互联网企业原来在三环外中关村，后来都搬去了五环外后厂村路。
上海互联网企业东有张江西有漕河泾，地段不错，但也称不上顶级。或者说不可能成为CAZ。
当然东外滩可能也有难言之隐，即使是内环CAZ部分，各方面条件也被北外滩吊打。北外滩傲娇的说，不断的有知名公司不请自来，正是因为地段优势吸收了顶级地段的外溢。
东外滩CAZ部分其实空地不多，前面提到的几个项目建成后基本没有开发空间。北外滩地段更好，地标一个一个建成，东外滩喝口汤都难。
所以只好将滨江优质土地打包出售，定位介于城市核心区与郊区的产业类型。换句话说，北外滩已经有1900家金融企业、4700家航运企业，商业遍地开花，后面还有重奢进驻，可能成为名副其实的中央活动区。
东外滩渔人码头商业已经废了，八埭头继续烂尾，还有哪些项目能承载CAZ职能？
在这个维度讲，东外滩可能延续上海最弱CAZ的地位。