房屋租赁合同法律审查技巧全面整理，这份法务基本功秘笈请您收下 | 能量星

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作者 | 黄毛毛  来源 | 公司法务联盟  编辑｜蔓越煤

当前企业绝大多数营业办公用房采用租赁方式。租赁合同法律关系固有的复杂性客观上提高了对操作环节的工作要求，实际工作中也难免发生风险。

比如出租方为“二房东”，其未能取得房屋产权人的转租同意；续签租赁合同时未能查明原房主已将房屋出售，不再具有出租主体资格，等等。

作为企业法务人员，在日常工作中经常遇见房屋租赁合同的法律审查，笔者整理了相关房屋租赁可能出现的法律风险，不当之处请大家多多批评。

一、企业营业办公用房租赁注意事项

首签

一是核实房屋权属状况。

企业营业办公用房租赁的首要工作即是核实房屋权属状况，法务人员应提醒经办区分不同情况，按照法律及企业内部制度要求，切实履行审查权属职责：

（1）审查权证。

要求出租方提供“两证”（土地使用权证和房屋所有权证），核实产权人与出租人是否为同一人，如非为同一人的，应取得产权人的书面授权。

（2）审查租赁主体。

根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆和清理办公用房的通知》及解放军四总部印发《关于军队贯彻落实<党政机关厉行节约反对浪费条款>的措施》的相关规定，党政机关及部队房产不得对外出租、出借，因此租赁房屋如属军队、机关、事业单位房产的，不得租赁。

（3）实地勘察。

查看房屋实际情况及周围环境，如区位情况、租赁物外观形象和知名度、交通与停车便利因素、房屋租金等。

（4）前往不动产登记部门查询房产登记信息

一方面核实产权人证件的真实性，另一方面核实房屋是否存在租赁、抵押情况。

二是排除不适合租赁的房屋。

通常而言，以下情况的房屋不宜租赁：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利；临时性、简易性建筑，不符合安全标准，建设过程中有瑕疵或质量隐患；不符合公安、城管、环保、卫生、消防等主管部门有关规定。

企业法务人员应提示办公室等职能部门通过查询房屋登记信息、实地查勘房屋状况等方式密切关注拟租赁房屋是否存在上述不适合租入情况。

此外，还应关注：

（1）转租房屋租赁风险。

《合同法》及《房屋租赁司法解释》均认可在取得产权人同意情况下的转租，但实践中转租的风险在于，转租合同系依附于前手租赁合同，一旦前手租赁合同被解除，出租人（产权人）有权解除合同，从而使得企业正常经营陷入被动。故因客观原因确需采用转租方式的，应从经营稳定性角度考虑，密切关注出租人与承租人合同的履行情况。

（2）已抵押房屋租赁的风险。

根据《物权法》第190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，一旦抵押权人处置抵押物，其有权要求解除租赁合同。因此法务人员应要求出租人书面告知抵押权人，并在知道或应当知道房屋出售时根据实际情况决定是否行使优先购买权。[i]

三是完善提前解约条款。

租赁期限内，企业可能基于业绩或经营政策调整等因素需要提前解除合同。

为维护企业利益，兼顾公平原则，建议在租赁合同中增加“甲方若因经营政策调整等原因，有权提前解除本合同，但应至少提前X个月向乙方发出解除本合同的通知，甲方同时向乙方补偿X个月租金，合同自发出解除通知后即解除。

”提前通知，给予了出租人重新对外出租的缓冲期限；额外的租金补偿，既有利于事项的解决，体现价值公平，也为在争议发生后的法院判决提供了“合同约定条款”。

四是采用合理付款方式。

通常而言，企业房屋租赁的期限比较长，短则1-3年，长则5年以上，因此建议采用分期付款的方式，即在每年初支付当年的租金。

由于租赁期限较长，双方就租金可约定一定程度的上浮，如按年按上浮5%等。为避免争议并便于账目管理，在合同中应当将收款人户名、账户进行明确，同时要求对方在收到租金后一定期限内交付房屋增值税专用发票。

五是落实签字与备案工作。

在订立合同前，应落实：

（1）出租方为法人单位的，须取得其营业执照复印件；

（2）出租方为自然人的，须取得其个人身份证明复印件，并根据税务部门代开的完税发票办理租金支付手续；

（3）出租方为两个以上共有产权人的，房屋租赁合同需取得所有产权人的签字确认。

另外，根据《商品房屋租赁管理办法》第14条规定，房屋租赁当事人应在合同订立后30日内到市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。故《房屋租赁合同》签订后应在规定期限内办理房屋租赁登记手续。

续签

一是重新审查房屋权属状况。

续租房屋时，仍应对出租方产权或授权凭证进行审查，防止所续租房屋已成为无权处分之房产。笔者在工作时曾遇见经办人员续签租赁合同未对出租人的产权进行审查，经提示后，重新查询房屋登记信息发现出租人已将房屋出售。故法务人员应及时提示经办人员严格按照首签的流程办理续签工作。

二是及时行使优先续租权。

现行法律法规并未规定承租人的优先续租权问题，司法实践中，法院一般认为承租人优先续租权属于约定权利，按照私法自治原则，具有债法上的效力，承租人享有合同上的请求权，包括请求继续签订租赁合同的效力及请求承担违约责任的效力。故建议在《房屋租赁合同》中约定优选续租条款，根据约定，经办人员应在约定期限内以书面方式告知出租人企业续租事项，及时行使优先续租权。

合同终止与解除

一是做好租金清算工作。

租赁合同的提前终止或解除均会涉及租金的清算，经办人员应当根据租赁合同的约定同出租方计算并核对应缴未缴租金数额，如租金已提前支付的，应当计算并核对已缴应退租金数额；在双方对租金清算数额无异议的情况下，应当通过签署补充协议形式将合同终止或解除的后续工作（包括搬迁时间、房屋内部设施归属、装修装潢等问题）以及租金清算等事项做进一步约定。

二是做好档案管理工作。

企业办公室等职能部门应建立租赁台账（包括营业办公用房的地理位置、面积、租期、租金、出租人、租赁登记备案情况等），保管租赁合同、会议记录、签批手续等相关材料。

合同终止后，经办人应将上述材料及时整理归档。对于租赁涉及的产权凭证、授权凭证、合同等复印件，应要求出租方在复印件上签章，确认与原件核对无异。

二、关注户外广告可能产生的风险

实践中，企业可能基于经营推广考虑，需要租赁建筑物的楼顶、外立面等公共区域以安装店招、广告牌等。

对此，企业可以选择在房屋租赁合同中一并进行约定，也可就户外广告问题签订补充协议。就户外广告问题，应重点关注以下问题：

关注主体的资格问题

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内的屋顶、外墙等基本结构部分属于共有部分，由此即带来房屋租赁合同中关于户外广告约定的效力问题。

1、建筑物为出租方一人所有。

因整栋建筑物全部为出租方所有，此时在租赁合同中关于户外广告的约定，出租方为有权签署方，不存在资格瑕疵问题。

但应注意，后续出租方可能存在将建筑物其他区域出租或出售给第三方，从风险防范的考虑，可在租赁合同中增加约定“出租方在对外出租或者出售其他区域时，应告知承租人或买受人本合同中关于房屋户外广告的特别约定。因出租方未履行告知义务导致争议发生的，由出租方自行调协解决”。

2、建筑物为多个主体所有。

此时，出租方为建筑物的区分所有权人，不具有单独约定户外广告事项的资格。

合同中的户外广告条款建议拟定为“出租方应调协承租人与其他业主（或业主委员会）签订户外广告协议”。从公平角度而言，在建筑物区分所有的情形下，要求出租方承担全部租金20%-30%的违约责任，有失偏颇，故约定在户外广告未能通过其他业主或业委会有效表决时，承租方有权自租金标准扣减5%的户外广告租赁费用。

关于户外广告的安全条款

一般而言，户外广告的制作由广告主（承租方）负责。广告的制作、安装涉及广告主与广告商之间的权利义务关系，应在广告发布合同中进行约定，与出租方关系不大。

因广告体脱落造成人员财产损失，出租方要求免责亦符合情理，但因建筑物质量问题引发的广告体脱落、倾覆等情形除外。

关于户外广告的许可与登记问题

私人阵地上的户外广告发布权在中国大概有三种模式，产权归私人建筑物的业主、产权归地方政府、产权由地方政府和业主共有[ii]。

以南京市为例，《南京市商业性户外广告有偿设置管理办法》第三条、第四条规定，南京市、区城市管理行政主管部门依法负责本辖区内商业性户外广告有偿设置活动和设置许可审批；商业性户外广告有偿设置，是以采用以招标、拍卖等方式有偿取得设置权并办理相关许可手续后设置商业性户外广告的活动。

依据该规定可知，一方面，政府对户外广告采取行政许可的方式，另一方面，户外广告的发布原则上应采取拍招标、拍卖的方式。

当然，“等”字意味着还可以采取其他方式，比如业委会同意等，但公共建筑物或者地标建筑的大型户外广告，企业应在制作前向主管部门充分了解相关政策规定。

三、关注产权式商铺租赁

可能产生的风险

产权式商铺运营模式，是指开发商将其建设的商场或其他形式的商业用房进行图纸上的概念分割，销售给中小投资者，并与之签订协议，以委托经营管理的方式由开发商或其指定的管理企业对商场进行统一的管理和经营。

产权式商铺租赁过程中可能发生小部分业主主张租赁系未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的法律风险。

根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2017）之规定[iii]，在产权式商铺整体对外出租过程中，小部分业主主张未经其同意要求停止侵害、恢复原状的，如该事项已经过专有部分占建筑物总面积的三分之二且占总人数的三分之二的业主同意，不予支持。

为防范此类法律风险，经办人员应对拟租赁房屋是否属于产权式商铺进行调查。

通常，产权式商铺分为“独立产权式商铺”和“虚拟产权式商铺”，前者商铺之间存在物理墙隔离，经办人员通过实地调查即可查明；后者商铺之间没有物理墙隔离，仅在产权证上进行面积划分，则应通过比对产权证与所租赁区域进行综合判定，如单一产权证所载面积明显过小，且存在整体对外租赁或委托租赁的，则属于产权式商铺的可能性较大。

对于所租赁房屋系产权式商铺的，企业在与经营管理企业签署租赁合同时应要求经营管理企业提供其与业主签订的《委托经营管理合同》，并重点审查委托期限、租赁范围及所签署的业主是否符合“专有部分占建筑物总面积的三分之二且占总人数的三分之二”标准。

多数人认为，营业办公用房租赁涉及的法律关系比较“简单”，是法务人员的“入门功课”。

笔者认为，作为企业法务人员应时刻对风险保持敬畏之心，不因事务简单而麻痹大意，不因事务复杂而踌躇不前，严谨认真，迎难而上，最大程度维护企业利益，同时实现自身价值。  

[i]《房屋租赁司法解释》第21条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。该条款并未排除先抵后租情形，现实中部分法院肯定了此种情形下的优先购买权。

[ii]详见《新生权利的经济解释与法律配置——以户外广告发布权为例》，宋亚辉，《现代法学》（2017年1月）。

[iii]江苏省高院认为，在产权式商铺整体对外出租过程中，小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经专有部分占建筑总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。有调研显示，法院不支持小部分业主的情况占85%以上，参见《产权式商铺纠纷的法律问题研究》，高凡，《潍坊学院学报》（2018年2月）。

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