数据看民宿，我是悲观的
比起旅馆和酒店的标准化服务，民宿主人更多的是让客人体验当地的风土人情和文化，提供的住宿和餐食服务没有专业的标准。民宿旅游吸引着越来越多的游客。
经过十余年的快速发展，各地民宿各有千秋。莫干山的民宿低调而奢华，丽江民宿兼备异域风情与古朴，江南古镇在嘈杂的现代都市里寻回一份宁静，厦门的民宿则显得“现代和时尚”，万国建筑群中打造一片小清新的天地，共享一份小资的情调。
在游客的眼里，这些都是情怀。在建筑师眼里，这里都是理想。
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民宿价格普遍偏低
经过几年发展，我国民宿已达到42000多家，主要分布在风景名胜或经济发达的城市周边。而接近一半的民宿价格在100-200元之间。另外22%价格在200-300元之间。
相比之下，日本的民宿价格要比国内高很多，当然，你可以说日本的消费水平更高，但是，我们看待价格高不高的时候，都是与成本去衡量的，在大的成本构成上面，我们需要的考虑只是，日本的租金是不是比国内民宿村更高？装修成本是不是更高？显然不是的。
第一，虽然日本越来越多的人通过租房从事民宿的经营，但从大部分的日本民宿来看，它起来源自家农宅提供闲置的房屋给客人，也发展于此。
第二，在装修上，日本的民宿大部分还是以普通居家装修为特色。甚至是原有住宅的装修，因为做民宿而增加的额外成本是有限的。
在民宿同样发达的台湾，民宿价格也远高于国内平均水平。根据台湾交通部观光局的统计数据显示，各地的平均民宿价格在2000-3700台币不等（410-760人民币）。根据大鱼用户调查显示，250-1000 元 / 晚是多数境外游用户能接受的范围,其中 250-500 元 / 晚的最多,占47.31%，500 元-1000 元的占 1/4。
有这样一份调查数据或可以说明国内民宿的需求状况，木鸟短租发布的“2016年第一季度消费群体分析数据”显示，在使用其平台预订民宿的用户中，48%的人为月收入低于2500元的90后，同时，42%的用户收入在9000~16000元，剩余10%为中间收入群体。民宿的使用者主要集中在高收入和低收入水平的人群，这决定了民宿的需求结构就是如此，低端+高端。
这大概也能说明莫干山奢华民宿村的成功，以及在同一城市中，价格更有优势的曾厝垵入住率要好于鼓浪屿的原因吧。
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租金飞涨，几乎是所有民宿经营者都要面对的问题
而与低房价不匹配的是，租金的飙升，往往让民宿主“无能为力”。以住宿房价较低的曾厝垵为例，目前大部分的租金是2-3万元。我们以平均7间房计算，那么平均到每天每间房的租金成本高达143元，这还是100%入住率的状态，如果按70%的入住率，则每天每间房的成本在200元。这与当地的住宿价格（约50%在100-200元）是无法匹配的。除此之外，当地的鼓浪屿的租金成本，早已超过这个水平。
类似的案例，从赶集网搜索的转让信息显示，鼓浪屿上一家家庭旅馆租金低的在3.5元/m2.天，高的达7元，甚至更高。如果租金高达7元，一个300平米的民宅月租金将要6.3万。客房如果建到15间（已经非常小），光租金成本每间房每天将达140元，而通常300平米的民宅只能建到7间左右，租金成本为每间每天300元。
而从网上搜到的丽江房屋租金更是离谱，2006年4万多的房租，到2012年涨到10万。甚至有的房子炒到几十万一年。
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装修、运营成本高，民宿难以复制和规模化
1. 装修成本高。装修成本是最难以估算的数字，动辄上百万，两百万都是常事。以一个300平米的房屋，5000元/平米的装修成本，则投入需要150万。同时，小规模酒店的公共设施部分摊销面积（比例）较大，比如300平米的房屋，建有15个房间已经不错了，每个房间的装修成本大约在10万，这在民宿中属于低标准了。大部分的民宿已经达到了25-30万元/间的水平。这和中端酒店的12-15万/间的装修相比，性价比略低。
2. 民宿单体规模小，运行成本高。物料、人工、市场营销推广都没有规模效应。有数据显示，目前民宿的营销主要依赖于OTA平台，数据显示，大部分民宿对于OTA平台的依赖甚至达到了8,9成。团购网站的提成大约在3%，OTA平台佣金提成有些高达15%，200元房费将有6-30元要付给平台。目前不少酒店开发直销渠道，预计未来有所转变，但OTA的引流仍然是主力。
3. 除以运营成本较高之外，这些以老板娘经济为特色的民宿，在复制上显得尤为困难。一方面，在本地的复制，大多以入住率的下滑收场。而异地的复制，又受到管理半径的限制，难成完成。老板娘经济是以其自身的人格魅力、知识阅历和修养、以及贴心的客户服务为特色，这些都是在扩张的过程中，新来的“服务员”难以复制的。
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入住率难保障，周末/平日、季节性波动大
和酒店中商旅、旅游客源相当的状况不同，民宿的客源基本都是观光旅游的客人，因此，周末和节假日入住率高，平日周一到周五入住率一半都达不到。同时也受季节性影响，夏季多，冬季少。平均下来，大部分民宿的全年入住率达不到50%。有调查数据显示，我国民宿的平均入住率仅30%。
以经营状况已非常好地区为例：莫干山民宿，夏季尚可，冬季的入住率也只能达到50%。西湖周边民宿的平均入住率在7成左右。
以下图台湾的民宿每月客流量来看，可以很清晰地看到周期性波动，高峰大约是淡季的2倍客流量。
其次是，入住率的波动过大，也带来了管理成本的提高或平时服务标准的下降。
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收入结构单一，住宿几乎是唯一来源
对于酒店中餐饮收入和住宿收入平分秋分的收入结构而言，民宿的收入结构就显略单一了。
再看日本民宿，日本的游客是以境外游客为主，所以一泊二食是比较受欢迎的。但国内的民宿，往往是不提供午餐和晚餐的。甚至很多早餐也不提供。游客以国内居民为主，同时，民宿主并非当地人的局面使得餐食难以满足游客需求。只有农家乐类型的民宿，餐饮收入要高一些。大部分国内民宿，住宿几乎成了唯一的收入来源。
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租金/房屋业主契约精神的问题
由于我国土地性质的特殊性，民宿村占地大多为农村集体用地，不可以进行买卖交易，民宿经营者只能以租约的方式将民宅或土地租用。
本来，这也没什么问题，租约达成，原本无人问津的农宅在民宿开发后可以以上万，几万的价格/年出租出去。以莫干山为例，经营者一般签约30年，价格在100万左右，一次付清。但近年，各地如丽江、莫干山、鼓浪屿等农民违约涨租，甚至扰乱民宿的正常经营等各种民事纠结的新闻不断。在农宅所有者契约精神不佳的背景下，以及当地村委、政府模糊的态度，民宿经营者需要有足够的心理准备应对。
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办证难（细则难以制定、难以实施）；大部分民宿主处于违规经营的尴尬境地
国外民宿发展时间已久，相关的法令法规及管理制度也已相当完善。如英国民宿的分级制度为登记、一冠、二冠、三冠四个等级；日本民宿必须经过政府审批，获取许可经营证才准许开设。作为中国最早发展民宿并取得一定成绩的地区——台湾，在2001年也颁布了《民宿管理办法》，确定了民宿的合法地位。
目前，国内各地民宿规范出台的，只有少数地区：
浙江莫干山：国内第一部县级“民宿”地方标准 ——《德清县乡村民宿服务质量等级划分与评定》
上海崇明：有的区县出台了暂行管理办法，比如崇明推行《“崇明农家”管理办法（暂行）》，对“农家乐”的开办条件、审批程序、经营范围、奖惩处罚以及消防管理、治安防范等作出系统规定，使其具有合法经营的参照规范。
杭州：杭州民宿主要区域包括四眼井区域、白乐桥区域、满觉陇区域、青芝坞和河坊街区域。杭州市先后出台了《关于加快培育发展农村现代民宿业的实施意见》和《关于进一步优化服务促进农村民宿产业规范发展的指导意见》，对农村民宿的开业条件及办证程序等作了具体说明和规范。根据规定，在杭州开民宿必须符合七大条件，包括经营用房、消防安全、治安安全、卫生安全、环境保护、食品安全和规范管理。
厦门鼓浪屿：2008年12月，厦门市委、市政府出台有关鼓浪屿家庭旅馆行业发展的政策，并出台《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》予以规范。该扶持政策的出台使鼓浪屿家庭旅馆行业迎来了迅猛发展的阶段。2008年6月，鼓浪屿家庭旅馆数量仅12家，2011年，证照齐全的家庭旅馆数量增至126家。后由于申遗，当地的民宿经
营证件的申请暂停。
国内大量的民宿没有按规定取得卫生、消防、食品安全等全面的许可证和营业执照，属于无证经营，一方面，民宿主由于申请过程繁复，达不到要求而未完成申请直接开业经营；另一方面，在政策制定上也需要与时俱进，考虑民宿的实际情况适当调整，如果只是把民宿规范简单地与酒店等同也不现实。
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对于古建筑的破坏、违规搭建带来安全隐患、各方矛盾尖锐化
随着民宿的快速发展，很多创业者盲目开发，出现了很多问题，引来消费纷争不断，民宿主与游客、民宿主与居民、游客与居民之间的矛盾尖锐化：
历史建筑破坏及安全隐患：家庭旅馆的建设严重破坏了历史风貌建筑甚至危及房屋建筑安全。以鼓浪屿为例，民宿的盲目开发对其万国建筑群的破坏极大，并对申遗产生影响。
建筑内设施违规改造：有的在不符合条件的居民楼里违规改造设置，严重影响居民日常生活，民宿主与居民的矛盾尖锐化。
违规搭建带来配套设施压力：随意的违章搭盖附属物，且大量未经审批的重复建设则导致民宿市场恶性竞争，同时也带来了高峰期供水、供电瓶颈给驻岛居民、商家、游客造成很大的困扰。
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竞品分析：中国酒店的入住率偏低，是民宿永远过不去的梗
从国外民宿的发展来看，民宿的起源都是在酒店已经不能满足人们入住需求的背景下（高入住率）发展起来的。而目前，我国的酒店入住率整体并不高的背景下，民宿的需求是难以保证的。
以日本6.70年代为例，当时国内的休闲度假游兴起，而酒店并不能满足人们对住宿的需求，民宿应声而起。近年来，同时如此，随着外国游客的增加，日本的民宿市场再次火爆起来。在旅游热门的地区，东京，大阪，京都等，酒店的入住率均高达85%至90%以上，几乎都是满房状态，因为民宿的发展显得顺理成章。
换个角度讲，如果仅仅是由于国内民众由观光游（以酒店需求为主）向休闲度假游方向的转变（可能倾向于更有当地特色的民宿），那么民宿就会取代酒店，成为主流吗？
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与精品酒店相比，民宿的优势在哪里
或许就是以上的种种不足，才成就了民宿的特点，也是人们选择它的原因，体验最具当地特色风土人情，得到人性化、非标准化的服务，并且，还价格便宜。民宿的优势其实是明显的。那么这个小标题想说什么呢？
笔者只是偏向于认为，民宿是一种选择，而不是“标配”。
当酒店同样出现的民宿村的时候，它标准化的服务，统一的布草配置，合格的卫生、消防规范，对于游客来说，可能没有意外惊喜，但也是比较保险的选项。甚至，当精品酒店的产业资本开始进入民宿时，它一点都不缺情怀和特色，那么，单体民宿，优势何在？
这里，我们无需过多讨论民宿得到的服务、体验好，还是酒店好，还是精品酒店好，但无疑，当这些都出现的时候，游客的选择会是多样化的。
1.有时候我会这样想，假如西塘、周庄、包括湖南的凤凰，这些民宿集中的地方没有地形限制（河道两边窄小），能有莫干山、洱海这些给建筑大幅空间的地方，那么住宿格局还会是这样的吗？退一步，即使地形限制如此，乌镇，在产业资本进入后，酒店化的民宿占据了主要地位。
2.花间堂，已算是精品酒店的一种，目前覆盖了丽江、西塘等的全国各地17家连锁店铺，从建筑的选择，到设计，到配置配置，到产品，再到服务，它所能提供的，已经不是一个单体的民宿（哪怕是它自己，第一家花在丽江的花间堂客栈）所能比的。
（图：花间堂问云山庄：木府花园的极致享受）
3.再看莫干山，山间无数优秀的民宿，称为酒店似乎更为合适。
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不忘初心，方得始终
日本民宿：始于六七年代酒店供给不足，居家式的食宿，给主人带来额外收入。而近年日本民宿的火爆，仍然基于了酒店的高入住率，民宿的价格优势，以及居家式的食宿体验。高档的，往往是精品酒店的方向发展。
笔者认为，高端路线，那属于精品酒店的范畴。大部分的民宿，应当是以提供多余的住宿空间，以合理（较低）的价格，较低的成本，给予游客充满人情味的服务，完成闲置农舍资源与旅客需求的一次调剂与匹配，是一种“分享经济”。就像UBER的出现，是以提高社会车辆利用率的角度重新进行资源整合而得到了市场的快速接受与传播。
一次民宿的招商会上，负责人说，希望投资者来自上海、北京，将这些城市先进的理念带到当地。这话是对的，也不对。如果没有宜人的风景，没有历史文化沉淀，吸引人才的文创氛围，仅靠精品民宿的装点，足以勾画成一道亮丽的风景线吗？
现代都市人的情怀，不该是民宿的主流目的，忠于那块土地的初心，才是意义所在吧。
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