500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂，怎么看待这种现象？

近日，《第一财经》一篇名为《500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂》的文章引起很大反响。一度登上各平台的话题榜。

简单说，就是中介机构“仲量联行”向文中的刘刚（化名）推销了日本“丰臣商事株式会社”开发的“TOYOTOMI难波（日本桥）”住宅项目。

刘刚花500多万元购入其中3套房屋。丰臣公司承诺在交房后承租，用于运营民宿，业主则可获取6%的年化收益。

在日本网上只找到“TOYOTOMI STAY Premium難波日本橋”。

比较典型的小面积出租屋，每月租金设置在6.55~6.6万日元水平线上。

不过，就目前来看，整栋楼的出租率过低（总共36户）。各租赁平台显示，在多个楼层均有空屋承租。

刘刚与丰臣公司之间是包含租赁权的交易。2021年，交房后的第一、第二季度，刘刚收到收益金，但那之后就开始出现异常。

到了2021年10月，丰臣公司给刘刚发邮件称：疫情导致公司受压，现有租金短缺，故延迟支付第三季度租金。希望业主们多给些时间，让公司努力解决当前困难。

▲另一名业主签订的购买合意书

但更让人不安的是，刘刚他们所购买的房屋因涉及丰臣公司的其它债权诉讼案，2021年12月20日，房屋所有权被东京裁判所临时冻结了。

挖下去，购房者们的房子还被丰臣公司以债务人身份抵押给其它公司。既有日本国内的抵押权人，还有海外的（香港）。

事情到这里，刘刚他们花钱买的房子不仅可能无法如期过户，还可能面临投下去的钱都打了水漂的窘境。

当初冲着所谓的便利服务，业主们的买房钱打到丰臣公司老板西园寺优真（原中文名：马继业）在国内开设的个人账户上。

在该公司相关的中文网站上，宣传手法确实弥漫着一股“熟悉”的味道。

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▲丰臣公司关联网站画面

事情发生了，刘刚们希望警方介入。

不过说实话，太难了。

甲乙双方，一方在日本一方在中国，准备咋弄？且不说跨国打官司的难度，需要投入的精力和财力，日本国内常见的集体诉讼，这500多名国内业主能团结起来吗？

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这个话题一时间上到了知乎热榜。

尽管幸灾乐祸的观点不少，但希望我这个回答能警醒到其他傻白甜们。

※知乎回答请点击左下“阅读原文”

带租赁权的投资房，日本这几年出的事儿已经够大了。出事的公司，哪一家都比丰臣公司大牌得多。进行大额投资前，哪怕看不懂专业术语，了解了解惊天八卦也好呀。

2018年1月，日本最大share house公司Smart Days破产危机。

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涉及700多名投资者，投资总额达1000亿日元。

公司在日本，投资者也在日本，容易闹，Smart Days不得不露面召开说明会。可开了会又怎样，说明会上都是废话：以后争取如何如何，大家一起努力加油，诸如此类。

只要没到最后一刻，公司老板就不会向投资者们说实话，一如既往灌一些“努力加油”的老鸡汤。

2018年5月15日，东京地方裁判所判定Smart Days开始破产手续。

2018年5月，以短期租赁房屋业务著称的leopalace21公司，涉嫌违反建筑标准法。自1996年起的20年间，其建造的投资租赁房中，存在因墙壁部分短缺，造成不封顶的问题房。

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投资者们以为能从此稳妥房租收益的投资公寓，成了不能住人的违法建筑。

这事比Smart Days更轰动，因为leopalace21在日本的知名度相当于“无人不知”。

问题房被全面检查，直至2020年3月才全部结束。这期间，leopalace21业绩严重恶化，关闭营销点、切割业务、更换社长。本来可以迎来新的开始，不料新冠疫情来了。

leopalace21深陷债务，2021年6月29日被东京证券列入“股市退市整理期”。

但凡要在日本签订“包含租赁权”的购房合同，只稍稍关注一下这类重大社会事件，心里就该警铃大响。

●这些被引爆的大问题发生在刘刚们买房之前，疫情之前。本来完全有时间参考。

●疫情开始后，面向民宿、留学生公寓的出租屋面临游客和留学生进不来的“无米之炊”。这本来也是完全有时间让刘刚们考虑到的重大风险。

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带租赁权的房子，代管公司如何挣钱？

①卖房子给投资者时，挣一笔中介费及其它名目费。

②房子本身就是代管公司（或其母公司）建造销售的，除了中介及其它名目费，还要在土地、建筑物、人工等项目上挣钱。

以上还是下手轻的，毕竟只是一次性。

以下才是最美味的长期吸血，吸投资者，也就是房东（业主）的血。

③房间内的日常修理项目。

比如煤气炉故障、空调故障等等，1万日元可以搞定的，开价3万5万或更高。

一个朋友遇到的真实麻烦。人在国内，收到代管公司帐单：换一个可视对讲门铃，单价5万日元。

简直开玩笑，夏普松下牌子的，1万日元就挺不错了。再细问问，不仅每次有各种名目的高收费，服务费还得另外再加算。

谁经得住隔三差五的宰客，挣的那点毛利还不够代管公司吸血。这么搞下去，等于自己赔本养代管公司。

④更换租客时的清洁消毒等费用。

⑤房屋空置期间的招租广告费用。

很多代理合约规定，广告招租定了由代管公司承办，房东方就不能办。

⑥操作房租定价。

房租调高还是调低，代管公司有弹性决定的权力。仔细看合同，这些差不多是这类公司的基本条款。

投资客只知道，固定收益6%，却不知东扣西扣，实际到手才多少。

只知道代管公司的代管费不过房租收入的5%（较普遍的行情），却不知你的每月房租金额怎么定，由不得你。

▲丰臣公司关联网站画面

举个例子，同地段同面积几乎同条件的出租屋，正常租金每月5万日元，你的代管公司开4万8000日元的价。以低价竞争来租客，兑现代管公司的“入住率”承诺，但房租收入损失在你头上。

⑦两头宰。

知乎这位网友说得很清楚。如何用低价房租吸引租客。

想投资，哪怕不懂专业知识，也要懂人性。

每当听到诱人发财好事时，就想想：一头羊（房子）身上薅得出这么多羊毛（利润）？利润给我了，那对方靠什么赚钱？莫非我才是那头羊？

任何一段商业关系里，“心肠好，和你投缘，所以只告诉你有这好事”的童话不存在。

这里是日本，老牌资本主义了！

醒醒！

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