给你一份谁都看得懂的日本房产基础常识图解，让骗子们见鬼去吧

人有一颗渴望归属的心，奔波忙碌了一天，远远望见万家灯火中，属于自己的那束光亮。那一刻涌上心头的温暖，便是对在异国他乡努力打拼的你，最贴心的回报。

无论漂在北京，还是漂在东京，一个地方呆得再久，也不禁“人在异乡为异客”。只有当买了一间自己的房以后，才能体会到先前未曾感受过的安定，哪怕你只是浮萍，从没想过在此扎根。

如今，生活工作在日本的华人朋友成为日本买房阶层的新生力量。随之也涌现出一大批鱼目混杂的华人房屋中介，比他们更老奸巨猾的自然是日本人中介。做买卖的，利欲熏心不是一个不可被原谅的行为，但你要对不动产的一些基本常识没了解透彻的话，就等于把自己给作成菜板子上的一条鱼，任人宰割。

“这里是东京”公众号的首发内容，选择普及不动产基础常识，仅凭一颗正义感尚未泯灭的诚心，尽力提供专业且通俗易懂的讲解。让那些骗子们都见鬼去吧！

并且，你大可放心。

这里没有卖房广告。

这里不会跟你套了几番近乎，最后仍是个卖房的。

本公众号就这么邪乎。

房子，也许是一个人，这一辈子，最贵的一次购物。通过事前了解一些不动产基础常识，保护自己避免遭受不必要的经济损失，你也是个一念之间盈亏N万的人了。

从有买房意识起，就会有两个单词以极高的频率出现在你的耳边和视线里：建ぺい率、容積率。

不管是一户建，还是公寓楼，要在土地上建造，自然不能随便乱来。得根据土地其自身的各类属性，来决定究竟盖多高多大。建ぺい率和容積率堪称土地属性里，基本中的基本，但它俩到底是什么意思？

本号一时兴起，手绘简易图解，能看明白一个哥儿们是一个。

建ぺい率：一块土地上盖房子，房子占地面积与土地总面积的比率。

如左图：假如一块建ぺい率为50%的土地。

你买了一块100平米的地，但不能随心所欲的盖一间100平米的平房，方便又省事。这块地的建ぺい率，决定了你的房子占在土地上的面积部分不能超过50平米，即左图中的咖啡色部分。这50%是上限，小于50平米没问题。

以此类推：一块100平米的地，建ぺい率50%的，盖的房子的占地面积不能超过50平米；建ぺい率70%的，不能超过70平米；建ぺい率40%的，不能超过40平米。

容積率：一栋房子的全部建筑面积，与土地总面积的比率。

如右图：假如一块容積率为100%的土地。

土地面积100平米，这栋房子的建筑面积，最多可盖成100平米。建筑面积，即右图中一楼二楼加起来，两块咖啡色部分的总和。楼上楼下的建筑面积不用刚好一样大小，楼上宽敞了楼下就窄小些，只要总共的建筑面积不超出上限即可。

以此类推：一块100平米的地，容積率100%的，盖的房子的总建筑面积不能超过100平米；容積率150%的，不能超过150平米；容積率200%的，不能超过200平米。

看到这儿，咱们还应该恍然大悟一点：跟空间要面积。

一块100平米的地，建ぺい率50%，一楼面积不能超过50平米，这也太小了！幸好它的容積率100%，那就盖两层，实现100平米建筑面积的宽敞居住模式。

建ぺい率并非死板不变的。若符合缓和条件的要求，就会嗖嗖嗖的往上增大。

如图所示：甲乙两块地，都位于防火地域范围，建ぺい率都是70%，可经过了不同加算，结果发生了大变样。

两大条件：

① 防火地域内，盖耐火建筑物，建ぺい率＋10%

② 特定行政厅指定的角度，建ぺい率＋10%

甲，不仅防火地域内，盖的是耐火建筑物（比如钢筋水泥的），还是块儿角地，于是它的建ぺい率70%＋10%＋10%＝90%

乙，只符合防火地域内，盖耐火建筑物这一条，所以只能＋10%，变成70%＋10%＝80%

建ぺい率，还有各种骨感的现实，等着你思量。

左图：越是繁华都市圈，房屋密集度越高。再无奈，你和邻居家房子也得保持1米距离。

即使土地所有权是你自己的，也没违反建ぺい率和容積率规定，但你仍不能随意盖房子。如左图所示，你的房子得离边界线至少0.5米以上（邻居也是0.5以上）确保与邻居房子之间保持1米距离。如不巧两侧都有这样的邻居，那么你盖房子时，两侧都得空出来0.5米的间距。

右图：セットバック。

现行的建筑基准法规定：邻接道路宽必须4米以上宽。然而这套法是1950年开始实行的，在此之前道路没有4米宽，路的两侧又都已经盖了房子，总不能因为法律改了，就得把好好的房子给拆了。由此，便出现了这样的怪现象：虽然建筑基准法规定邻接道路必须4米以上宽，可不少区域道路狭窄，比如只有3米宽，也不算犯法。

房子终有一天会老朽，等到拆掉时，它就得接受迟来的法律规定：往后退，让地，道路保证4米以上宽。

如图中所示：3米宽的道路，与4米标准相差1米，两侧各自承担0.5米。一块8米×9米＝72平米的地，往后退0.5米，（8米-0.5米）×9米＝67.5米。

セットバック＝72平米-67.5平米＝4.5平米。这意味着在买房时，你很可能疏忽掉“往后退，让地给马路”这么一说，自己给自己造成不必要的困扰。

和建ぺい率一样，容積率也需面对是否需要再扒一层皮的考验。

如图所示：一块指定容積率为300%的地（莫惊，在城里，这样的地，很多），前面是一条6米宽的道路。

你要以为哪怕土地面积不大，50平米了吧，可容積率高，300%能盖建筑面积150平米的房，那就图样图森破了。

它前面道路宽6米，不是12米以上宽的大道，就得重新计算容積率，选更小的执行。

重新计算的方式：

①  住居系用途的土地的话

12米以下道路宽度×4/10×100%（4/10是法律规定的系数）

按图例的6米宽道路来计算：6米×4/10×100%＝240%

240%＜300%，按这么算，这块地的容積率必须选择更小值的240%！

是的，你的建筑面积：土地50平米×容積率300%＝150平米 的美梦破灭，现在最多只能：土地50平米×容積率240%＝120平米。

②  住居系用途以外的土地的话

12米以下道路宽度×6/10×100% （6/10是法律规定的系数）

按图例的6米宽道路来计算：6米×6/10×100%＝360%

300%＜360%，然并卵，你的容積率只能选择更小值的300%，与360%以及建筑面积：土地50平米×容積率360%＝180平米的华丽变身无缘。

假如家门前的道路没达到12米宽，可不远处的大马路15米以上宽，那么恭喜你，有一个放宽制度可利用。

本来，土地前面这条道没达到12米宽（图中例子为6米宽），在重新计算容積率时，得6米×4/10，或6米×6/10。

但距离70米范围内，还有条15米以上宽（图中例子为20米宽）的大道，那么在重新计算容積率时，可以加一个α，变成（６米＋α）×4/10，或（６米＋α）×6/10。

多加的α，如何计算，稍微复杂了些。

    （12米－前面道路实宽）×（70米－实距）

α＝--------------------------------------

                   70米

    按图中例子来演算

     （12米－实宽6米）×（70米－实距63米）

α＝--------------------------------------

                   70米

α＝0.6米

如此一来，上一张图的说明就再度发生变化！

住居系用途的土地的话

错误：道路宽度6米×4/10×100%＝240%

正确：（6米＋0.6米）×4/10×100%＝264%

264%＜300%，现在这块地的容積率变成264%了！

而你房子的建筑面积上限，从150平米→120平米→132平米，心情有没恢复些(◕ฺ‿◕ฺ✿ฺ)

住居系用途以外的土地的话

错误：道路宽度6米×6/10×100%＝360%

正确：（6米＋0.6米）×6/10×100%＝396%

300%＜396%，反正只能选择更小值的300%，宽松的意义不大哈。

咦？说好的通俗易懂，貌似写下来，还是微生硬冰冷。

别怕看不进去，那多半是因为还没到要你签字交钱买房的时刻。

那一刻真来了，一想到万一被蒙被坑就得背负30年，那心情之下再读本号的手绘图解，必觉茫茫人海相见恨晚。

如果就是没看懂

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12月23日，老编南木香，也就是这会儿正劈哩叭啦打字，常被批评语气太冲的我，将在东京新宿御园某处首次举办小规模“日本买房基础知识扫盲”座谈会。都是入门级小知识，只为大家瞪亮眼睛好防身。毕竟动辄两三千，四五千万的购物不是开玩笑，现如今骗子太多，傻子都不够了……虽然我也证明不了我不是骗子嘿。

因不牵扯商业目的，也无任何房产中介在背后赞助，所有参加者非但没有纪念品礼金券，还得支付2000日元费用。望理解。

报名请通过留消息方式，谢谢。

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转载约稿请洽作者，「这里是东京」でした。

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