干货 | 民法典系列之物业服务合同合规分析

作者： 马林艳 袁伟程来源：晏林談LAW

民法典系列之物业服务合同合规分析

相较于《合同法》分则，《民法典》在合同编第二分编“典型合同”中将物业服务合同正式列为有名合同，并采用多达14个条文对其进行规定，足以见得物业服务合同在合同领域的重要性。
虽然此前最高人民法院已就物业服务纠纷案件出台了相应的司法解释，但仍然无法应对实践中存在的诸多问题，而《民法典》则对症下药，出台了许多新的规定，有望给物业服务领域带来新实践、新变化，妥善解决物业服务行业的乱象。本文拟针对《民法典》的重要变化内容，讨论其对物业服务领域管理实践产生的影响并提供相应的合规建议。

一、物业服务合同纠纷的原因及特点

近年来，随着我国城市化进程的步伐不断加快，一个个小区拔地而起，2016年全国小区数量便已高达30万个。[1]而另一方面，我国物业服务行业的发展却迟迟未跟上小区的高速建设，导致物业服务纠纷案件数量水涨船高。以南京市法院为例，2016年，南京市法院受理各类物业纠纷达12680件，占各类纠纷总数的5.76%，较2015年增长29%，是2012年受理案件数量的2.13倍。[2]

（一）物业服务合同纠纷的产生原因

业主与物业服务人的纠纷主要围绕着物业服务费、业务服务质量以及业主知情权，究其缘由，大致有以下三点：
1.   不少业主经济能力有限，而物业服务成本持续上升
房地产市场过热已然不是新闻，尽管各种调控、限购政策层出不穷，但房价依然坚挺。相当一部分业主在购房时已经“掏空家底”，没有太多的经济能力去负担物业费。并且，不少业主是由于市政建设、旧城改造搬迁或回迁等原因而住进了楼房，没有物业服务消费意识。他们虽然改善了居住条件，但面对物业服务由过去的“无偿”变成了“花钱买服务”，难免产生抵触情绪。
另一方面，物业服务成本随着社会发展逐年上升，物业服务企业对于上调物业服务费的意向强烈。以上海为例，上海市2020年的最低工资标准为2480元，最低工资标准引领全国。并且，上海市五险一金的交纳比例相较于其他城市，也是明显偏高的，按照现行社会保险交纳要求，上海市企业应当承担的五险一金缴纳比例不低于30%。若物业服务费用问题未能得到及时解决，物业服务公司可能不得不选择对规模较小的老小区进行“抛盘”，以减少自身损失。届时，业主的正常生活必然造成极大的影响。[3]
2.   物业服务行业收费不统一，而业主对服务内容知之甚少
目前，我国物业服务的收费方式分为政府指导价以及市场调节价，除明确实施政府指导价的保障性住房、房改房、老旧住宅小区等外，非保障性住房、办公用房等均实行市场调节价。
一方面，实施政府指导价的住宅物业服务费往往极低，通常每月仅几十元。如此低廉的物业服务费使得物业服务人缺少提升物业服务水平的意愿，而服务质量的脱节或下降又频频导致居民拒付物业费，这在一定程度上直接导致上述住宅的物业服务形成“恶性循环”。
另一方面，实行市场调节价的小区里许多业主对物业服务知识知之甚少，买房时通常只注意房子的质量、价格，而忽视了物业服务问题。这就使得不少业主误认为物业服务仅仅只是倒垃圾及“看门”，进而在看到物业服务账单时产生抗拒心理。此外，低廉的政府指导价物业服务费也在一定程度上加深了部分业主对物业服务成本的“偏见”。
3.   物业服务企业良莠不齐，而业主权利意识越来越强
随着城市房地产开发如火如荼地进行，大量物业服务企业也相继入市，物业服务行业高速发展。但由于我国物业服务行业规范的缺乏及落后，导致物业服务企业良莠不齐，服务理念各有偏差。其中不乏物业服务企业收费至上，盲目追求利润，忽视对业主的服务，收费与服务不相符。而对服务不满意的业主，便以不交费的方式与之抗争。
除此之外，我国业主的整体素质、法律意识、权益意识等持续增强也进一步促使其运用法律武器维护自身的合法权益。

（二）物业服务合同纠纷的案件特点

通过分析物业纠纷案件不难发现，近年来物业服务纠纷案件呈现出以下特点：
1.   案件数量呈逐年上升趋势以河南省洛阳市涧西法院为例，该院2004年至2007年共受理物管纠纷案件134件，其中2004年受理22件，2005年受理32件，2006年受理38件，2007年42件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。[4]
2.   群体性诉讼较多，群众影响较大由于一个物业服务区域内只能有一家物业服务企业，因此其所面对的是该区域内的全体业主。而由于物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是涉及物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等方面，容易发生物业服务企业因催收物业服务费用，而一次性起诉几十户业主等情形。
3.   案件撤诉率及物业服务企业胜诉率较高物业纠纷案件中，物业服务企业起诉索要物业费的居多，很多业主在接到法院传票后，就主动缴清了物业费，因此相关案件的撤诉率较高。而对于以物业服务不满意，或物业服务企业收费过高等理由拒绝缴纳物业费的业主，由于其通常未能举出相关证据证明支持其主张，因此败诉率较高。

二、《民法典》相应重点条款的解读

鉴于上述情况，《民法典》在吸收总结以往法律法规及司法实践的基础上，以专章形式就物业服务合同进行了规定。其中，较之于已有的法律法规，《民法典》主要调整及新增的地方有以下几处：

（一）物业服务人公开作出的有利承诺视为物业服务合同的组成部分

《民法典》	《物业服务纠纷司法解释》
第938条，“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”	第3条，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

→明确公开作出服务承诺的主体为“物业服务人”，即包括物业服务企业和其他管理人；

→明确仅“有利于业主”的部分认定为物业服务合同的组成部分，约束或限制业主权利的则不予认定。

（二）物业服务人应定期将服务情况公开、报告

《民法典》	《物权法》
第943条，“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”	第79条，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

→对物业服务人的信息公开内容做了更为细致、全面的规定；
→明确物业服务人应当向业主大会和业主委员会报告。

（三）物业服务人不得违规催缴物业费

《民法典》

第944条，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

→明确了物业服务人不得采取违法方式催交物业费。

（四）完善物业服务合同的解除、终止、续订等规定

《民法典》	《物业服务纠纷司法解释》
第946条，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”	第8条，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

《民法典》

第947条，“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”

第948条，“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

第950条，“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

→完善业主的解聘权利、通知义务及相关责任；

→新增物业服务人的续聘条款；

→新增不定期物业服务合同的相关规定；

→新增物业服务合同终止后、新物业服务人或业主接管前，原物业服务人的继续管理义务。

三、《民法典》下物业服务合同的合规建议

（一）慎重做出承诺，明确业主义务

由于《民法典》未对“公开作出的有利于业主的服务承诺”做出相应的限制或解释，因此，为慎重起见，物业服务人或其职员在与业主进行口头沟通时，不应轻易就超出能力范围的事项做出承诺。
此外，为避免物业服务人在要求业主承担违约责任时缺乏依据，物业服务人应尽可能将约束、限制业主权利的内容以及其义务明确写入物业服务合同。

（二）注意工作留痕，合法催交费用

鉴于《民法典》明确要求物业服务人履行定期报告物业服务的义务，物业服务人应在履行公示及报告的义务时，注意工作留痕，并及时固定、保存相应凭证。并且，条件允许的，物业服务人应对外公示相应的报告规章制度。
另一方面，为避免发生物业服务人违法催交物业费而被处罚、要求赔偿。物业服务人不应在合同中约定物业服务人有权采取停电、停水等方式催交物业费，而应选择约定违约金等方式。

（三）管理合同期限，留存结算证据

物业服务人应当在物业服务合同到期后，及时与业主续签或重新签订物业服务合同，以免转换为不定期合同从而赋予业主任意解除权。其次，若物业服务合同终止的，在新物业服务人或业主接管前，由于缺少合同的保护，物业服务人应当妥善留存各项证据以便后续与业主结算物业费。
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