未来科技赚钱，金融分钱，房产存钱
房地产税会怎样收，一直是中国人普遍关注的重大民生问题。
相当一批人期待，房地产税出台之后可以有效抑制房价上涨，甚至可以让房价下跌，以获得“上车”的机会。
本文要告诉大家的是：税收和利率一样，都是调控楼市的有效手段。只要力度够狠，没有打不下来的房价。事实上，在房地产税之外，政府手里目前就握有三件核武器，只要稍微发力，就可以击溃楼市。
哪三件核武器？土地增值税、房产税和个人收入所得税！
土地增值税是1993年11月诞生的，当时国务院常务会议通过并出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日开始执行，随后又公布了“实施细则”。根据“实施细则”：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
1、增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
所谓“扣除项目金额”，是指你买房时支付的成本以及装修等成本。比如你持有的一套房子，买时候的价格是100万，还有装修等可以扣除的成本50万。则总的“扣除项目金额”为150万。15年过去了，你需要卖这套房子，这时候市场价是1000万元，官方的计税评估价是800万（官方计税价有优惠），则这套房子的增值额是650万元。
（800－150）÷150＝433%＞200%。
如果国家不免除个人买卖住宅的“土地增值税”，则你需要按照60%的税率，顶格缴纳土地增值税：
土地增值税税额=增值额（650万）×60%－扣除项目金额（150万）×35%
则需要缴纳337.5万元的土地增值税。
好了，我现在问你一个问题：如果你100万买的房子，持有15年，卖的时候名义上可以卖1000万元，但仅仅一项土地增值税就要收你337.5万元，你觉得投资房产或者炒房子还有意义吗？
所以，政府手里持有的第一颗原子弹，就是“土地增值税”。
政府为什么在1993年的时候出台这样严厉的“土地增值税”？因为当时在海南、广西北海、广东惠州等地出现了严重的房地产泡沫，并伴有全国性通货膨胀。而那时房改尚未推出，土地财政尚未形成。所以国家出手很重，房地产好像是别人家的孩子。
后来，政府多次出台文件，对个人住房转让中的“土地增值税”进行豁免，最终个人买卖二手房中的“土地增值税”完全免除，只保留了“增值税”。注意，“土地增值税”和“营改增”之后的二手房交易“增值税”是两个概念。个人目前只有在买卖商铺、写字楼、商务公寓的时候，才会遇到同时缴纳“增值税”和“土地增值税”同时缴纳的情况。
个人买卖“商办物业”（商铺、写字楼、商务公寓）的时候，“土地增值税”未被豁免，但事实上也采取了变通的方式，并没有真正征收60%、50%、40%之类的惩罚性税率。
变通的方式是：采用核定征收的方式，给予税收优惠。
比如居住型商务公寓，深圳的政策是“计税评估价”的5%（写字楼和商铺是10%）；
绍兴的政策是“计税评估价”的2.5%（包括商铺、写字楼、商务公寓）。
对于企业持有的房屋，土地增值税的减免不多。这也是为什么中国的开发商基本上都走“快速开发、快速销售”的模式。因为假如一个开发商建成几百套住宅，自己捂盘几年，是可以被征收巨额“土地增值税”的。当然，最终收不收，仍然是地方政府说了算。
好了，再看看政府手里的第二颗原子弹：房产税。
“中华人民共和国房产税暂行条例”是国务院1986年公布的，只不过这个条例在公布的时候，就明确规定“个人所有非营业用的房产”免征房产税。所以很多人不知道还有这个税种。这个税的征收方式是：
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
也就是说，如果国家宣布住宅不继续免征“房产税”，而且不按照租金收入交税，而是按照房产余值交税。那么，房产税就将露出尖牙利齿，成为一枚威胁市场的“核武器”！
比如：一套1000万刚刚买下的房子（不动产证上登记价为1000万），假设按照减除30%来计税，那么每年要缴纳房产税是：1000×0.7×1.2%＝8.4万元。
如果“房产税”全面开征，给房屋持有人增加的“持有成本”无疑是巨大的。事实上，不仅个人持有的“非营业用房产”没有征收房产税，商铺、写字楼和商务公寓也没有征收，只有公司、单位持有的房产征收了房产税，但可以在缴纳企业所得税之前抵扣。
中国目前正在酝酿的是“房地产税”，比1986年开征的“房产税”多了一个“地”字，征收的基数也将从原值（减让10%到30%）变成“评估值”。这样可以堵塞漏洞。
再看看政府手里的第三颗原子弹，这就是房地产交易中的“个人收入所得税”。
房地产交易中，个人所得税的税率应该是20%。但实际操作中，往往会有减免。比如居民出售唯一住房，就可以免税。如果非唯一，也往往可以按照“政府计税评估价”的1%或者1.5%来缴纳。
也就是说，一套100万买来的房子，假设可免税扣除额是50万，交易的时候市场价是1000万，政府计税评估价是800万，按照20%计算个税就是130万。但按照1.5%的税率核定征收，则只有12万元！
下面我们计算一下，假如政府严格向个人买卖住宅征收“土地增值税”、“个人所得税”和“房产税”，将产生什么效果。
假设一个人在15年前，以100万元购买了一套住宅，其中产生了装修等“可扣除费用”50万元。现在，他以1000万元的价格卖出这套住宅。网签价格、政府计税价格都是800万，那么他过去这些年的持有成本、以及此次转让税费应该是（不计最初买入的税费）：
一、持有税费：
假设有房产税，15年总计为（100×0.7×1.2%×15）＝12.6万元。由于房产税是按照房屋原值征收，所以早期买房的人负担并不重。但接盘这套房子的人，每年要缴纳6.72万元的房产税（800万打7折之后的1.2%）。
二、卖出时的税费：
1、土地增值税，假设个人卖住宅不免征，上面计算过，是337.5万元；
2、增值税，假设没有任何减免，则为差价乘以5.6%，是36.4万元；
3、个人所得税，假设没有任何减免，按照差价乘以20%，是130万元；
4、契税，假设买家是首套，房子为非普通，一般按照1.5%计算，是12万元；
5、印花税、抵押登记费、转移登记费……
好了，不细算了，转让时的交易成本总计已经超过515万元了！
如果政府真的这样做，你还投资房产吗？我估计投资的人会大幅减少，到那时房子纯粹成为一个收租的工具，如果租金回报率只有1%到1.5%，那真是没有任何意思了。
可以看出，如果想真正遏制住房的投资、投机属性，根本不用出台什么房地产税，仅仅把现有的“土地增值税”、“个人收入所得税”和旧版的“房产税”统统严格地施加到个人买卖住宅上（不打折扣），就足以解决问题。
只不过，到那时房屋交易将基本停顿，如果有交易也是民间私下交易，而不会去政府做登记。政府的土地财政将基本瓦解，城市基础设施的改善将陷入停滞。当然，老百姓的购房负担也会大幅减轻，生活或许会更幸福。
要试试这种方式吗？我说了不算，主动权在政府手里。
但有一点需要提醒大家，按照税收法定的原则，土地增值税这种“重磅武器”需要在2020年之前立法。而在此之前，“土地增值税”仅仅靠着国务院一个条例，就存在了那么多年。未来要不要保留这个税种，恐怕有重新讨论的空间。
所以：如果纯粹调控楼市、控制房价，根本用不着出台“房地产税”，现有的一些税种，完全可以把楼市管得服服帖帖，让楼市完全失去投资、投机价值。
所以，“房地产税”主要是地方政府的“长期饭票”。未来“房地产税”会跟威力强大的“土地增值税”一样，被各种减免、优惠化解其杀伤力。
真正驱动房价上涨的根本原因，从来不是通货膨胀、印钱、经济结构。这些都是器，并不是道，也不是术。
中国房地产的上涨奥秘，其实只有一个原因 ——
房子 = 地方财政收款机 = 地方发展基金
因此，所有那些一看到降杠杆就说中国房价要腰斩的，其经济学的常识都是不足的。而且，对于中国经济的认识是极为肤浅。最关键的是，是误人子弟的！
未来：科技赚钱，金融分钱，房产存钱
想分享一个攒了很久的金句。
刚刚，由英国智库Z/Yen与中国（深圳）综合开发研究院联合编织的第23期“全球金融中心指数”（GFCI23）报告在中国青岛发布。本期GFCI报告显示，全球共有96个金融中心城市进入榜单，TOP10城市分别是伦敦、纽约、香港、新加坡、东京、上海、多伦多、日内瓦、悉尼、波士顿。
此次榜单，中国内地共有8个城市上榜，分别是上海、北京、深圳、广州、青岛、天津、成都、大连，其中有三个直辖市、三个计划单列市、两个省会城市。
GFCI（全球金融中心指数）最早由英国智库Z/Yen于2007年发布，近年来选择与中国（深圳）综合开发研究院联合发榜。该榜单每年发布两期，主要从商业环境、人力资本、基础设施、金融业水平、国际声誉五个指标对全球主要金融中心进行评分和排名。这被认为是当今全球传阅度最高的金融中心排行榜，有较强的客观性与权威性。
对比前几期GFCI报告，本次GFC的看点如下：
1、伦敦和纽约继续保持全球金融中心第一和第二的位置，它们之间的评分差距已微乎其微（1000分的总分只相差1分），显示英国脱欧对伦敦的金融中心地位，几乎没有影响。
2、香港继续领先新加坡居全球第三大金融中心。在这个排行榜上，新加坡曾于2016年超越香港，但一年之后，香港又实现了对新加坡的反超，显示香港的金融中心地位仍然受到世界的认可。
3、中国城市的权重越来越大，TOP20中，中国有四个城市，分别是香港、上海、北京与深圳。另外，广州与成都于2017年首次入选全球金融中心城市，天津则于今年首次入选。而重庆、南京、杭州、武汉等强二线城市暂未纳入排名。
4、中国上榜城市中，青岛的进步最大，本次排名上升幅度为14名，居全球第33名，在国内仅次于香港、上海、北京、深圳与广州。看青岛的得分项，数国际声誉这一项得分最高，居全球第11名，甚至高过上海和北京。分析称，这可能得益于青岛近年来在论坛会议、国际推广方面的努力。
经过多年的坚持，GFCI的排名在全球具备较好的认可度，但也有分析指出，该榜单没有很好地体现“金融自由”这一关键指标，资金自由进出、外汇自由兑换、汇率自由浮动常被认为是国际金融中心的标配，香港与新加坡的金融业之所以享誉全球，很大程度是因为其在金融自由方面的较高得分。
反观北上深等中国内地城市，其在基础设施、金融业体量、金融人才、金融创新、国际影响力等方面有的潜力非常大，可能唯一的失分项便是金融自由度，毕竟中国仍是一个对外资与汇率高度管制的经济体。仅凭这一点，北上深要建设全球一流的金融中心城市，仍然任重道远。
当前，“科技强国”是主旋律，全国上下皆谈科技创新，“金融强国”的重要性则彰显不足。要知道，金融强国与科技强国互为“助攻”，没有强大的金融资本做后盾，科技创新就失去了动力之源。盘点中国现有的那些科技巨头，特别是互联网公司，其创业之初，几乎全部得益于境外资本的支持，阿里巴巴与腾讯的第一大股东，至今仍是海外资本。
过去20多年，中国科技公司在资本市场创造的财富效应，大部分被海外资本收割，实在令国人羡嫉恨。此前有媒体报道称，有关方面正邀请在境外上市的几大科技公司回归A股上市，这应该被视为一个积极的信号，为配合科技强国与中华民族伟大复兴的宏伟蓝图，中国的资本市场可能会有天翻地覆的改革与变化，中国金融业的崛起恰逢千载难逢的机遇。
金融之所以重要，在于它掌握了全社会资金的分配与流向，过去的经验显示，资金流向哪里，哪里就是创业与创新的风口。北上深等金融重镇，要建设一流金融中心城市，首先要解决的就是这个痛点，如何为中国的新兴产业与独角兽企业提供强大的资本后盾，否则，就都是伪金融中心。
我常说的一个观点是，科技赚钱，金融分钱，意思很简单，科技决定了生产力，它的任务是创造新的财富，而金融则决定了生产关系，它的任务是对社会存量财富的再分配，将其配置到效率最优的地方去。
一个经济体如果只懂“赚钱”，而懂“分钱”，就没有机会站在全球食物链的顶端。比如，日本、德国、韩国等国家虽然有强大的科技实力，但因为在金融方面欠缺话语权，只能为美国人与英国人打工，他们只要开动印钞机就能轻松地收割这些国家。
所以，“赚钱”需要技术含量，“分钱”更需要，这也是为什么纽约与伦敦始终站在全球城市的制高点上。为了把这个理念阐述得更完整，我还在“科技赚钱，金融分钱“这句话后面加了一句“房产存钱”。也就是说，甭管你赚了多少钱，又有多么高超的财技，最终总得有个蓄水池把这些财富沉淀下来，你面临的选项很多，比如黄金、国债、基金、股票，但我认为最可靠的仍然是不动产。从全世界来看，不动产都是最值得信赖的存钱罐。
不过，请注意这里的措辞，房产是用来“存钱”的，而“存钱”不等于“暴富”。世界上几乎所有成熟的经济体，投资房产的平均收益率其实不高，只具备保值增值的功能，要想暴富，还是得去实打实地创业，或者去资本市场翻云覆雨。也就是说，随着中国资本市场的逐步成熟，炒房者的激情会逐步消退，不动产将回归“存钱”的本职功能。
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完整地总结一下，科技赚钱＋金融分钱＋房产存钱，科技决定生产力，金融决定生产关系，房产决定财富传承。
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