20年内房价肯定暴跌！2000万空屋将冲击市场！房地产迎来银色海啸！

· 要点提示 ·

• 婴儿潮世代拥有大批房产

• 20年内将出现2000万间空屋

• 对年轻一代帮助有限

根据美国线上房地产数据库Zillow的研究，在未来几年里，美国婴儿潮世代的银发族们，将持续释出大量的空房，数量堪比2000年代中期的房市泡沫。或许将缓解自经济复苏以来，越来越紧张的住房需求。

因为木材成本高、政策管制和建筑工人短缺，在过去十年里，美国的住房市场一直供不应求。但是，随着婴儿潮世代迈入高龄， Zillow估计，未来20年将有大量空屋涌入市场，被专家称为“银色海啸”，造成的冲击足以影响老年人较多地区的经济。

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婴儿潮世代拥有大批房产

婴儿潮世代Baby boom，也就是1945～1965年出生的美国人，在美国人口组成中占非常大的一部分。他们在高峰期曾高达7600万人，远超过之后的X世代，也就是大约1965年～1980年出生的婴儿，和回声潮世代，1980～1999出生的人。

二战之后，大批军人返回美国，在家园安居乐业。而他们的孩子，也就是婴儿潮世代，拥有了大批房产。

相较于之前的数个世代，婴儿潮世代的银发族普遍喜欢“在地老化”（age in place）。他们喜欢待在熟悉的环境里，不喜欢在年老以后，搬入养老村、养老院，或是老年社区。因此在他们年长之后，房屋并未空出来给年轻世代使用，让房市供不应求。此外，有许多婴儿潮世代喜欢购买房屋，经营房屋租赁，也增加了持有房屋的占比。

目前，美国约有三分之一的自用房屋，为60岁以上的长者所有。

根据大通银行Chase在1月发布的一项研究，婴儿潮世代有76%拥有自己的房产。66%的屋主认为，房价还会上升；其中88%的人计划在未来三年内翻新房屋。

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20年内将出现2000万间空屋

然而，随着婴儿潮世代日渐凋零，或基于健康因素，让这些银发族搬到比较好整理的小房子与安养中心。他们原本拥有的房屋，也会重新流入房市。

Zillow表示，在2007～2017年的10年里，每年有约73万套房屋，从60岁以上的老年人手中流入市场。估计在2017～2027年之间与2027～2037年之间，这个数字将分别增加到每年92万套和117万套。

这意味着，将有超过2000万套空屋会进入市场，占目前自用房屋的27%。

这种特殊的经济现象，被专家们称为“银色海啸”。预估在未来20年内，对全美国都可能造成影响。但是受影响最深的，将是退休人士喜欢居住的“太阳带”（Sun Belt）城市，以及从1980年代开始工业衰退的、年轻人口大量外移的“铁锈带”（Rust Belt）城市。

像亚利桑那州的埃尔默拉日（El Mirage）和太阳城（Sun City），这些很受欢迎的退休城镇，将有三分之二的房屋出售。

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对年轻一代帮助有限

然而有分析指出，这种趋势虽能带来大量空房，有助于满足部分城市的住房需求。但是，老年人喜欢居住的城市，并非年轻人的首选。年轻人大量流入的沿海城市，新增的空屋有限，未来房价可能依然高昂。

长者过世后，也可能出现遗产继承的问题。分析指出，这些长者过世后，继承房屋的子女可能难以找到新的买家，导致无法使用继承的财富。

总而言之！

未来二十年

大量空房将冲击市场！

房价势必会跌

想要买房但不着急的朋友可以再观望个两三年