【上海房探】三林怎么买？

三林地处中外环间，是近20年间统一建成的动迁社区。

早期的动迁基地，让三林失去了成为高端社区的机会，时至今日也没个像样的学校。

但也让三林占据地利。

上海向南发展的过程中，三林位于上海正南方位，受益匪浅。

前滩基本建成，杨思中介天天声称自己是前滩南，三林却不靠这个吃饭。

详细测评，可以参考：【板块测评】三林：就喜欢你看不上我，又买不起我的样子

今天我们只聊，不同总价区间，在三林怎么选？

废话少说，先上干货。（添加微信，领取原图）

三林的二手房，主要可以分为3个梯队

第一梯队

800-1500W

位于上南路以东的三林核心片区商品房，单价9-11W。

800-1500W小区列表

11号线三林站附近：金谊河畔、万科金色雅筑、上南兰亭苑、锦丽新苑；

11号线三林东站附近：中房樱桃苑、金地湾流域城、美林别墅；

11号线浦三路附近：环球翡翠花园、明丰花园、浦发博园、浦发御园、金地未来域、日月豪庭、名嘉新苑。

考虑学区，三林公认最好的配置是尚博实验+上实南校。

主要对口：湾流域城、中房樱桃苑、上南兰亭苑和锦丽新苑。

中房樱桃苑单价最高，单价普遍在11W以上。

700米以内，地铁、商业、公园全覆盖，全人车分流，梯控入户，全景阳台，车位比近1:2。

这对一个2006年的小区来说，实属不易。

中房樱桃苑

但白色的真石漆外立面略显老旧，绿化稀疏，物业管理一般，小区并无高级感。

中房樱桃苑

中房这个开发商，全名中国房地产开发集团，国字头。

1981年成为国内最早的开发商，承担了早期住房商品化的任务。

三林核心区的建设，也要归功于中房。

作为央企，中房在三林核心区建设了众多的小区和公共配套。

至今这些小区多为标杆小区，居民生活也都依赖于中房建设的配套资源。

晶华公馆是通燃气的200-300㎡大平层商住（不限购），自带电影院，2015年到现在还没卖完。

中房集团开发项目

其次是湾流域城，单价在9.5-10W，1、2、3期都是高低配，高层+别墅。

全人车分流，绿化率较高，物业管理较好。

金地做产品，确实有自己的坚持。

据说2009年，金地湾流域在项目交付后，操盘手自己走在小区内突然觉得有点不好，就决定再拨预算把整个项目的绿化做了重新铺装和升级。

湾流域城二期

外立面是金地特色的浅褐色面砖，并不显旧，但高低配提高了高层住户的容积率，也被用来隔绝华夏西路、尚博路和东明路的噪音。

湾流域城俯瞰图

大量的别墅减少了小区内的公共活动空间，除了医院和学校就在家门口外，500m内生活配套匮乏。

这也是价格一直被樱桃苑压一头的原因吧。

另外两个上南兰亭苑和锦丽新苑，都是比较老的小区，较为破旧，门口有很多殡葬一条龙服务店铺，很多人介意，成交量也有限。

三林的学区溢价有限，非学区和学区商品房并没有明显价差。

金谊河畔和万科金色雅筑互为竞品，单价都在9-10W。

金谊河畔门口就是商业，万科金色雅筑门口就是公园。

都是万科的物业，都是半人车分流，都临近地铁。

不同的是，万科金色雅筑有部分多层，而金谊河畔更纯粹，体量也更大，配置了更多的活动空间，社区文化做的也不错。

金谊河畔

金谊河畔主力户型为：2房102-168㎡、3房111-190㎡、4房166-227㎡、5房177-189㎡，同时掺杂了极少79-83㎡的2房，总价门槛较高。

万科金色雅筑面积段更亲民一些：2房70-94㎡、3房86-137㎡、4房134-136㎡，同时掺杂了极少69㎡的1房。

浦三路附近的商品房，普遍被认为低了前面几个半头，均价在8.8-9.5W。

主要原因还是周边配套没有起来，又会受到浦城热电的废气影响。

其中浦发御园（2013）房龄最新，全干挂大理石也显得更加高级，小区绿化较好，物业管理也还算负责，车位紧张，但少有乱停车的现象。

金地未来域属于中游选手，品质高于明丰花园和日月豪庭两个较老的小区，灰色面砖外立面，1楼架空。

半人车分流做的不错，小区中有大面积的无车区可以活动。

金地未来域

车位紧张，业主乱停车情况较多，小区有很多弧形的楼栋，也产生了不少奇葩户型。

两个小区的户型分布，见下表：

第二梯队

500-800W

学区的溢价没有体现在商品房侧，毕竟三林的商品房太少了，但在第二梯队的动迁房中，却是薅足了家长羊毛。

500-800W小区列表

带有学区属性的：金光小区、金橘新苑、金禾新苑、尙桂苑（2019年动迁）。

小区整体品质并不高，单价在8-9W。

金橘和金禾属于三林动迁房的平均水平。

最夸张的是老破小-金光小区，在划到尚博学区后，直接飞上鸡窝变凤凰，业主挂牌价纷纷破8W。

金光小区

当然，三林盛产的还是遍地非学区动迁房。

这里永泰花苑、杉林新月体量最大，当时也是按照商品房品质打造。

永泰花苑楼栋以颜色进行区分，蓝色的楼栋是商品房，全部为电梯房。

永泰花苑商品房楼栋

有中央绿地，有活动广场，也有地下车库，临近金谊广场。

永泰花苑中央绿地

但沦为商品+动迁混居后，物业的管理很差，小区里还有种地的。

更换物业之后，种地的现象暂未改善，但近期开展了小区设施修缮工程，对外立面等设施进行修缮。

衫林新月3个弄在一起，中间的875弄是商品房，电梯房+楼梯房混杂，临近新达汇三林（原三林印象城）。

小区内有水系，有活动广场，有地下车库。

但小区太大，物业管理也较一般，又有环形水系分割，刚去的人容易绕晕。

门口还有一个围墙，据说是史上最强违建项目，之前规划的是公园，不知道被什么人拿来做私宅了。

两个小区商品房均价7.3-8W，动迁房均价6.8-7W。

这边的原动迁户，主要来自黄浦、杨浦和本地动迁。

在近20年的时间里，原动迁居民越来越少，二手买进越来越多。

以永泰花苑为例，超过2/3的房子，已经不是一手动迁，映射到整个三林核心动迁区，人口的流入量可见一斑。

另外值得一提的是盛源公寓。

这是三林板块内，第一个商品房小区，但好多中介都以为是动迁房。

半人车分流，双色细面砖外立面，出门就是新达汇三林，地铁步行600m，物业维护得也不错。

盛源公寓

缺点就是，作为多层楼梯房，单价较高，均价7.5-8.2W，也没有学区。

户型分布：1房87㎡、2房85㎡-93㎡、3房93㎡-115㎡。

其他如：翠竹苑、三林安居苑、三林苑、品珍苑等一众动迁房，没有什么本质上的区别。

这个价位段，还有一个注重品质的选项，就是电信三兄弟，三个高低配小区。

三个项目2009-2011年相继开盘。

保利2009年开盘1.1W，绿地2010年开盘2.1W，中海2011年开盘2.1W。

现在都是7-7.5W的均价，不知道2009年开盘价买保利的业主，还在持有么？。

保利林语溪

中海御景熙岸、绿地香颂，半人车分流。

保利林语溪人车不分流。

虽然行政上归属康桥，但大家还是喜欢把他们划到三林。

没有地铁，没有商业，只有周边不断建成的动迁房。

胜在房龄新，配置略逊金谊河畔半筹，综合房龄也就和金谊河畔打个平手吧。

单价几乎和永泰花苑等主流动迁房打个平手，但胜在是商品房。

也有不少张江自驾的上班族买在这里。

第三梯队

300-500W

三林之所以受到众多年轻中产的青睐，主要原因是在300-500W的价位区间，依然有三个选择方向。

均价都在6-6.5W

300-500W小区列表

注重生活便利和交通的，可以选凌兆老破小。

地铁1站，电动车15min直达前滩，这对很多单身上班族而言，很香。

以凌兆八村为代表。

1站换乘3轨交，600m生活圈，菜场、超市、地铁、高架一应俱全，多层楼梯房得房率较高。

现在也在陆续开展美丽家园工程，重新粉刷了外墙，不少楼栋装了电梯。

凌兆八村

小区内的设施和环境也有所改善。

凌兆八村活动广场

不过周边过于接地气的环境是否能适应，就因人而异了。

周边街景

注重房龄和地铁的，可以选三林南动迁；

三林南是一片动迁房和经适房混杂的区域。

动迁居民多来自黄浦、杨浦、静安等区域，相比核心区居民已经替换一波的情况，三林南大概还有一半的居民是原动迁居民。

距离地铁最近的绿波家园、盛世南苑、士韵家园、康达家园等为经适房，需要房东先买断产权，才能交易。

相比之下，一手动迁会免缴增值税，但业主的挂牌价也要高一些，差价在5000-7000元/㎡。

整体界面都很新，小区多是2010年后建成的。

依水园是三林南动迁中的品质翘楚。

依水园有中央绿地、地下车库，21年重新粉刷了外立面，1楼的电梯间也贴了瓷砖，还是比较用心的。

依水园一期

但超高层的建筑，居住密度极高，车位也非常紧张。

注重外环内+电梯房的，可以选三林新村动迁房。

当然，这是十郎不太推荐的选项。

平均距离地铁1.5km，商场1.2km，底商不够发达，还要仰仗老破小区域补充，小区品质也不高。

对面是三林塘风貌保留老镇，西面是城中村。

三林新村周边情况

只占了电梯房+外环内两个特性，只能说留给需要的人吧。

值得一提的是，三林新村258弄对面刚交付了一个新动迁小区，叫鑫筠明苑，东侧还有一大片预留空地，有待开发。

最后，让我们再回顾一下三林的分布图。

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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