萝卜点评 | 疫情期间新加坡楼市大热，政府或有可能再度出手降温
万事通说
2020年度的新冠疫情直到现在仍然全球持续，幸好疫苗开发成功，成为了危机中的一道曙光。为了应对疫情，新加坡在去年的3月到6月封城，目前还在解封第三阶段。
然而，令人大出意料的是，新加坡楼市在疫情中逆势而上，一扫冠病带来的阴霾，去年底量价齐升。
早报1月15日的新闻报道：
去年12月的新私宅成交量创下八年新高，达1217个单位，环比大涨57.2%。
全年私宅成交量达1万零24个，超过了2019年。
下图是URA发布的最新私宅价格指数。
去年的四个季度出现了连续上涨，第四季度弹跳式上涨。
其实想想也不奇怪。阻断期间，所有人被迫家里蹲了几个月。在住家空间里，大人居家办公，孩子学习玩耍，老人们生活娱乐。
这是前所未有的局面。
一个 ‘令人居住舒适’的住家的重要性，在罕见的疫情期间，意外凸显了出来。大家对‘家’的渴望，明显增强。
市场买气逐渐转热的一大迹象：看新盘的开盘销量。
去年12月推出的悅文荟新盘(Clavon)，开盘当天卖出了70%。
这是很久没出现的局面。
然而，悅文荟楼盘并不是唯一的个例。
疫情在继续，经济不明朗，楼市在热销。
2020年度的楼市数据发布短短几天之后，政府的应对火速出台。
副总理兼财政部长王瑞杰，国家发展部长李智陞，两个部长一起上阵喊话。
这不是一次含蓄的暗示，而是大喇叭式的公众喊新加坡两位部长一起上阵的这次喊话，基本上等于在说：
政府的大招已经准备到位了！
就等合适机会出招了！
有望调高额外买家印花税
外国人身份的买家要当心
市场对政府的态度非常敏感，分析师们迅速预测了很多种政策可能。
我们看一下早报刊登的其中一则预测。
萝卜认为，如果今年的楼市继续火热，而整体经济走势跟不上的话，最有可能在今年实施的，是进一步调高额外买家印花税（ABSD）。
为什么呢。
首先，ABSD的特殊之处，在于它是一种根据不同国籍身份和拥有房产套数，税率不同的灵活税种。
我们看一下目前新加坡住宅的ABSD税率。
新加坡公民和永久居民，目前购买第一套房产的ABSD税率，分别是0%和5%。
为了保持社会稳定，第一套房产的ABSD税率基本不可能变。
有可能调高的，一个是本地居民二套房的ABSD税率。还有一个可能，是外国身份买家的ABSD税率。
新加坡公民二套房税率12%，三套以上税率15%。永久居民二套房以上的税率一律15%。外国买家的ABSD税率一律20%。这些税率都有可能上调。
新加坡政府向来喜欢和香港的房产政策做横向比较。
目前香港政府针对非本地人的住宅房产税率高达30%。新加坡的住宅房产税率，有可能往30%这个最高额度靠拢。特别是外国人身份的买家，当心中招。
买家印花税也或上调
精准狙击公寓市场
除了额外买家印花税（ABSD），买家印花税（BSD）也有可能上调。
买家印花税（BSD）是针对所有买家，所有房产类别的税种。如果说ABSD的灵活性太强，属于看人下菜的话；BSD的征收，则是无差别攻击。
BSD是渐进式税率，最近一次的税率调整，在2018年。具体征收税率看下图：
100万新币，是组屋市场和公寓市场的分水岭。
组屋基本不会超过100万新币。
公寓除非是一室一厅小户型，基本不会少过100万新币。
如果政府把100万新币以上的BSD额度进一步上调，就能精准狙击公寓市场。
至于会影响到组屋的BSD税率部分，个人感觉不大可能变化，因为新加坡80%的居民住在组屋里，牵一发动全身，影响盘太大了。
政策态度偏向保守
选择最适合的房产很重要
入行这么多年，观测了这么多次的政策变动，有一点挺有意思的。
新加坡政府对于全新政策的出台，态度向来趋于保守。
如果某个政策是第一次推出，没有历史数据可以参考，政策一定偏向谨慎，保证步子不会迈得太大。
如果某个政策以前推出过，并且市场证明有效，下一次就很容易一改再改，不停地扩大/缩小范围，上调/减少税率。
我们举个例子，卖家印花税（SSD）。
SSD第一次出台于2010年，目的在于遏制楼花倒卖。
第一次推出时的SSD税率还不到3%，征收年限也只针对一年内买卖同一个单位。
后来SSD被证实有效地遏制了楼花转手现象，连续调整过多次，SSD最高税率到达过16%，目前又下调为0%-12%。征收年限调整到三年。
这种谨慎调整楼市政策的做法，非常的新加坡。
在目前这个全球经济和局面都很不稳定的时候，个人预测政府不会采用太激进的手段，比如说‘资本利得税’这种前所未有的税种，出台的可能性很低。
政府很有可能做的，是在已推出的房产政策里选择一个或多个，调整税率，利用经济杠杆调节火热的房产市场。
而房产市场里的买家和卖家能做的，就是根据现有的可能性，做出最有利的房产决定。
感谢阅读本期的萝卜点评，我们下期见。
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