如何吸引人才与产业？产业社区的磁极营造法则

今天，我们很荣幸收到NEXT学院 + 美国建筑师协会（AIA）的邀请，与Perkins+Will, SOM, JWDA等业内同行一起，就“产业地产”这个领域进行了深入的交流。交流非常精彩，FTA第一时间整理了施道红先生的演讲内容，与没有到场的各位进一步交流。

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我今天跟大家分享的主题是产业社区的磁极营造，想象一下：如果产业社区是一块铁的话，我们如何才能把它打造成一个磁铁，吸引人才与产业呢？

01

基于城市群的产业定位

产业社区的核心并不是空间载体，它的核心是产业，产业才是你的产业社区区别于其他任何社区的关键要素。所以对于任何开发/经营方来说，最重要的一点就是产业定位，做什么样的产业？为什么做这个产业？这个产业的前景如何？所有的分析都是基于你对于整体系统趋势的把握。

但这一前期的工作，很多产业社区都忽略了。所以当我们百度“中国新区”的图片时候，看到的是千篇一律的、大尺度的、冰冷的城市景象——

1：同质化严重

2：难以形成产业聚集的生态系统

3：留不住年轻人，逐渐丧失活力、竞争力。

那产业社区如何找到自己的大定位呢？

我们的思路是——基于城市群

未来，城市之间的竞争不再仅仅表现为单个城市的竞争，而是越来越表现为以核心城市为中心的城市群或城市集团的竞争。

举个例子：如果我们来看北京市与日本东京大都市区：

会发现：两个区域的面积相差不多，但北京的总产出只相当于东京的14%，人口密度不及东京的50%，东京圈的人口为4200万，北京城为2700万。

原因到底出在哪里？

其实，东京的都市圈有4200万人，但是核心主城大概也就是1000万人，东京主城周边更多的是经济发达的中小城市。东京旁边的中小城市数量，是北京的很多倍。

如果大城市周边没有众多的中小城市数量，那就说明它存在较为严重的‘一城独大’现象，区域经济优势难以突出，工业企业的发展大都坐落在主城，而主城的成本偏高，结果就是既抬高了地价，造成产业成本的上升，削弱竞争力，同时又加剧了交通拥堵，给人们的生活带来了很多不便，城市的产能效率也难以提高。而如果在特大城市周边进行发展中小城市群，产业能很好地进行迁移，既能减轻特大城区的压力，也让这些企业降低成本，更有竞争力。

而我们中国也意识到了这一点，城市的产业布局逐渐从大城市走向大城市群。

麦肯锡城市群方法将中国城市分为22个城市群，每个城市群围绕1到2个中心城市发展。所有的卫星城距离1个中心城市不超过300公里，并且每个城市群的GDP都超过中国城市总GDP的1%。

这些城市群总面积占全国的25%，集中了全国62%的总人口、80%的经济总量、85%的高等学校在校学生、98%的外资。

所以在确定某个产业社区要引进什么样的产业、发展什么样的产业之前，我们建议要清楚当地城市的定位，有了大城市的定位，才能够去延伸到产业社区的产业定位，做好了产业定位，我们才能做好它的空间定位。这就是定位的三位一体 ⬇️

02

打造产业集聚的磁极

说了产业定位，我们来说一说如何打造产业集聚的磁极。

首先抛出一个观点：

人才吸引人才，产业吸引产业。

由于行业的关系，我接触到很多不同的企业，中型的小型的大型的。所有的企业，在选择企业入驻地的时候会考虑这样一个关键问题：

我入驻的这个地方，是否能给我公司带来业务上的成长？

如果有一个强联系的合作伙伴入驻了某个产业社区，那它的上下游极有可能会过来，因为产业聚集将降低供应成本，提高研发协作能力，并相互协助构建熟练的劳动力等，提供更多就业机会选择，并形成协同增长。很著名的一个例子，就是硅谷，山景城(Mountain View)附近聚集了大大小小的企业，都是与谷歌有强合作联系的大小公司。

如果是一个对于研发人才要求非常高的企业，他可能会选择在研发机构附近去落位，因为这样比较容易接触到业内的人才。比如位于Mission Bay的加州大学旧金山分校，在它的附近有非常多的大大小小的医疗大健康公司，这些公司看重的就是洛杉矶分校能提供的研发资源与人才资源。

当然，企业还会考虑到交通、园区周边的配套、是否有相匹配的生活方式及成本；还会考虑在这里入驻，是否能彰显企业的形象风格，体现企业的价值观与工作方式等等。

但，如果单纯地因为税收优惠、政策补助而入驻的企业，我们看到的“装修指标”表明，这些公司应该不会太留下。所谓装修指标，就是公司在装修上的投入度与认真程度，如果一个企业它花了比较大的代价去做装修，那么他对于这一个地方是有长远的打算的；但单纯靠税收政策而被吸引入住的企业，“随便”装修的居多。

同时，不同区位的产业社区营造产业聚集的磁针的要素也会有一定的差异。

比如：在城市的中心圈层，如果要聚集产业，成功的要素就是：交通、人口流量、文化氛围等。但在周边的卫星城，能影响产业聚集的要素就是：区域交通、产业培育政策环境、生态环境特殊、配套设施等。

举一例子：前几年，我们受凤凰集团的委托，开始做浦西世博会地块的城市更新规划。

在深入项目地进行调查之后，我们发现，2010年世博会期间，这片土地上每天会有100000人，很多人都有排队10小时进一个场馆的回忆。但是在我们去调研的时候，世博区空无一人。

要知道，这块地占据绝好的地理位置，里面的建筑全都是大师操刀，但是，这里没有任何事情在发生，空无一人。

这不禁让我们质疑：城市，真的会让生活更美好么？

或者事情的真相应该是：产业，让城市更精彩。

如果没有产业，人们不在这里“产生价值”，也自然不会定期到这里聚集，自然也不会产生任何定期的消费…… 空无一人的世博园现象背后的原因就是——没有产业。

产业吸引产业，有了产业聚合，形成生态系统，营造社区环境，才能真正激活城市，释放价值。所以，在凤凰汇浦西的规划中，我们特别强调将凤凰集团的产业导入，将生活方式导入，创造出产城人真正的融合的城市魅力区。

03

产业社区的空间营造

有了产业定位，那么承载产业聚集的载体，对留住产业及人才、培育产业有着关键影响。

纽约市在2011年的“可持续发展计划”中指出：

今天人才与资本的流动在城市之间创造了激烈的竞争，我们正在争取最好的想法和最有能力的员工。为了实现强有力的经济增长，我们必须创造一个助力有才华的企业家和企业成长的环境。

太睿智了，试想一下，大疆如果不在深圳，可能成功吗？

我相信不可能！深圳给到大疆发展的养料（完善的产业生态系统）；给到开放度相当高的文化氛围。我前几年去深圳，几位创业的伙伴告诉我，他们感觉到这个城市“爱”他们！这对我震撼太大了，我爱上海，但是上海是否爱我，我不确定。

那到底什么才是一个企业成长的环境呢？我们在大量的设计实践中总结了一套设计原则，今天以浦江智谷为例，跟大家分享几点：

整个浦江智谷由东、中、西3个地块组成，整体规划面积约1100亩。我们做的是二期与三期。

1、基于运营的设计，营造产业生态，

营造产业生态系统中最关键的诱因之一就是：

连接

Connect

我们以人工湖为中心，将建筑单体绕中心湖景布局，并彼此形成围合的空间组团。就这样，错落的建筑构成了新的城市天际线，各组团内部又形成了私密的庭院空间，让企业的员工之间能在“庭院”里不期而遇，通过生态去实现更多连接。

连接的前提是——“看到”与“被看到”，所以我们以“人”的尺度为本，设计了驳岸和林地，形成充满自然野趣的滨水空间，点缀了交流和休憩的开放空间，并结合滨水环境设置了景观游步道，增强了体验感。

哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明：

多样性孕育创新，并能推动市场增长

有研究称：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统，每个物种的数量在互动中达到平衡。

多样性越强，说明系统越强大。

所以，我们在这个产业社区里配备了会议室、展示中心、员工餐厅、健身房、咖啡厅等配套设施，打破了传统园区单一的模式，丰富了8小时之外的生活空间，创造出各种多样化的“场景”，你可以在这里野餐、散步、戏水，进行各种活动，多元性激发了人们的交流创新。

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2、品质是最大的时尚

我们相信，品质才能创造经典，经典既是最大的时尚，也是对地球母亲的一份尊重。有数据显示：

如果我们在建筑上提高40%的品质，将减少地球16%的污染和能源消耗，而由此提升的生活质量，远不止40%。关注品质减少了对地球的负担！

在浦江智谷的外立面上，创造性的使用3D打印石材，使颜色和纹理更自然生动，且降低了建筑能耗；双层中空玻璃在塑造现代气质的同时，兼具了采光、隔音、保温等功效；防腐木格栅构架不仅环保耐用，而且大大增强了形态的表现力。

中庭与空中花园、景观阳台相结合，在保证采光、通风的同时，促使建筑内外空间的融合。中庭空间被水、石、竹等元素妆点，展示了浓郁的中国情节和建筑话语姿态。

园区内采用光伏玻璃、智能照明系统、中水回收系统等措施，能有效改善园区内部小环境，形成了良好的生态节能示范。值得一提的是：园区内建筑全部采用十项节能的技术建造：

1、 外墙外保温系统

2、 地源热泵系统；

3、 太阳能光热利用系统 ；

4、 全新风置换全热回收系统

5、 楼板埋管系统；

6、 外遮阳卷帘系统 ；

7、 LED节能泛光照明系统；

8、 双面LOW-E中空玻璃

9、 屋顶绿化；

10、 雨水收集系统。

这使它获得了德国环境署在海外授予的第一个节能建筑认证。

在这样一个指数时代，每一年都会发生巨变，行业变化太快，公司起落也是平常事，所以现在规划好的产业定位，等3年之后完全做好，市场绝对会完全不一样。产业地产的产品一定需要聪明地快速配合市场，以最小的投入最大程度地试探市场、进而引领市场。

产业社区的打造也需要“精益”，需要最小可行性模型。在不少成功的案例中，我们的策略是在一开始用大约3500平米的面积快速做出示范区，启动招商。

清华校长梅贻琦说：“所谓大学者,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也”，营造产业社区，也不仅仅是华丽的建筑，而是要找准定位，真正要打造可持续的产业生态，让产业吸引产业，人才吸引人才。

希望每一个人都能在合适的工作环境中实现最大的价值！

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