房产税是否会来，财富又该如何安放，这里有你想要的答案

2017-12-07 钱爸爸财智教育

这是一个财富急剧膨胀的年代！

这也是一个全民焦虑的年代！

二十年来，中国经济高速发展获得的财富增值以及超发货币，以房产、信贷、工资、企业盈利等模式将相当一部分返还给了广大人民，国人史无前例地富裕了起来，尤其在完成数轮房产暴涨之后，众多吃瓜群众以房产的形式获得了百万千万计的财富红利，房产成了区分有产和无产者的标准。

财富在升值过程中会给人带来快感，但在升值完成之后带给人们的，反而是焦虑。

如何保护好自己迅速膨胀的财富，让它不要缩水贬值成了人们面临的首要难题。而当下，却是一个财富无处安放的年代。

绕不开的房子

先来说房子。

目前唱空房子的人很多，这一波涨幅波及面太大太广，透支了大部分人未来数年的购买力，大潮过后需要冷静，这符合事物发展的规律，然而，由此看空中国未来数年的房价，甚至认为房价有崩盘的风险，却显然没有看到更深层的价值规律。

近三年的新房销售总额和房地产贷款总额

从数据来看，虽然总体销售额和贷款额在增长，但国家控制的力度却在不断加强。

同时，据央行发布的货币政策执行报告披露，到2017年上半年，房地产贷款总额占各项贷款总额的25%。和很多发达国家的40-50%的比重比起来，还是相当低的。所以中国的房地产金融系统风险并没有很多人想象的那么高，中国政府对时局和楼市的掌控能力远超过很多人的预想。

虽然灰犀牛和黑天鹅很可能都只是传说，但是中国楼市的下半场显然已经到来，这一波涨势之后，一线城市普遍八到十万，二线城市3到5万，三线城市1到2万，人们已经把手头能动用的大部分资金都投入到了楼市，同时还透支了未来数年的购买力，后续资金跟不上，国家又动用了大量的政策工具来稳定房价，因此，未来三到五年房价再出现大行情的概率不会太大。

要重启多元化投资吗？

未来几年如果房子涨不动了或是跑不赢通胀了，那么又该如何安放我们的财富呢?

近期又开始有专家跳出来重提多元化投资，诸如股票、基金、信托、保险、期货、P2P之类的理财工具又被推到了前台。

我不反对多元化投资，可以拿一部分家庭资产来做稳健理财，但我绝对反对把家庭重资产放入这些篮子里。

在金融市场越来越复杂化的今天，各项金融工具、资本玩法层出不穷，让普通群众拿着几百上千万的真金白银，放到资本市场里和一批金融玩家去博弈，其结果无异于与虎谋皮。

放眼全球，房子仍是当下最好的保值工具，没有之一。

几十年之后会出现什么新的投资渠道也许难说，但目前从大额资金沉淀、资产的稀缺性和不可批量复制性等角度来说，还没有任何投资品可以取代房产的价值。至少在未来十年，房产还是抵御通胀的有效工具，持有房产仍然是安全的。

但需要指明的是，这里的房产指的是价值城市的优质房产，包括一线、强二线和有概念的三线城市。

但是，想通过房产和金融杠杆短期获取暴利的时代已经结束了，未来楼市更多的机会在于城市选筹、板块轮动、局部洼地和价差倒挂，而这已经脱离了普通大众的认知区域。

如果你对财富增值没有过高的预期，未来数年持有以上房产仍然是安全的，即使是政府出台的租售同权、共有产权、长效租赁等各项政策，从长期来看也只是稳房价而非降房价。但是对于多套房拥有者来说，情况却变得更复杂了。

房产税会不会来

对多套房持有者来说，最大的担忧在于房产税的落地预期，是否会实施高额征税和按套数征收惩罚性递增税率。

房产税究竟会不会落地，这个问题争论了很久，很多人说很难，确实很难。

首先是绕不过去的土地重复征税问题在法律上如何化解；

然后是国内复杂的房产属性，有商品房、集资房、小产权房、军产房等等，征收标准难以统一，比如存量巨大的小产权房征还是不征；

全国房产联网又是一项浩大而艰巨的工程；

如何征收的问题，是按套征收还是按面积征收，要不要首套免征，无论按何种方式，都面临着无法破解的困局。如果是首套免征，可能会导致大量的假离婚，如果按人均面积征收，又可能导致父母甚至七大姑八大姨迁入户口；

全国范围的征收到户又是一个巨大的难题，如何按户征收，大规模抗税怎么办；

如果实行部分减免，标准如何制定，是否会造成另一个巨大的腐败黑洞；
.......

这所有的问题看起来都似乎无解，所以很多人认为房产税就像那个喊狼来了的孩子，一直在喊，但是狼永远也不会来。

可是，让我们从另一个角度来看一看，就会明白房产税一定会来，哪怕是冲破千万重阻力。

首先是土地出让金的问题，目前政府是一次性收取40年到70年不等的土地出让金，可随着近十多年房产的不断飙涨，政府发现，无论当时以什么价格出让土地，哪怕是拍出天价的地王，在若干年之后，都会发现地价卖便宜了。

未来土地增值的收益都被开发商和购房者瓜分了，政府在一槌子买卖之后，再也无法参予后期的分享游戏，可是地方政府对土地财政的严重依赖无法从根本上摆脱，现在拍了很多地收了很多钱日子很爽，可是钱是要迅速花出去的，随着地块的不断拍出，政府手中可以打的土地牌越来越少。

就像北京深圳，能拍的土地已经越来越少，这种情况在其他二线城市也会很快出现。在若干年之后，可拍卖的土地资源接近枯竭，以前拍出去的土地也产生不了新的收益，而政府资金缺口却越来越大，这时该怎么办？

据统计，2015年全国土地出让金收入为32574亿元，占全国财政收入比重为21.38%，许多地方政府的年度财政支出中土地出让金的比重达到50%以上，2016年全国土地出让金和占全国财政收入比也分别上升为37457亿元和23.5%，地方政府对土地财政的依赖度不是在减少而是在加强。

因此，房产税是非征不可的，只有从一次性拍地改为按年征收，才能解决远期的地方政府财政收支问题，否则以后会出更大的乱子。

如果房产税非征不可，那我们就不必纠结于阻力到底有多大和以何种模式来征收，高层自有强大的智囊团来解决这个问题，同时也会对前期出现的不规范和各种乱象有足够的容忍度。

房产税会带来什么

我们先来看一下美国的房产税征收情况。

在美国，房产税率由各州自行制定。目前美国各州的房产税率大部分介于0.8-2%之间。其中新泽西州税率最高为2.3%，结果导致新泽西成为外流人口最高的州。美国人民一样会选择用脚投票。

在目前平均1.21%的税率下，总价不高的美国房产缴纳的税额其实没有大家想象的那么高。

△美国各州房产税率地图

但这个税率如果照搬到国内呢，显然就有点太高了。

在目前一线城市，一套100平米左右的住宅总价1000万是很正常的，租金大概在每月12500，年租金15万元，扣除掉暖气费、物业费、修理损耗费等，大概到手14万元左右，如果参照美国平均标准按1.2个点征收，一年也要12万，即使打个8折也要将近10万，相当于大部分的房租都上交了。

对于房东这肯定是个难以承受的结果，结果无非只有三种，要么多套房主卖出部分手中房源导致房价下跌，要么租金上涨弥补房东损失，要么是两者兼而有之最终获得一个平衡点。

让我们看看目前美国的房价。

可以看出的是，美国房产税在经过200年的充分市场认证之后，房价差距依然极大，在高税率的纽约，中心地段房价仍然高达20万元/平米，而在税率低的其他州，湖景别墅的单价最低只有1.3万元每平米，这个价格还包含了别墅附带的大片土地。

而目前美国的房屋租售比是4-5个点。折合下来，一套60平米左右的纽约中心地段小户型公寓月租金达到了近3万元人民币，而一套位置不佳的小城市300平米别墅的租金是1.2万元人民币。从美国的经验来看，高额房产税确实可以在一定程度上降低房价，但是降的更多是中小城市的房价，一线城市的房价仍然居高不下，同时，房产税大大提升了租房的成本。

美国虽然和中国的国情有很大差异，但是一样值得借鉴。

如果未来国内征收房产税，不论以何种形式，大概率都会在适度平抑房价的同时，推高一二线的房屋租金，同时一线和强二线优质区域的房价会依然居高不下，但三四五线城市由于人口减少，租金无法支撑，房价则会长期稳定在中低位。

如何安放你的财富

所以，如果你在一二线城市拥有两三套左右的房产，同时你没有更好的投资途径，那我劝你不妨以静制动，以不变应万变。

但如果你是高净值人群，家庭资产大部分在房子上，在国内有几套到十几二十套房产不等，对这样的群体，我给出的建议是，弱三四五线城市的多套房产除保留自住房外，其他需要优化整合为一到两套一二线城市房产。

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