地产分析：疫情下房价为何不跌反升,买还是忍？

 

核心要点

 

【洛杉矶华人资讯网记者 April】进入疫情一段时期以来，不少焦急等待买房的网友反映“为何房价不跌反升，而且大家买房好像买白菜，性价比合适的房子上市几天就没了？”针对此现象，德伦资本的郑德伦先生对房市进行了分析、预测，并给出专业建议。

近日，据一些想购买60万元左右独立屋自住的网友反应，从年初观察、等待至今，不仅没等到房价跌，反而看到房价涨，更加不可思议的是购房者“踊跃”？“只要是性价比合适的房子，就好像在卖白菜，上市几天就没了？这经济……到底好还是不好啊？”

资深房地产并购及投资专家、德伦资本的郑德伦先生针对这一现象进行分析时，表示，“小房子逆势上涨，大房子跌且卖不出。目前，疫情下的经济肯定是不好的，加州房市的现状，是因为政府在扶持。”

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美联储降息调整市场，“小房子”市场旺

美国政府一般有两种方法来调整资金需求量，一是美联储降息，二是发行国债。“其中降息对房市造成的影响是目前的贷款利息比疫情前几乎少了一半，比如15年固定利息，2.7都可能做到。”郑德伦说，并举例解读。

“假设某人购置120万元的房产，贷款100万，利息4.5%，选择30年固定利率贷款。那他的贷款及利息总成本为：

$100万*4.5% *30年 =$135万

如果利息为3%，那么贷款及利息总成本为：

$100万*3% *30年 =$90万。

135万和90万之间的差距为45万元。”

“上一次崩盘是2008年，2010年开始复苏大涨，自己如果还没有买到自住房屋，只能眼巴巴地看着房子一路上涨。如今银行利率大幅降低，而小房子购买者通常是小资族、上班族。降低利息使得每月的付款几乎少了一半，当然不会等到政府说加利率再去买。所以，当然得抢。”

郑德伦进一步解释说，小房子是指每个邮政编码区域内的一些价位偏低的房子，比如80至100万的房子在东边一些城市是大房子，在帕萨迪纳则买到都难。但是对于大资金量的房子、地产，并不存在这样的现象。所以，政策虽然相同却是两极分化，情况各异。

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政府政策保护，拍卖房“隐藏”

除了降息，郑德伦还提到一个尤其重要的政策，即对拍卖房屋的控制。据一直以来关注房市的网友反应，莫说市场上放出来的房子少，本来预计会有拍卖房出现，却没有。

“这是因为政府出台的 Forbearance 政策。这个政策是说，如果不能支付房贷（过去不能支付房贷把房子拍卖），不可以拍卖房屋，允许6个月不缴纳房贷。从3月份开始，到9月至10月间到期。还有，如果到期后，整体经济状况还不行，再可以延期6个月，知道明年的3至4月。”

据郑德伦介绍因为之前的经历，政府已经有经验，“如果现在房子都拿出来拍卖，房市就崩盘了”。

“现在我们并不知道以后会怎样，因为我们不能预期疫情何时结束，也无法预期政府的手何时收回。我们要看政府能顶多久……”郑德伦比认为目前的情况可能比2008年更加可怕，“不过从大局看这次的情况太复杂了，因为不仅是美国国内，还涉及国际间的关系”。

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专家的几点购房投资建议

由此，并购投资专家郑德伦给出几点建议。“情况非常复杂。我比较保守，如果要投资建议两点，一是等到明年，待情况明朗再说。二是非常规模式操作。比如，有差价巨大——之前价值5000万的物业，如今可以谈到1千万左右购得，当然可以投。”

“如果是购房自住的小房子根据个人情况，如果位置好，适合上班上学，可以考虑现在买。”郑德伦最后说，“从比较长远方向看——房子，只要你hold住，永远涨。只是一般一个循环10年左右，时间有点长。”

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