营改增疑难问题解答（四）
修剪草坪、树木，喷洒农药适用何种税目？
答：园林绿化公司按“建筑服务—其他建筑服务（园林绿化）”缴纳增值税，物业管理公司按照“商务辅助服务——企业管理服务（物业管理）”缴纳增值税。
医院将药房承包给第三方企业，药品的进、销处理仍属医院，承包人负责按要求、标准进行日常管理，有一定的药品选择权。承包人向医院交纳的费用适用种目？
答：因为药品的购销均在医院账面反映，利润也反映在医院账面，故医院按照货物销售缴纳增值税。承包人应得的收益，由承包人向医院开票，按照“商务辅助服务-企业管理服务”缴纳增值税。
也可以按下列模式操作：医院将药品购销利润全部支付给承包方，承包方按“商务辅助服务—企业管理服务”缴纳增值税并向医院开具增值税发票；承包方因承包经营药房向医院支付的费用，医院按“销售无形资产（特许经营权）”缴纳增值税，并向企业开具发票。
境外企业向境内个人出租位于境内的不动产缴纳增值税时，适用5%的征收率还是适用税率11%？增值税由境外企业自行申报还是由受让方个人负责代扣代缴？
答：根据财税【2016】36号文件第六条规定，“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。”第十一条规定，“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率”
因此，境内个人承租人向境外企业支付租金时，需按11%的税率代扣代缴增值税
如果房地产行业纳税人，在同一个月内收到预售款和尾款，在次月是否可以不需预缴，直接纳税申报？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）规定，收到预收款（含尾款）均需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。开发产品交付给业主时，计提增值税。
个人转让使用过的2016年4月30日之前购入的商业用房，应按售价扣除买价后的余额按5%的征收率计算缴纳增值税。若不能提供购房发票，但能够提供契税完税凭证的，能否作为差额征税的扣除凭据？
答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，纳税人转让不动产，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
契税税票可以真实反映老旧房产的原先价值，可以作为扣除凭证。
个人转让土地使用权，是按转让不动产还是转让土地使用权？
答：个人转让土地使用按“转让无形资产”缴纳增值税。需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”
股东退股或因企业注销向股东分配资产，涉及不动产或土地使用权的，是否属于销售行为？
答：股东退股或注销向股东分配资产，就是资产转让给股东，转让款冲抵减资款或清算分配款，故需作销售处理。
房地产开发企业如何准确判断预售和销售？
答：房地产开发企业在商品房销售合同签订之后至开发产品交付之前收到的款项（包括首付、按揭、全款），均作为预收账款，在实际收到的次月按3%预缴增值税。房地产开发企业收到预收款时开具收据。房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付业主的当天，房地产企业于纳税义务发生时间的当月开具增值税专用发票或增值税普通发票，计提增值税。
房地产企业对于无产权的室内车位（人防工程），与业主签订20年期的租赁合同，实际上业主可以无限期使用。请问：房地产企业对于该类车位应按出租还是出售缴纳增值税？
答：按“不动产经营租赁”缴纳增值税。
纳税人出租自建不动产确认计税方法时，关于2016年4月30日前取得不动产的判断标准，应按自建工程的开工日期还是竣工日期？
答：应按《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期作为取得不动产的日期，《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以《建筑工程承包合同》注明的开工日期作为判定标准。
不动产所有人己不存在，例如法院裁定持有不动产的企业注销或是自然人身故等等，在注销或已故前销售不动产（合同已签订，未开具发票），现不动产购买方需办理产权过户申请税务机关代开发票，税务机关是否可为其代开？
答：《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定：根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理；购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
土地为公司所有，地上建筑物以法定代表人个人报建。现法定代表人辞世，其子要继承。但产权局说土地与地上建筑物登记人不同，建议先将地上建筑物售予公司，再一并继承。地上建筑物所有人已故，是否可以按销售处理？该问题如何解决？
答：地上建筑物依法继承，然后个人将建筑物转让或投资给公司，之后个人再继承公司股权。
房地产公司在营改增前出售的房屋，未开具发票未缴纳税款。目前，该房地产公司已注销，能否由购方到税务机关代开发票？是否还有其他解决办法？
答：房地产公司已注销，纳税主体消失。按照国家税务总局2015年67号公告办理过户手续。
镇政府在营改增前出售的土地，没有开具土地出让金财政票据，仅开具收款收据，现在公司为办土地使用权证，拟由政府出具证明，当作由另一家房地产公司出售。请问，如此操作能否代开发票？
答：镇政府的集体用地不能出让，只有国土局才能代表政府出让国有土地使用权。如果镇政府在营改增试点之前，将其拥有的国有土地使用权转让给企业，应缴纳营业税。营改增后可由镇政府向国税机关申请代开增值税普通发票（零税率），不征增值税。
房地产企业通过分立而取得土地，企业仍持有原财政票据，但土地使用权证书名称变更为分立后的企业。此情况下，分立后的房地产企业按一般计税方法计算增值税时，土地出让金能作为抵减销售额？若可以抵减销售额需提供哪些证据？
答：可以按照分立前土地付的土地价款抵减销售额。企业需提供企业分立前后的工商登记证、税务登记证、分立协议、公司章程、分立前取得土地出让金财政票据。
机构投资者A通过股交所平台以1000万元购入银行基础资产（不良贷款），相应取得该基础资产的收益权，每月100万元(即原来贷款人应付给银行的利息)。机构投资者A通过P2P平台向投资者BCDE…发行该基础资产的收益权（即基础资产不良贷款），取得1000万元，但A需要按月支付利息90万元给投资者BCDE，假如约定该产品期限3年，3年后将1000万元归还给投资者BCDE…停止付利息。机构投资者A存在不良贷款利息收入无法收回的风险，但每个月必须要支付给投资者BCDE…90万元。请问：机构投资者A对于上述行为应该如何缴纳增值税和企业所得税？
答：机构投资者A代债务人向银行偿还1000万元，以后机构投资者向债务人收取利息，机构投资者按照贷款服务缴纳增值税。机构投资者以持有的债权及利息作为担保向B、C、D、F等借款并支付利息，B、C、D、F等按照贷款服务缴纳增值税。
A汽车销售公司与太平洋保险公司合作向车主推出购汽车保险返现金促销业活动，A公司负责代理保险业务，例如车主购买5000元的保险，通过pos机刷卡直接将5000元支付给太保公司，同时，A公司需要返还1000元现金返给车主。太保公司支付给A公司代销保险手续费300元，太保公司同时开具5000元的保险发票给车主。如果按照以上业务流程，A公司涉税情况如下：(1)取得300元按纪经代理服务缴纳税款，(2)支付现金1000元给车主需要代扣代缴个人所得税200元。税负较重，请问：如何可以让A公司节税又不增加保险公司负担，同时有又能让车主得到1000元现金？
答：凡在A汽车销售公司购买汽车同时购买太保公司保险的车主，可以享受汽车价格优惠1000元。
纳税人新建、扩建、改建、装饰不动产，超过购置时原值50%，须分两年抵扣。某纳税人有办公楼一栋，原值100万元，2016年10月扩建花费30万元（不含税，税率11%，下同），相关进项不用分期抵扣，2017年10月再次装修，花费30万元，请问纳税人是否需要分两年抵扣？“超过购置原值50%”的计算标准是按单次改建计算还是按多次改建累计计算？
答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）文件规定，“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。”如果是两次装修，因每次装修支出均不足原值的50%，故可以一次性抵扣，但对于连续进行的改扩建应按累计金额计算。若2016年10月-2017年10月属于2017年10月期间的装修，属于一次装修行为分期支付价款，合计改扩建支出60万元，超过50%的比例，需分两年抵扣，具体抵扣计算如下：
（1）2017年10月，再次发生改扩建支出时，本应转出2016年10月已发生的改扩建进项税额的40%，但2017年10月正好是第一次抵扣时间的第13个月，故不需要进项税额转出。
（2）2017年10月发生的30万元改扩建进项税额的1.98万元（30*11%*60%）可于当期抵扣进项税额，剩余1.32万元（30*11%*40%），暂记入“应交税费——待抵扣进项税额”，待2018年10月再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”。
自然人转让取得的土地使用权，能否申请代开增值税专用发票给购买方企业抵扣?
答：《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，“纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票”。目前，自然人转让取得的土地使用权不得申请代开增值税专用发票。
住建局公房管理所按公共租赁住房管理的直管公房，其取得的租赁收入能否免征增值税？
答：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（十六）项规定，2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
符合上述条件的公共租赁住房可免征增值税，反之不得享受免征增值税优惠。
个体户注销，其原登记为个体户名称的土地、房产转至业主个人名下，是否征收增值税？
答：税法所称个人包括个体工商户和个人。个体工商户将房地产变更至业主本人名下，理论上不应作为销售处理，不征增值税。但因缺少非常明确的税法依据，建议书面请示总局答复后执行。